Что делать с землей?

[Аноним]

Добрый день!
Вопрос такой, начинаем строительство жилых домов, земля под строительство находится в собственности компании.
После окончания строительства земля, находящаяся непосредственно под домами будет продана жильцам, а что делать с землей под объектами инфраструктуры (дорогами/парковками/детскими площадками/инженерными коммуникациями)? Если оставить эти участки у себя на балансе, то останутся и обязательства по налогу на землю.
Может кто-то сталкивался с этим, какие возможны варианты?
Заранее спасибо!

[Svetishe]

А инфраструктура потом чья будет?

[Broll]

А это как раз продолжение первого вопроса.
Как вариант рассматриваем возможность передачи земли и инфраструктуры в руки управляющей компании, но тогда это будет обременением для УК и непонятно как управляющая компания сможет на этом зарабатывать, да и собственники жилья в любой момент могут отказаться услуг данной компании и, например, организовать ТСЖ.
Мне кажется в идеале передать эти объекты муниципалитету, но возможно ли это?

[Server56]

Дорогу, парковку, наружные коммуникации по договору кому передать должны?
Городу, вероятнее всего?
Вот им и будете передавать вместе с землей.

[Broll]

Server56, пока что не очень в этом разбираюсь, до этого жилые дома не строили.
Подскажите, это обычная практика передачи таких объектов городу? Что за договор должен быть?

[Аноним]

У нас вот тоже ситуация в 90 купили помещение в жилом доме и землю под ним - столько земельного налога заплатили - не посоветуете как избавиться

[Server56]

это обычная практика передачи таких объектов городу?

Надо смотреть конкретный договор, что там написано. Плюс тех условия при получении разрешения. Вы ж коммуникации должны городу передать?

[Server56]

не посоветуете как избавиться

Продать помещение.

[Аноним]

Продать помещение.

Такой вариант не устраивает это помещение приносит доход - а вот можно предложить собственникам жилого дома выкупить у нас землю ?

[Server56]

А может Вам еще и ключ от квартиры, где деньги лежат?
Земельный налог платят все собственники помещений.
Так что Вашей конторы исколючений не предусмотрено

[Broll]

Надо смотреть конкретный договор, что там написано. Плюс тех условия при получении разрешения. Вы ж коммуникации должны городу передать?

Разрешения пока что нету, в процессе получения, поэтому какие будут условия не знаю, но сейчас я делаю расчеты по вариантам реализации проекта и важно понимать как это обычно происходит.

[Server56]

Трудно предугадать, какова будет фантазия Ваших муниципалов.
Однако если по правильному, то и дороги, и детские площадки, и внешние коммуникации должны быть переданы городу.
Следовательно, и земля под ними тоже.
Я предлагаю вариант - через реализацию, с закрытием выручки на стоимость кв. м. дома.

[Broll]

Server56, спасибо за информацию!

[zempart]

ст. 36 ЖК РФ "1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ...
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности."

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"
"2. В состав общего имущества включаются:
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом."

ст. 39 ЖК РФ "1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме."

[Server56]

трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома

Смотрю из окна во двор. Несколько домов, построенных в разное время, разными застройщиками + строится еще один.
ТП, куда, вероятнее всего, будет подключаться и новый дом, спортивная площадка - 1 шт. на двор, детская площадка - 1 шт. на двор и т. д. Спортивную и детскую площадку построил и ремонтирует город.
Поэтому при строительстве нового дома в первую очередь надо смотреть на условия конкретного договора.
Что город заставит построить, и кому заставит передать.

[zempart]

Что город заставит построить, и кому заставит передать.

Заставить построить могут, например, детский сад. А вот заставить передать...Передать это как: продать, обменять, подарить ? Есть самое главное: собственник земли (речь ведь не про аренду земли у муниципалов или предоставление стройплощадки под стройку). А ремонтировать это да, можно договор заключить с кем угодно на ремонт, управление и т.п., в т.ч. с МУПом.

[Server56]

Есть такое понятие - обременения.
Туда много чего можно загнать.
И застройщик потом передает это (через реализацию) городу с закрытием выручки на затраты по возведению объекта.
На это тему много и многие писали. Минфин с этим тоже согласен.

[zempart]

Все верно, вот автору вопроса и стоит взглянуть на обременения, если они есть, тогда вопрос о том передавать или нет что-то муниципалитету сам собой решится. Но видимо проект не обременен инфраструктурными обязательствами.

[Server56]

Но видимо

Так вот этого мы и не знаем.
А наши предположения все - сотрясение воздуха.

[Broll]

zempart, Server56, спасибо за подробное разъяснение вопроса!
Но, к сожалению, пока и я не знаю какие будут условия, как уже говорил, разрешение на строительство еще не получено...

[Ната.ру]

Трудно предугадать, какова будет фантазия Ваших муниципалов.
Однако если по правильному, то и дороги, и детские площадки, и внешние коммуникации должны быть переданы городу.
Следовательно, и земля под ними тоже.
Я предлагаю вариант - через реализацию, с закрытием выручки на стоимость кв. м. дома.

Подскажите пожалуйста, у нас сложилась примерно такая ситуация.
Мы строим жилые дома в 1 районе города, нам принадлежат несколько земельных участков. На одном из них построено 3 дома, в них уже живут люди, на другом участке -сети. Можно ли продать землю в ТСЖ, которое обслуживает данный жилой квартал? Или где нужно смотреть, кому мы должны передать те же детские площадки, дороги, сеть. Денег нам за это заплачено не будет (зато будем избавлены от земельного налога, а ТСЖ вроже тоже его не платит) и, раз мы на упрощенке, доходов так же не будет?
А еще, аудиторы говорят, что землю мы не можем продать, если на ней есть дома. А директор говорит, что дома мы уже передали (жильцам).

[Server56]

Землю под домами Вы передали в собственность жильцов и ТСЖ, когда передавали им квартиры и дома в целом.
Жильцы стали плательщиком земельного налога.
А сети кому передавать (вместе с землей) - надо смотреть по вашему договору с городом, там это должно быть прописано.

[Ната.ру]

Мы не передали землю при передаче квартир. А как это оформляется?
Земля пока в нашей собственности, так что жильцы ничего не платят. Правильно ли будет передать (продать) землю в ТСЖ, если сегодня может быть одна УК, завтра вторая.

[zempart]

в собственность жильцов и ТСЖ

ТСЖ не является собственником земли...

ст. 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

[Server56]

Надо смотреть Ваши договоры.
Не видя их, трудно сказать что-то определенное.

[zempart]

Правильно ли будет передать (продать) землю в ТСЖ, если сегодня может быть одна УК, завтра вторая.

Земля оформляется в долевую собственность собственников многоквартирного дома, а уж как ей управлять в дальнейшем они самостоятельно решают через ТСЖ/УК/общее собрание собственников.