Переменная часть Арендной платы

[Revizor-msk]

Возможно ли принять к затратам при исчислении налога на прибыль переменную часть Арендной платы ? и имеет ли права компания компенсировать затраты арендодателя.

[Тоня]

Возможно ли принять к затратам при исчислении налога на прибыль переменную часть Арендной платы ?

Возможно.

и имеет ли права компания компенсировать затраты арендодателя.

Так компенсация затрат или арендная плата?

[Revizor-msk]

Возможно.

Так компенсация затрат или арендная плата?

Два разных случая.

[Revizor-msk]

[QUOTE=Тоня;51782693]Возможно.

Где это оговорено ? что арендная плата может быть переменной ?

[Тоня]

В ГК не оговорено, что она НЕ может быть переменной.

[Revizor-msk]

п.3 ст.614 ГК а это что по Вашему ?

[Аноним]

Подскажите, пожалуйста, а если у нас в договоре аренды указано, что арендная плата не включает стоимость коммунальных платежей. Можно ли принять к расходам (при исчислении налога на прибыль) эти самые коммунальные платежи, если арендодатель предоставит нам копии счетов от коммунальных служб и свой расчет?

[Cooler]

п.3 ст.614 ГК а это что по Вашему ?

А какие в нем первые слова? Разве не "если иное не предусмотрено договором...", а?

Теперь покажите пункт, запрещающий в договоре "предусмотреть иное"? Особенно, с учетом последнего предложения предыдущего пункта:

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

P.S. Вообще-то все понимают, что за "переменной частью арендной платы" скрывается как раз компенсация расходов арендодателя. Законная и справедливая. И вся тень на плетень наводится только из-за того, что действующее законодательство запрещает арендатору брать к вычету НДС за услуги, потребленные им, но предоставленные арендодателю! Т.е. за электроэнергию, воду и коммуналку.

А вот НДС с арендной платы - милое дело, хоть она постоянная, хоть переменная: все довольны, никто не возмущается.

[Revizor-msk]

Подскажите, пожалуйста, а если у нас в договоре аренды указано, что арендная плата не включает стоимость коммунальных платежей. Можно ли принять к расходам (при исчислении налога на прибыль) эти самые коммунальные платежи, если арендодатель предоставит нам копии счетов от коммунальных служб и свой расчет?

А чьи это расходы как Вы думаете арендодателя или Ваши ? и давали ли производители электроэнергии например- разрешение на передачу(перепродажу пусть даже по с\с) своего товара ? (который является лицензионным)

[Revizor-msk]

А какие в нем первые слова? Разве не "если иное не предусмотрено договором...", а?

Теперь покажите пункт, запрещающий в договоре "предусмотреть иное"? Особенно, с учетом последнего предложения предыдущего пункта:.

Прочитайте внимательно этот пункт - п.3 ст.614 ГК
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

[Revizor-msk]

Подскажите, пожалуйста, а если у нас в договоре аренды указано, что арендная плата не включает стоимость коммунальных платежей. Можно ли принять к расходам (при исчислении налога на прибыль) эти самые коммунальные платежи, если арендодатель предоставит нам копии счетов от коммунальных служб и свой расчет?

Статья 545 ГК РФ. Субабонент

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации

[Revizor-msk]

Как я понял из ответов что у всех есть переменка или компенсация и все ее принимают к затратам ?

[Cooler]

Прочитайте внимательно этот пункт - п.3 ст.614 ГК

Прочитал. Полагаете, что теперь мы станем до хрипоты спорить: относится ли "Если иное не предусмотрено договором" к пункту в целом или действует только до "предусмотренные договором"?

Вынужден Вас разочаровать, спора не будет. Я готов признать Вашу правоту - арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

Но это сааавсем не означает, что ее сумма будет постоянной - читайте п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Когда прочитаете - подумайте: противоречит ли закону в свете этого документа пункт в договоре, которым переменная часть арендной платы устанавливается равной стоимости потребленной арендатором электроэнергии и коммуналки?

у всех есть переменка или компенсация и все ее принимают к затратам ?

Насчет затрат искать лениво, но вот принятие к вычету НДС по переменной составляющей Минфин благословил в письме от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175.

Или Вы непременно хотите быть безгрешнее Папы римского?

[Ninulya7]

Если в договоре аренды предусмотрена "переменная часть" арендной платы, то ее можно смело включать в расходы при исчислении налога на прибыль и возмещать по ним НДС, а вот т.н. "компенсации" - проблемный вопрос, потому что, как правило, в договорах расписывают, какие именно расходы арендодателя компенсирует арендатор (электроэнергию, коммунальные услуги, вывоз мусора), которые являются предметом споров уже долгое время в части НДС.

[Аноним]

Прочитал. Полагаете, что теперь мы станем до хрипоты спорить: относится ли "Если иное не предусмотрено договором" к пункту в целом или действует только до "предусмотренные договором"?

Вынужден Вас разочаровать, спора не будет. Я готов признать Вашу правоту - арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

Но это сааавсем не означает, что ее сумма будет постоянной - читайте п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Если Вы прочитаете пункт 12 того же письма ВАСа то они признают недопустимость изменения арендной платы. и с каких это пор письма ВАС стали отменять ГК и другие законы ? Есть чудные письма как МФ так и ФНС и ВАС что в письмах высказываются мнения но не более и что ссылатся на них в делах нельзя

[Cooler]

Если Вы прочитаете пункт 12 того же письма ВАСа то они признают недопустимость изменения арендной платы.

Хде это там? Цитату в студию!

в письмах высказываются мнения но не более и что ссылатся на них в делах нельзя

Ну, кто-то эти письма читает (особенно письма ВАС, хотя бы по долгу службы) и воспринимает содержащуюся в них аргументацию:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2008 г. № КА-А40/2635-07
...
По итогам месяца арендатору предоставляются документы, где показывается суммы арендной платы постоянная и переменная ее часть отдельной строкой.
Постоянный размер арендной платы за арендуемые помещения исчисляются из расчета 130 руб. за кв.м. в месяц, в том числе НДС.
Кроме того, условиями договора установлена плата не в твердой сумме, а расчетная, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Суд указал, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета, который зависит от количества потребленных арендатором коммунальных услуг, необходимых для использования нежилого помещения по его назначению.
Фактическое ежемесячное изменение размера арендной платы в результате корректировки ее переменной части не является изменением условий договора о размере арендной платы.
Суд установил, что арендная плата (постоянная и переменная части) является платой за пользование арендованным имуществом, а не оплатой коммунальных платежей.

А кое-кто вообще ничего не воспринимает и живет сам по себе, без царя... в голове.

Конструктив с Вашей стороны какой-нибудь будет? Ждем-с!

[Аноним]

Хде это там? Цитату в студию! Ну, кто-то эти письма читает (особенно письма ВАС, хотя бы по долгу службы) и воспринимает содержащуюся в них аргументацию:
А кое-кто вообще ничего не воспринимает и живет сам по себе, без царя... в голове.

Конструктив с Вашей стороны какой-нибудь будет? Ждем-с!

А нетпрощет включит услуги в арендную плату фиксированным платежем ? и все споры исчезнут

[Аноним]

Хде это там? Цитату в студию! Ну, кто-то эти письма читает (особенно письма ВАС, хотя бы по долгу службы) и воспринимает содержащуюся в них аргументацию:
А кое-кто вообще ничего не воспринимает и живет сам по себе, без царя... в голове.

Конструктив с Вашей стороны какой-нибудь будет? Ждем-с!

Про царя в голове !!!
Я соглашусь если все письма издаваемы разными министерствами будут зарегистрированы в мин.юсте и будут обязательны для применения.

[Revizor-msk]

Про царя в голове !!!
Я соглашусь если все письма издаваемы разными министерствами будут зарегистрированы в мин.юсте и будут обязательны для применения.

Полностью поддеоживаю мнение. Решения судов разных инстанций применимы только по тем делам по которым они проходили и они не применимы в аналогочиных делах.

[Cooler]

А нетпрощет включит услуги в арендную плату фиксированным платежем ? и все споры исчезнут

Ага, а то, что сумма оплаты реально потребленного может изменяться - никого волновать не должно? Ни арендодателя (а не придется ли ему платить за перерасход арендатора?), ни арендатора (почему я должен платить за непотребленное мной?):

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 октября 2007 г. № КА-А40/10010-07
...
Ежемесячные изменения сумм оплаты электроэнергии в течение проверяемого периода, приведенные в расчетах арендодателя, обусловлены применением ЗАО "Бакра" двухставочных тарифов на электрическую энергию, отпускаемую ОАО "Мосэнерго" потребителям г. Москвы, которые установлены постановлениями Региональной энергетической комиссии г. Москвы от 15.12.2004 N 63 на 2005 год, от 08.12.2003 N 79 на 2004 год.
Сумма оплаты электроэнергии зависит не только от фактического количества потребленной электроэнергии, но и от заявленного потребителем лимита максимальной нагрузки на энергосети.

Вот и определите тут справедливый "фиксированный платеж", мудрец Вы наш.

А то пока что Ваш конструктив на уровне незабвенного т-ща Шарикова: "Всё поделить!"

Решения судов разных инстанций применимы только по тем делам по которым они проходили и они не применимы в аналогочиных делах.

Письмо ВАС - другое дело: оно в первую очередь информирует арбитражные суды о позиции высшей инстанции по данному вопросу. И любой, обращаюшийся в арбитраж, может рассчитывать, что в случае принятия другого решения он дойдет до ВАС и тот примет решение уже в ключе его позиции.

Заодно - предыдущим арбитражам укажет на недостатки в их решениях.

P.S. С кем я спорю... даже знаки препинания расставить не могут, а туда же, "мне царь не указка!" (с)

Прощайте, господа.

[Revizor-msk]

А кто вообще разрешал потребителям передавать энэргию третьим лицам ?

Статья 545 ГК РФ. Субабонент

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации
__________________

[stas®]

Прочитайте внимательно этот пункт - п.3 ст.614 ГК
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

ВАС разъяснил, что постоянное правило для исчисления арендной платы соответствует этой норме ГК.

действующее законодательство запрещает арендатору брать к вычету НДС за услуги, потребленные им, но предоставленные арендодателю! Т.е. за электроэнергию, воду и коммуналку.

Cooler, не придумывай. Нет такого.

Статья 545 ГК РФ. Субабонент

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации

Revizor-msk, во-первых, ВАС при рассмотрении дела с подобным сюжетом решил, что передача электроэнергии арендатору не требует согласия ЭСО.

Во-вторых, компенсация арендатором расходов арендодателя суть обыкновенная компенсация расходов комиссионера (агента). Такая форма не требует никаких "переменных частей" и согласий и позволяет в полном объеме произвести все расчеты по НДС.

[Cooler]

Cooler, не придумывай. Нет такого.

Пардон, это не я придумал, а Минфин: письма от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 и от 19 сентября 2006 г. N 03-06-01-04/175

суть обыкновенная компенсация расходов комиссионера (агента). Такая форма не требует никаких "переменных частей" и согласий и позволяет в полном объеме произвести все расчеты по НДС.

Во-во, на "компенсации" погореть шансы как раз больше:

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 марта 2008 г. N А48-3605/07-18
...
В этих случаях, когда сумма коммунальных платежей входит в состав арендной платы, право на вычет возникает на общих основаниях, предусмотренных ст. 172 НК РФ.
Однако суд не исследовал эти обстоятельства дела, не указал исходя из каких показателей определялась арендодателем доля арендатора по стоимости расходов на оплату коммунальных услуг, входящей в состав арендной платы.
В тех случаях, когда коммунальные услуги покрываются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя, то включение сумм налога по потребленным услугам на добавленную стоимость в налоговые вычеты является нарушением ст.ст. 171, 172 НК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 настоящего Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога.
Материалами дела подтверждено, что счета-фактуры выставлялись арендодателями, которые самостоятельно не реализует коммунальные услуги. Арендодатель сам в качестве абонента получает электроэнергию и другие услуги от энергоснабжающей и иных организаций, поэтому непосредственным продавцом быть не может.

[Revizor-msk]

ВАС разъяснил, что постоянное правило для исчисления арендной платы соответствует этой норме ГК.Cooler, не придумывай. Нет такого.Revizor-msk, во-первых, ВАС при рассмотрении дела с подобным сюжетом решил, что передача электроэнергии арендатору не требует согласия ЭСО.

Во-вторых, компенсация арендатором расходов арендодателя суть обыкновенная компенсация расходов комиссионера (агента). Такая форма не требует никаких "переменных частей" и согласий и позволяет в полном объеме произвести все расчеты по НДС.

Если агентсткий договор то проблемма частично решена, но.........
Про решение судов отдельный разговор- получается что суды отменяют императивные нормы права ? в частности ГК

[stas®]

Во-во, на "компенсации" погореть шансы как раз больше:

Я не виноват, если какой-то налогоплательщик в суде говорил чушь и поэтому проиграл. Порядок расчетов по НДС для комиссионеров изложен в 914-м постановлении весьма подробно, и ничего сложного в реализации этих требований нет.

[Cooler]

ничего сложного в реализации этих требований нет.

Разумеется, всего то:
1. Прописать это в договоре аренды, либо составить дополнительный.
2. Не забыть указать агентское вознаграждение.
3. Регулярно составлять отчеты агента.
4. Учитывать вознаграждение во взаиморасчетах.
5. Если арендатор на ОСН, то выставлять счета-фактуры за услуги агента.

Безо всего этого доказывать в суде "суть обыкновенная компенсация расходов комиссионера (агента)" - дохлый номер, ИМХО.

[stas®]

1. Прописать это в договоре аренды, либо составить дополнительный.
2. Не забыть указать агентское вознаграждение.
3. Регулярно составлять отчеты агента.
4. Учитывать вознаграждение во взаиморасчетах.
5. Если арендатор на ОСН, то выставлять счета-фактуры за услуги агента.

1. Да. Не забыть написать, что арендодатель обязуется обеспечить взаимодействие с коммунальными службами, а арендатор будет ему компенсировать произведенные расходы. Я не видел ни одного договора аренды, где соответствующей фразы не было бы (если это только не филькина грамота с "переменной частью").

2. про возмездность уже выясняли, повторяться не хочу http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=186891

Собственно, вся эта тема - повторение пройденного

3. Ну да, счет с приложением выписок из счетов коммунальщиков является образцовым отчетом комиссионера.

4. Естественно. Ради денег все и делается.

5. Ну а как без счетов-фактур, если НДС хочется возместить?

[Cooler]

Ну да, счет с приложением выписок из счетов коммунальщиков является образцовым отчетом комиссионера.

Гм! Хорошо еще, что хоть не счетом-фактурой. Или им он тоже является?

5. Ну а как без счетов-фактур, если НДС хочется возместить?

Я прошу прощения, ошибся. Имелся в виду с/ф арендодателя на его агентские услуги. Часто Вы такое встречали?

[stas®]

Я прошу прощения, ошибся. Имелся в виду с/ф арендодателя на его агентские услуги. Часто Вы такое встречали?

Cooler, см. предыдущую тему . Договор аренды, который заключают стороны, является смешанным договором, который помимо собственно аренды, включает, в частности, и вопросы коммунального обслуживания. Этот договор является возмездным, а калькуляция "стоимости" каждого элемента правоотношения не требуется ни законом, ни здравым смыслом.

[Cooler]

калькуляция "стоимости" каждого элемента правоотношения не требуется ни законом, ни здравым смыслом.

Мал-мал передергиваем? Не о калькуляции речь.

В счете-фактуре будем выделять агентские услуги? Или спрячем их... где? В арендной плате? Или в коммуналке?

И не противоречит ли это "прятанье" пп.5 п.5 ст.169 НК?