Купля-продажа недвижимости и УСН 6%

[SanInvest]

Вопрос 1.
ООО на УСН 6% покупает квартиру за 2 000 000 руб., делает ремонт на 500 000 руб. и через 3 месяца продает квартиру за 3 000 000 руб.
Какую сумму налога придется заплатить?

Вопрос 2.
ИП на УСН 6% покупает квартиру за 2 000 000 руб., делает ремонт на 500 000 руб. и через 3 месяца продает квартиру за 3 000 000 руб.
Какую сумму налога придется заплатить?

[LegO NSK]

1. 3млн*6%
2. 3млн*6%. Второй вариант может вызвать проблемы (обоснованность исчисления УСН по данному доходу), если не будет других аналогичных сделок.

[SanInvest]

Второй вариант может вызвать проблемы (обоснованность исчисления УСН по данному доходу), если не будет других аналогичных сделок.

Мне говорили примерно следующее:
Поскольку Вы оформляете квартиру как физлицо, то и налог платите соответственно как физлицо 13%.
То есть, для данного выше примера (3000000-2000000)х13%=130000 ?

[LegO NSK]

Если сделки явно свидетельствуют об осуществлении ИП-деятельности, то будет УСН. По разовой сделке может возникнуть спор.
А почему Вы отнимаете только 2 млн.? А 500 тыщ на ремонт?

[YourS]

На мой взгляд, вопрос с налогообложением ИП при продаже квартиры - достаточно мутный и мутят его сами налоговики. С одной стороны, имеются письма, где написано, что ежели продажа квартиры ИП на УСН не относится к его предпринимательской деятельности, то доход от продажи квартиры облагается ндфл, причем ИП имеет право на имущественный вычет в соответствие с п.п.1 п.1 ст.220. С другой стороны, имеются и другие письма, где отражена вроде бы иная точка зрения, во всяком случае про ндфл ничего не говорится:
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо
от 07.10.2009 № 03-04-05-01/729
«О порядке налогообложения доходов, полученных от продажи квартир индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН»

Вопрос: О порядке налогообложения доходов, полученных от продажи квартир индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи квартир, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Налогоплательщиками налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, согласно п. 1 ст. 346.12 Кодекса признаются индивидуальные предприниматели, перешедшие на данную систему и применяющие ее в порядке, установленном гл. 26.3 "Упрощенная система налогообложения" Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса; внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
В случае если индивидуальный предприниматель, являющийся налогоплательщиком по упрощенной системе налогообложения, имеет в собственности имущество, признаваемое товаром в соответствии со ст. 38 Кодекса, и осуществляет его реализацию, признаваемую таковой в соответствии со ст. 39 Кодекса, то полученные доходы включаются в доходы от реализации, учитываемые при исчислении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
07.10.2009

[LegO NSK]

В случае если индивидуальный предприниматель, являющийся налогоплательщиком по упрощенной системе налогообложения, имеет в собственности имущество, признаваемое товаром в соответствии со ст. 38 Кодекса

А как можно реализовать имущество, не являющееся товаром в соответствии со ст.38 НК РФ, если

3. Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

?

На мой взгляд вопрос с налогообложением ИП при продаже квартиры - достаточно мутный.

И не только квартир - транспорта, земельных участков и некоторых других вещей.

[SanInvest]

А 500 тыщ на ремонт?

Да, если есть договора, акты и т. д. (чем маляры-штукатуры не любят обременяться), то (3000000-2000000-500000)х13%=65000