Оплата коммунальных услуг.

[Ilya_5432]

Господа, помогите разобраться:

Мы УСН 6%, сдаем в аренду свое помещение. Как мне известно, нашим доходом считается оплата коммунальных услуг за счет арендатора.

Можно ли выставлять счет арендатору на оплату коммунальных услуг в размере (x/0.94) рублей ? Где x - сумма к оплате коммунальщикам, таким образом, в счете арендатору сумма включает 6% налог.

Если я где-то не прав, поправьте.

P.S. Сам арендатор не против платить на 6% больше

[stas®]

Как мне известно, нашим доходом считается оплата коммунальных услуг за счет арендатора.

А почему вы хотите непременно включать коммунальные услуги в свой доход?

[Cooler]

А почему вы хотите непременно включать коммунальные услуги в свой доход?

ИМХО, просто сформулировано коряво. Автор явно имеет в виду возмещение арендодателю коммунальных услуг арендатором.

Ilya_5432, предусмотрите в договоре не "коммунальные услуги", а "переменную часть арендной платы". Она не обязана точно равняться сумме комуналки.

[Ilya_5432]

ИМХО, просто сформулировано коряво. Автор явно имеет в виду возмещение арендодателю коммунальных услуг арендатором.

Ilya_5432, предусмотрите в договоре не "коммунальные услуги", а "переменную часть арендной платы". Она не обязана точно равняться сумме комуналки.

Да, имею в виду возмещение арендодателю коммунальных услуг арендатором.

По поводу переменной части ар. платы.: т.е. придется заранее в договоре указывать какие-то пределы. А потом просто ежемесячно самим рассчитывать величину дополнительной оплаты и выставлять счет на основании п. такого-то договора. Если я правильно понял, то отличный вариант, мне очень нравится

Возможно есть еще мнения?

[stas®]

Ilya_5432, в отношениях с коммунальными службами Вы выступаете как агент арендатора, действующий от собственного имени, но за его счет. Соответственно, суммы коммунальных платежей доходом являться не будут.

[Ilya_5432]

Ilya_5432, в отношениях с коммунальными службами Вы выступаете как агент арендатора, действующий от собственного имени, но за его счет. Соответственно, суммы коммунальных платежей доходом являться не будут.

Мы, собственники-арендодатели, в отношениях с коммунальными службами действуем от своего имени и выступаем как агент арендатора и за счет арендатора. Вроде ясно. Арендатор пользуется, он и платит.
Но, много раз я видел на Клерке, что доходом считается оплата коммунальных услуг арендатором. Теперь не знаю, чему/кому верить.

[stas®]

Ilya_5432, при неаккуратном оформлении - так и получается. Если тщательно выделить агентские отношения в документах и твердо стоять на своем при разговоре с налоргом, то, думаю, дело не дойдет даже до акта.

[Ilya_5432]

Ilya_5432, при неаккуратном оформлении - так и получается. Если тщательно выделить агентские отношения в документах и твердо стоять на своем при разговоре с налоргом, то, думаю, дело не дойдет даже до акта.

Благодарю за разъяснения. Появился еще один вариант.

Возможно, кто-то еще имеет свою точку зрения

[Ilya_5432]

stas®, еще раз спасибо.

Вот полезная ссылка: http://www.dis.ru/kb/arhiv/2004/1/2.html, хотя и за 2004 год, но статьи пока все те же:
Полученное агентом имущество, принадлежащее принципалу (в целях последующей реализации или приобретенное по его поручению), а также денежные средства, переданные принципалом агенту для исполнения поручения, не являются доходами (и, соответственно, расходами) агента (подпункт 9 пункта 1 статьи 251, подпункт 9 статьи 270 части второй НК РФ).

[Cooler]

в отношениях с коммунальными службами Вы выступаете как агент арендатора, действующий от собственного имени, но за его счет

А мне вот интересно - что будет являться предметом такого "агентского" договора? Потребление коммунальных услуг? Так на это у арендодателя уже есть договор с коммунальщиками! Как можно заключить агентский после него?

ИМХО, это мнимая сделка, как ни формулируй.

Или трехсторонний договор, или для арендодателя это доходы (и расходы, которые при УСН-6 не учитываются), все остальное - от лукавого.

[stas®]

А мне вот интересно - что будет являться предметом такого "агентского" договора? Потребление коммунальных услуг? Так на это у арендодателя уже есть договор с коммунальщиками! Как можно заключить агентский после него?

И что? От того, что договор с коммунальщиками заключен ранее - арендодатель не является в отношениях с ними стороной, которая действует в интересах арендатора, но от собственного имени? С момента сдачи помещений в аренду для арендодателя утрачивается смысл в их содержании. Так что если речь идет о тех расходах, которые понесены после сдачи помещения в аренду, экономический и юридический смысл взаимоотношений сторон - это именно компенсация платежей арендодателя.

ИМХО, это мнимая сделка, как ни формулируй.

Вот "переменная арендная плата" - это действительно притворная сделка.

Или трехсторонний договор, или для арендодателя это доходы

...и уголовное дело за незаконное предпринимательство, если по твоему рецепту оформлять услуги связи .

[LegO NSK]

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 5 сентября 2007*г. N*03-11-05/215

Вопрос: Основным видом деятельности индивидуального предпринимателя (ИП), применяющего УСН (доходы), является сдача в аренду нежилых помещений. Согласно условиям договора аренды ИП с арендаторами стоимость услуг связи, отопления, освещения, воды оплачивается арендатором сверх арендной платы. Организации поставщики указанных услуг выставляют счета за оказанные услуги ИП. ИП (арендодатель) оплачивает эти услуги, а арендаторы возмещают эти услуги индивидуальному предпринимателю (арендодателю).
Включаются ли в доходы ИП, применяющего УСН (доходы), суммы, поступающие от аредаторов за возмещение указанных услуг?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения индивидуальным предпринимателем-арендодателем и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики при применении упрощенной системы налогообложения должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются соответственно исходя из положений статей 249 и 250 Кодекса. При этом доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в составе доходов не учитываются.
Согласно статье 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Учитывая изложенное, налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам статьи 249 Кодекса, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.
Таким образом, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

[LegO NSK]

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 16 августа 2005*г. N*03-11-04/2/48

Туды ж

[LegO NSK]

Иные мнения

Агентский договор поможет уменьшить налог

Минфин России настаивает на том, что суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи арендодатели-"упрощенцы" должны облагать единым налогом при УСН. Данное мнение высказано в письме Минфина России от 05.09.2007 N 03-11-05/215. Аналогичной точки зрения финансовое ведомство придерживалось и ранее, например в письме от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48.
Напомним: сумма компенсации не влияет на облагаемые доходы арендодателя, применяющего "упрощенку", только в том случае, если между ним и арендатором заключен посреднический договор, согласно которому арендодатель по поручению арендатора перечисляет платежи коммунальным службам. Тогда в доходах отражается только сумма посреднического вознаграждения.

"Упрощенка", N 11, ноябрь 2007 г.

[LegO NSK]

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 июня 2006 г. N А66-7256/2005

В силу положений главы 43 Гражданского кодекса Российской Федерации возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Следовательно, возмещение расходов по оплате услуг, перечисленных коммунальным организациям города Нелидова арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя, то есть речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору.

[Ilya_5432]

LegO NSK, из всего тут выложенного самое "свежее" по дате -- письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 5 сентября 2007, к сожалению, не в нашу пользу, хоть мы и не ИП, а ООО.

А мне вот интересно - что будет являться предметом такого "агентского" договора? Потребление коммунальных услуг? Так на это у арендодателя уже есть договор с коммунальщиками! Как можно заключить агентский после него?
ИМХО, это мнимая сделка, как ни формулируй.

Или трехсторонний договор, или для арендодателя это доходы (и расходы, которые при УСН-6 не учитываются), все остальное - от лукавого.

Cooler, спасибо за ваше мнение.

Однако из ссылки, что я давал выше:

Законодательством не ограничен строгими рамками предмет агентского договора. Поэтому условно агентские соглашения (сделки) можно разбить на две группы:
1) приобретение агентом для принципала материальных ценностей у поставщиков (заказ на выполнение работ или оказание услуг у подрядчиков);
2) заключение договоров с покупателями на реализацию продукции (товаров, работ, услуг) принципала.
На практике часто предмет агентского договора включает в себя обе эти функции.

Согласно рецепту stas® мы четко попадаем в 1).

[stas®]

Ilya_5432, про то, что налорги будут наезжать, особенно если налогоплательщик не может четко сформулировать правовую позицию, я не спорил. Но при правильной формулировке в договорах дело в большинстве случаев не дойдет даже до включения в акт, не говоря уж о благоприятной судебной перспективе.

[Ilya_5432]

Ilya_5432, про то, что налорги будут наезжать, особенно если налогоплательщик не может четко сформулировать правовую позицию, я не спорил. Но при правильной формулировке в договорах дело в большинстве случаев не дойдет даже до включения в акт, не говоря уж о благоприятной судебной перспективе.

Да, я понял. По-видимому, попытаемся все правильно сформулировать: предмет договора, объявление агента и принципала, отчетность перед принципалом, функции агента, отсутствие агентского вознаграждения. Из сложившейся у меня картины, этого должно хватить.

[stas®]

отсутствие агентского вознаграждения

не отсутствие агентского вознаграждения, агентский договор всегда возмездный. Но агентский договор в данном случае является частью основного договора (арендного), и за выполнение функций агента не взимается отдельная плата.

[Ilya_5432]

не отсутствие агентского вознаграждения, агентский договор всегда возмездный. Но агентский договор в данном случае является частью основного договора (арендного), и за выполнение функций агента не взимается отдельная плата.

stas®, спасибо за устранение моего незнания + неопытности

[Cooler]

Гм. "агентский договор всегда возмездный" и "за выполнение функций агента не взимается отдельная плата" на мой взгляд как-то плохо стыкуется.

А с учетом "тщательно выделить агентские отношения в документах" - становится просто грустно.

Впрочем, может, это только мне, я ж дилетант.

[stas®]

"агентский договор всегда возмездный" и "за выполнение функций агента не взимается отдельная плата" на мой взгляд как-то плохо стыкуется.

Хммм... Ты всегда пишешь договор, выделяя цену каждого элемента? Думаю, вряд ли. Возмездность смешанного договора не обусловлена приложением калькуляции.

А с учетом "тщательно выделить агентские отношения в документах" - становится просто грустно.

Не грусти, все будет хорошо. Что тебя смутило-то?

[Cooler]

Что тебя смутило-то?

Да много чего. Например, второй абзац ст.1006 ГК.

Или отчеты нашего "агента": укажет "получено, уплачено", а про агентское вознаграждение - опять ни слова?

Сдается мне, все вышеперечисленное вместе и будет вполне ясно говорить о притворном характере сделки.

Нет, я, конечно, понимаю, правовой вакуум тут есть: аренда без света, тепла и воды никому не нужна, а вот как это все рассматривать по ГК и НК - ясности нет. И вряд ли нам тут удастся однозначно решить этот вопрос.

[stas®]

Нет, я, конечно, понимаю, правовой вакуум тут есть

Cooler, извини, но тут нет правового вакуума, есть просто неумение пользоваться законодательством. Возмездность договора совсем не означает расчет индивидуального встречного предоставления по каждой сделке в рамках этого договора.

[Cooler]

Возмездность договора совсем не означает расчет индивидуального встречного предоставления по каждой сделке в рамках этого договора.

Допустим. Ну, а хоть общую сумму агенского вознаграждения "в рамках этого договора" можно узнать? Нет? Почему?

И вообще, почему хотя бы ради "рамок" не выделить это "агентирование" в отдельный договор? Ааа, сразу ослиные уши вылазят? Вот то-то и оно.

тут нет правового вакуума, есть просто неумение пользоваться законодательством

Ну да, опять что-то навроде дефиниции "имущественных прав".

Конечно, рядовому инспектору запудрить мозги этим смешанным договором у кого-то и получится, но грамотный налорг вполне может порвать это все на британский флаг.

[Аноним]

И вообще, почему хотя бы ради "рамок" не выделить это "агентирование" в отдельный договор?

Так принцип свободы договора, знаете ли....

[stas®]

И вообще, почему хотя бы ради "рамок" не выделить это "агентирование" в отдельный договор? Ааа, сразу ослиные уши вылазят? Вот то-то и оно.

Что-то ты в своем стремлении поспорить дошел до уровня даже не неграмотного налогового инспектора, а рядового ППС . Смешанные договоры возникают не из желания запутать инспектора, а из-за того, что они образуют единый комплекс правоотношений. Арендатора не интересует аренда помещения, не обеспеченного энергоснабжением, а арендодатель общается с коммунальщиками в интересах арендатора не из-за красивых глаз последнего, а потому что он заинтересован в сдаче помещения. Воля сторон направлена на совершение всего комплекса сделок, они все охвачены единой целью.

Допустим. Ну, а хоть общую сумму агенского вознаграждения "в рамках этого договора" можно узнать? Нет? Почему?

"Если вы, гражданские, такие умные, то почему вы строем ходить не умеете?"

Да просто по той причине, что эта сумма не интересует стороны. Потому что у услуги, которая может быть оказана только определенным лицом, только определенному лицу и только в конкретной ситуации нет рыночной цены. Потому что арендатору глубоко безразлично: возьмут с него 100 долларов за аренду и 20 за доступ к коммуналке или 20 за аренду и 100 за агентские функции. Он просто платит 120 долларов, и сторонам нет никакого смысла калькулировать, из каких элементов эта цена состоит.

Конечно, рядовому инспектору запудрить мозги этим смешанным договором у кого-то и получится, но грамотный налорг вполне может порвать это все на британский флаг

Не совсем так. Неграмотного налогоплательщика даже глупый инспектор ППС на взятку разведет. А того, кто способен внятно изложить собственную правовую позицию, в этой ситуации даже очень въедливый и грамотный налорг не сможет подвинуть.

[Cooler]

Воля сторон направлена на совершение всего комплекса сделок, они все охвачены единой целью.

"Хорошо излагает, собака,-шепнул Остап на ухо Ипполиту Матвеевичу,-учитесь."

Бум учиться, бум...

[LegO NSK]

Конечно, рядовому инспектору запудрить мозги этим смешанным договором у кого-то и получится, но грамотный налорг вполне может порвать это все на британский флаг.

[Ilya_5432]

Cooler, stas®, спасибо за ваши мненя еще раз.