ИП УСН 6% сдача квартиры в аренду по договору доверительного управления (комиссии)

[agb2008]

Подскажите пожалуйста какие варианты есть у ИП (на УСН 6% доходы) при сдаче квартиры в аренду
через агентство (тип регистрации агентства ООО) с заключением договора доверительного управления
квартиры (договора комиссии):

1. Основной вопрос как правильно рассчитать налог - деньги от арендаторов поступают агентству которое
берет 10% за услуги и оплачивает коммунальные услуги. Остаток денег поступает на расчетный счет
ИП в банке. Что правильно брать за налоговую базу: сумму которую платит арендатор или же сумму,
которую перечисляет агентство ? Во втором варианте будет противоречие между суммой указанной в
договоре и суммой которая поступает на счет...

2. С коммунальными платежами так же не понятно - как лучше поступить: в договоре указать, что платит
арендатор или если они будут включены в арендную плату с них налог не платится ? Просто цены у нас
мягко говоря плавающие и точную сумму будет сложно зафиксировать в договоре. Так же как и расходы
на интернет, кабельное ТВ, воду и.т.д. - как правильней поступать с ними ? (с точки зрения налогообложения)

3. Комиссия агентства - как ее учитывать ? Нужно ли платить с нее налог ?

Поделитесь пожалуйста опытом.

[Зета]

Что правильно брать за налоговую базу: сумму которую платит арендатор

Да

При УСН 6% не учитываются расходы. Вся сумма по договору будет облагаться

[agb2008]

Зета:

Здесь есть только одна загвоздка (если конечно считать приведенную ниже цитату верной):

Как рассчитывается налог на УСН (6%) ?

На УСН (6%) налог уплачивается с полученных доходов. Рассчитывается общая сумма поступлений на расчетный счет и в кассу ИП. С нее определяется 6%. Полученную величину налога можно уменьшить на уплаченные фиксированные страховые взносы. При наличии работников налог можно уменьшить не только на фиксированные взносы, но и взносы, уплаченные за работников и выплаченные им больничные пособия, но при этом будет действовать ограничение – налог можно уменьшить не больше чем в два раза. Все другие расходы в расчёте налога не используются.

Ключевая фраза здесь (для меня): Рассчитывается общая сумма поступлений на расчетный счет и в кассу ИП.
Ведь на расчетный счет будут перечислены деньги уже после уплаты комиссии агентству и оплаты коммунальных
платежей... Некоторое противоречие - Вы не находите ?

Да

При УСН 6% не учитываются расходы. Вся сумма по договору будет облагаться

[Над.К]

agb2008, загвоздка совсем не в этом. А в том, что если Вы заключаете договор доверительного управления, Вы слетаете на ОСНО. Потому что применять УСН 6% Вы не можете. п.3 ст.346.14
Кстати, договор комиссии и договор доверительного управления имуществом совершенно разные договоры. У Вас всё таки какой?

[agb2008]

Над.К:

Спасибо за информацию... Сейчас проверил - договор все же "Договор комиссии для сдачи квартиры в аренду (наем)"
С ним не должно быть проблем ... или я ошибаюсь ?
И что касается коммунальных платежей и услуг по данному договору - они в любом случае попадают в налоговую базу
или есть правильный вариант составления данного договора - который позволил бы вывести их за пределы этой базы ?
(прописать в договоре, что коммунальные услуги оплачивает арендатор ?) Естественно речь идет о вариантах которые
не нарушают налоговое законодательство.

agb2008, загвоздка совсем не в этом. А в том, что если Вы заключаете договор доверительного управления, Вы слетаете на ОСНО. Потому что применять УСН 6% Вы не можете. п.3 ст.346.14
Кстати, договор комиссии и договор доверительного управления имуществом совершенно разные договоры. У Вас всё таки какой?

[Над.К]

С комиссией проблем нет

или есть правильный вариант составления данного договора - который позволил бы вывести их за пределы этой базы ?

Нет.

Некоторое противоречие - Вы не находите ?

Никакого противоречия нет. У Вас просто взаимозачет обязательств. Вам должен агент, Вы должны агенту, вот и зачли требования.

[agb2008]

Над.К:

Большое спасибо за разъяснения. Учту их при заключении договора.
Видимо нужно будет еще проработать вариант с патентом... Только
пока не очень понятно есть ли возможность зачета взносов в ПФР
и ОМС при патентной системе... Да и если патент приобретен на 1 год
- то оплачиваем полностью - не зависимо от того сдавалась квартира
или нет... Да и требование о приобретении патента за 30 (или сейчас
уже 10 ?) дне до срока начала применения патента...

Никакого противоречия нет.

[Над.К]

пока не очень понятно есть ли возможность зачета взносов в ПФР
и ОМС при патентной системе..

тут как раз всё понятно - патент на взносы не уменьшается

[Аноним]

[QUOTE=Над.К;54076464]agb2008, загвоздка совсем не в этом. А в том, что если Вы заключаете договор доверительного управления, Вы слетаете на ОСНО. Потому что применять УСН 6% Вы не можете. п.3 ст.346.14

А с какого момента теряется право на УСН 6%? С даты заключения договора или даты гос.регистрации передачи имущества?

[Над.К]

С даты заключения договора

[Вера.]

С даты заключения договора

А арбитры во многих своих решения считают договор доверительного управления действительным только после гос. регистрации передачи имущества. Тогда логичнее и "слет" с 6% с той же даты...... Значится есть время? Или я не права?

[Над.К]

Вера., ну вот и будете доказывать это в суде. Вам хочется судиться? И потом, Вы сколько собираетесь регистрировать договор? Если всё в течение одного квартала происходит, и заключение и регистрация, то без разницы, какая дата важнее. Поскольку переход на ОСНО всё равно с 1 числа квартала будет
Кстати, не все договора доверительного управления подлежат регистрации. Только по недвижимости

[Вера.]

Вера., ну вот и будете доказывать это в суде. Вам хочется судиться? И потом, Вы сколько собираетесь регистрировать договор? Если всё в течение одного квартала происходит, и заключение и регистрация, то без разницы, какая дата важнее. Поскольку переход на ОСНО всё равно с 1 числа квартала будет
Кстати, не все договора доверительного управления подлежат регистрации. Только по недвижимости

В нашей стране судиться- дело неблагодарное с непредсказуемым исходом!
Про сроки регистрации - спорить не буду- никогда и ничего не регистрировала....
Просто прочла в судебной практике мнение арбитров и изложила его в посте....
Извините, если отвлекла от темы...

[agb2008]

Еще несколько вопросов (уточнений):

1. По поводу арендной платы (цитата из книги "Индивидуальный предприниматель", Е.В. Карсетская 2013 г.:
"Предпринимателям, получающим доходы от сдачи имущества в аренду, необходимо иметь в виду, что в состав налогооблагаемых
доходов включается не только арендная плата, но и суммы получаемые от арендаторов в качестве возмещения стоимости услуг"
...
"В этой связи более выгодным вариантом для предпринимателя-арендодателя, применяющего 6% упрощенку, является вариант, когда
арендатор самостоятельно производит оплату коммунальных услуг непосредственно поставщикам этих услуг"

Справедливы ли приведенные выше цитаты ? То есть если в договор включить пункт о самостоятельной оплате арендатором
коммунальных услуг их стоимость не будет облагаться налогом ?

2. Налогооблагаемая база (уточнение) - выше говорилось, что в случае заключения комиссионного договора с компанией
предоставляющей услуги доверительного управления недвижимостью все платежи поступающие этой компании от арендаторов
будут составлять налоговую базу арендодателя... Но, опять же по книге "Датой получения доходов при УСН признается день поступления
денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получение иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав,
а также погашение задолженности (оплаты) предпринимателю иным способом (п.1 ст346.17 НК РФ)."
Но ведь в моем случае на счета ИП будут поступать суммы после удержания комиссии агентства и уплаты коммунальных услуг.
Что в таком случае будет считаться подтверждением более крупных сумм от арендаторов ? Обоснование здесь есть ? Опять возвращаемся
к вопросу налоговой базы. Ведь все расчеты планируются в безналичной форме, без ККТ, без работы с наличными...

3. Получение аванса от арендаторов - облагается ли он налогом или нет. Аванс возвращается по окончанию срока действия договора за вычетом
сумм на восстановление повреждений имущества квартиры или самой квартиры.

[Над.К]

1. Ну вообще будет облагаться, только ведь налоговая может и не узнать, что оплаты были. А нет доказательств оплаты, нет и дохода
2. Комиссия агентства есть Ваш расход. Расходы при УСН 6% не учитываются. Доходом будет вся сумма, которую платят за аренду. Подтверждением будет договор аренды и отчет агента (он должен быть)
3. Облагается. А то, что Вы описываете, не аванс, а залог. Вот он не облагается, хотя тут есть проблема. Потому как залог Вы можете и не вернуть и тогда возникает доход. И вот с датой получения этого дохода и будут проблемы

[QuckPatent]

3. Облагается. А то, что Вы описываете, не аванс, а залог. Вот он не облагается, хотя тут есть проблема. Потому как залог Вы можете и не вернуть и тогда возникает доход. И вот с датой получения этого дохода и будут проблемы

где написано, что залог не является доходом для упрощенки ?

спасибо

[Над.К]

пп.2 п.1 ст.251

[Шара]

HELP! Есть квартира, которую сдаю в аренду. Хочу передать "весь гемор" по аренде, пересдаче, коммуналке управляющей компании. НО к кому обращалась предлагают Договор доверительного управления. А я не хочу. Подскажите кто из агенств или УК работает по договору комиссии? Также буду признательна если дадите ссылочку на договор комиссии или пришлите! Заранее всем спасибо за помощь!

[Над.К]

Никто не будет здесь подсказывать никакие агентства. Тут не доска объявлений и реклама запрещена.
Договор комиссии тут не очень подходит. Уж скорее агентский.

[Тибет]

Добрый день!
Хочу зарегистрировать ИП и сдавать квартиру напрямую.
Как я должна фиксировать получение денег от арендатора?

Спасибо)

[Зета]

БСО можно

Платить налоги при продаже квартиры тоже должны будете как ИП. Готовы?

[Тибет]

БСО можно

Платить налоги при продаже квартиры тоже должны будете как ИП. Готовы?

А БСО должны быть напечатаны только в типографии или возможно распечатывать самим?

Квартиру продавать не собираюсь, планирую получать с нее доход.

И сразу еще масса вопросов):
Ежеквартально я должна платить отчисления в фонды (порядка 35 с чем то тысяч в год)? (хочу сразу на упрощенку пойти)
А налог платится раз в год за минусом этих 35 тысяч?
Или я не права?

[Зета]

В типографии

взносы в пенсионный надо платить. Поквартально не обязательно. Но уменьшать УСН "доходы", который платится по итогам 1 кв, полугодия, 9 месяцев, сможете только на взносы, уплаченные в ПФ.

[Тибет]

Спасибо!

А если я планирую сдавать квартиру за 40 тыс., коммуналка останется на мне, за исключением мосэнерго и звонков межгород, какой у меня доход будет - 40 тыс.? Или я должна мосэнерго приплюсовывать (каждый месяц будет разный показатель) и звонки межгород (могут быть, а может нет)?

[Зета]

Не надо приплюсовывать. Ведь это расход по счетчику и телефон. Т.е. это расход арендаторов. Если бы они там не жили, вы же не платили бы эти суммы. Или абонентка есть какая-то?

[Тибет]

Нет. Я за телефон сама буду платить.

Получается я плачу взносы в фонды по любому, как только образовывается ИП, с того момента, даже если нет дохода. И если нет дохода заполняю нулевую УСН (я пока даже не знаю как это выглядит, теорию хочу проговорить).

А если годовой взнос в пф у меня превышает сумму налога, то я его не плачу совсем?

[zak1c]

agb2008, загвоздка совсем не в этом. А в том, что если Вы заключаете договор доверительного управления, Вы слетаете на ОСНО. Потому что применять УСН 6% Вы не можете. п.3 ст.346.14

пусть есть физик, у которая имеется квартира
есть друг ИП на усн 6 %
какой же им заключить договор между собой, чтобы ИП мог сдавать квартиру, не слетев на ОСНО?

[Над.К]

какой же им заключить договор между собой

Договор аренды.

[zak1c]

Над.К, может быть такой договор безвозмездный?

[Andyko]

нет