Доброго времени суток!

Подскажите, пожалуйста, как лучше оформить договор займа между двумя физ.лицами и возможен ли с точки зрения законодательства вообще такой формат. Задача - не обвесить никого из участников какими-то дополнительными обязательствами по налогообложению и декларированию, так как дело добровольное, родственное, взаимовыгодное и никому никакие напряги не нужны, но подстраховаться в письменной форме обе стороны безусловно желают.

Дано:
1. Займодаевец - брат-ипшник, с хорошим официальным доходом после уплаты и декларирования доходов, не хотящий в ближайшие годы иметь никакого личного имущества по ряду причин, живет на съеме и так и планирует. Плюсом имеет значительную накопленную сумму, но варианты с биржами или инвестициями не рассматривает. ИП-деятельность не стабильна, заказы гуляют, хочет вложить деньги так, чтобы в случае потери дохода осталась возможность где и на что жить на несколько лет, пусть и без особой выгоды и с потерей в инфляции.
2. Заемщик - сестра-клерк наемный, доход средний, но тоже полностью декларируемый, хочет купить квартиру.

Брат дает сестре почти всю сумму на стоимость квартиры по договору займа, сестра оформляет льготную уже предодобренную ипотеку со значительным первоначальным взносом и вполне посильным остатком к погашению. По планам закрывает ипотеку со своей зарплаты менее, чем за два года. Квартира в ее собственности.

Вместо процентов брат проживает в квартире в течение всего времени, пока не будет отдана полностью вся сумма займа. Предусмотрено ежемесячное частичное погашение тела займа с месяца, следующего за месяцем закрытия ипотеки.

В качестве залога за невозврат займа и значительную просрочку в ежемесячных выплатах выступает доля в квартире пропорционально остатку займа, но естественно это только в случае когда уже погашена ипотека и обременение банка будет снято. (все понимают, что если сестру вдруг попрут со всех работ и доходов не станет вообще или случится форс-мажор, то остаток так же брат догасит по другому договору займа, чтобы отвязать квартиру от банка). Это как крайняя мера, потому что как уже говорилось, в собственность эта квартира брату не нужна и если дело дойдет до невозможности выплаты остатка займа ни в какие сроки, то квартира будет продаваться с выплатой каждому его части.

Нигде не нашла информации кто именно в этой ситуации выступает и выступает ли выгодоприобретателем. С одной стороны, займ без процентов - значит сестра должна оплачивать НДФЛ с сэкономленных процентов по 2/3 ставке ЦБ. С другой стороны, брат в виде выгоды получает право проживания в квартире (фиксированную комуналку без счетчиков тоже платит владелец-сестра), то есть за сумму, облагаему НДФЛ, можно притянуть среднерыночную цену аренды такой квартиры, которую брат не платит, а значит "получает" выгоду в виде этой самой стоимости и должен платить с нее НДФЛ.

Понятно, что рассматривается вариант на случай проверок и прочего: а откуда у сестры деньги на взнос - давайте договор займа или дарения, а почему брат проживает без оплаты - давайте договор проживания, а почему нет процентов - обоснуйте такую щедрость и почему сестра тогда не платит НДФЛ с ключевой ставки.

Нужно все это уместить в один договор, потому что по факту именно такая устная договоренность и достигнута. Стоимость аренды этой квартиры в среднем протяжении на максимальный и минимальный остаток займа так и выходит как проценты по займу, поэтому обе стороны эти условия вполне устраивают.

Важны как ссылки на статьи кодексов для правильной формулировки текста займа, так и просто рассуждения на эту тему.