Юридическая и экономическая сущность заказчика-застройщика?!

[AF]

Юридическая и экономическая сущность заказчика-застройщика?!
Для строительства здания магазина будущий собственник - торговая фирма именуемая инвестор - не имеющая собственной строительной лицензии нанимает ЗАКАЗЧИКА именуя его в договоре заказчиком-застройщиком, который разруливает все строительные дела с генподрядчиком, поставщиками стройматериалов (строительство осуществляется иждивением заказчика), с разрешениями на строительство и т.д. и т.п. В чем сущность заказчика-застройщика? Что подразумевается под понятием "услуги заказчика".

ИМХО. Полагаю дело в том, что термин "заказчик" в строительстве отделяется от понятий инвестор или точнее будущий владелец-собственник объекта. Заказчик (застройщик) в строительстве - фирма имеющая соответствующую лицензию, нанятая для ведения строительства вместо реального заказчика, который с этого момента становится просто инвестором???!!! В чем ее отличие от генподрядчика? В натуре заказчик действительно больше "строительный" агент, а генподрядчик действует в соответствии с нормами договора строительного подряда ГК РФ.
Какие функции, права, отношение к собственности на строящийся объект должны быть у заказчика?

Есть ли желающие проработать этот вопрос, и заодно обсудить схемы организации строительства в увязке с минимизацией налогов?
Схемы мной разработаны, но СРАЗУ ПРЕДУПРЕЖДАЮ высылаю только активным и продуктивным участникам настоящего обсуждения для выработки коллективного конфиденциального продукта.

[Svetishe]

А не является ли в этой схеме Заказчик-застройщик лишним звеном?

[AF]

Иной раз он необходим для координации строительства, когда заказчику- инвестору не хочется заниматься строительством самостоятельно и иметь свой ОКС, или когда их инвесторов несколько.
Часто многие фирмы специализируются на самостоятельном поиске интересных участков земли под застройку и привлечении инвесторов.
С точки зрения оптимизации налогов Заказчик-застройщик в силу своих особенностей интереснее чем генподрядчик (или хозспособ) , особенно, если при строительстве применяются освобожденные от НДС ТРУ. С теми кто способен обосновать почему это так - я готов поделиться , не в обиду остальным коллегам, идеями для обсуждения и проработки вплоть до текстов договоров.

[Ведьмачка]

ЗАпутано все надо подумать

[AF]

[Sveta_nsk]

меня этот вопрос тоже очень интересует, но юридические тонкости изучать нет времени.
Думаю, что договор заключенный между Инвестором и заказчиком-застройщиком совмещает в себе 2 типа договор -подряда и какой-нибудь вид посреднического договора типа агентского или поручения.Но правильно ли это с юридической т.з.? Здесь много разных тонкостей.

[Аноним]

Вы хотите рассмотреть ситуацию со стороны инвестора? Для организаций, которые расширяют свое производство и имеют смутное представление о строительстве заказчик-застройщик необходим. Если, конечно, они не хотят в дальнейшем заняться строительством, а сейчас просто тренируются. Все равно, что я наберу группу молдован для ремонта квартиры без прораба и буду ими руководить. Хорошего мало получится

Tasya

[AF]

Заказчик (думаю и застройщик, если на него землю оформили) Статья 749. ГК РФ Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика
Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

[Олька]

Вы хотите рассмотреть ситуацию со стороны инвестора? Для организаций, которые расширяют свое производство и имеют смутное представление о строительстве заказчик-застройщик необходим.
__________________________________________________
Сразу о строительстве! Это Вы махнули. Заказчик - это фирма, заключение договора с кторой начинается со слов : хочу магазин (офис, склад и т.п.) там-то. И поехало. Начинается подбор участков, участие в конкурсе на право аренды этого участка от имени инвестора и за его счет, сбор ИРД, разработка и утверждение проекта, получение тех.условий, получение ордера на строительство и поиски ген.подрядчика ( потому как сам заказчик строительной лицензии, как правило, не имеет; но при этом контроль за строительством и ответственность за своевременное окончание работ осуществляет и несет заказчик-застройщик).
Инвестору некогда всем этим заниматься, ему надо деньги для этого всего зарабатывать.
Еще может существовать такое звено, как технический заказчик. Я раньше не сталкивалась, но вот сейчас у меня появился такой. Скоро пойму зачем.
Схема налоговая приблизительно такая: финансирует инвестор ( у него сплошные расходы: НДС пока не возмещается, база по прибыли на эти средства не уменьшается; поэтому, основная масса использует для этих целей кредиты и займы); заказчик учитывает эти деньги как целевые средства, незабывая выделять из них часть платы за свои услуги (определенный процент) и начислять с этой части НДС ( как с аванса) и в НУ - прибыль (по принципу равномерности) за минусом расходов (з/пл. с отчисл. , амортизац., аренда и т.п.); подрядчики при этом живут своей обычной жизнью.
Как минимизировать налоги в этой схеме - вопрос очень интересный! Первое, что пришло в голову : указать меньший процент за услуги заказчика в договоре и предусмотреть его повышение в ряде случаев.
Будет интересно узнать кто что делает и права ли я .

[Аноним]

Юридическая и экономическая сущность заказчика-застройщика?!
Для строительства здания магазина будущий собственник - торговая фирма именуемая инвестор - не имеющая собственной строительной лицензии нанимает ЗАКАЗЧИКА именуя его в договоре заказчиком-застройщиком, который разруливает все строительные дела с генподрядчиком, поставщиками стройматериалов (строительство осуществляется иждивением заказчика), с разрешениями на строительство и т.д. и т.п. В чем сущность заказчика-застройщика? Что подразумевается под понятием "услуги заказчика".

ИМХО. Полагаю дело в том, что термин "заказчик" в строительстве отделяется от понятий инвестор или точнее будущий владелец-собственник объекта. Заказчик (застройщик) в строительстве - фирма имеющая соответствующую лицензию, нанятая для ведения строительства вместо реального заказчика, который с этого момента становится просто инвестором???!!! В чем ее отличие от генподрядчика? В натуре заказчик действительно больше "строительный" агент, а генподрядчик действует в соответствии с нормами договора строительного подряда ГК РФ.
Какие функции, права, отношение к собственности на строящийся объект должны быть у заказчика?

Есть ли желающие проработать этот вопрос, и заодно обсудить схемы организации строительства в увязке с минимизацией налогов?
Схемы мной разработаны, но СРАЗУ ПРЕДУПРЕЖДАЮ высылаю только активным и продуктивным участникам настоящего обсуждения для выработки коллективного конфиденциального продукта.

[Baravit]

Друзья вот я тоже столкнулся с такой проблемой. контора где я работаю является Застройщиком. Есть ПП, на проект и стройку бобла нема. Но есть Инвестор которых хочет продолжить проект. Мы готовы выступить Заказчиком-застройщиком по лицензии. Рулить проект и строительствою Но не хочется гемора нажить по неопытности. Подскажите пожалуйста, как лучше оформить договорные отношенияв плане согласования стоимоти проекта строительства и компенсации стоимости согласований в инстанциях., чтобы не получилось задержок по срокам рассмотрения договоров заключаемых нами с подрядчиками Инвестором.

[Sveta_nsk]

Есть ПП, на проект и стройку бобла нема.

Расшифруйте пожалуйста...не доходит

[Andrew777]

Можем помочь с функциями зазакзчика. 7478987@mail.ru Андрей

[Прыгалка]

AF, есть огромное желание возобновить сию тему, если она, актуальна, конечно.

[AF]

Продолжаем. Имеется много вопросов на которые пока нет однозначных ответов. Является ли З-З посредником в строительстве? Применимо ли к З-З Статья 156 НК РФ Особенности определения налоговой базы налогоплательщиками, получающими доход на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров? Кто считает, что функция З-З это СМР? Возможно ли совмещение З-З и ГП в одном юрлице и как налогооблагать данный симбиоз? Предлагаю высказаться

[Аноним]

По-моему противоречий нет. Ограничения и особенности есть, конечно. Но сформулировать сходу не берусь.
Схема с совмещением ГП и ЗЗ тоже по-моему хороша. Нет лишнего звена расчетов (правда ответственность такой структуры возрастает).
По-моему небольшие промобъекты так и строят - ГП и ЗЗ в одном флаконе.
Какие Вы сами видите ограничения и возможные проблемы?

[Аноним]

В догонку: ДОГОВОР ПОРУЧЕНИЯ, в первую очередь имелся ввиду в предыдущем моем сообщении.

[Прыгалка]

1. По поводу договора поручения. Учитывая, что отношения Инвестора и Заказчика-Застройщика в принципе в ГК не прописаны, то если грамотно составлен договор как договор поручительства, то его таковым можно (и нужно) и считать. Эти же отношения легко превратить в подрядные, если есть желание, и опять-таки таковой договор. Здесь все строится исключительно на типе договорных отношений.
2. А вот теперь самое сложное. Симбиоз З-З и ГП.
а) для начала я бы хотела уяснить, кто на своем балансе держит неоконченное строительство (б/сч 08)? Понятно, что Застройщик. Но кто такой Застройщик? Если у меня есть два юр. лица, условно называющихся один - Застройщиком, второй - Заказчиком, первый при этом имеет права на землю и ничего не делает, а второй фактически выполняет функции Заказчика-Застройщика (организацию строительства). Такая ситуация случается сплошь и рядом, когда владелец земли номинально именуется Застройщиком, а фактически все организует и эксплуатирует иное лицо. С точки зрения Гражданского законодательства, кто является собственником недостроя? Возможно ли это определить условиями договора или же это диктуют какие-то нормативные акты?
б) непосредственно сам симбиоз. Очевидно, что с тояки зрения налогового законадательства - это огромная дырка. С одной стороны - это благо, потому как все противоречия толкуются в пользу налогоплательщика, а с другой стороны - зло, потому как судиться придется.
За бухгалтерский учет я переживаю не сильно, потому как если все четко расписать в УП, и не забывать про Пояснительную записку - то решить можно логически-методологическим путем.
Итак. С точки зрения налогового законадательства два вопроса - что признавать выручкой (и соответсвенно расходами) для целей налогообложения прибыли. И второй - считать ли такое строительство - строительством для собственного потребления (то бишь хозспособом), с вытекающим налогообложением НДС.

[Прыгалка]

1. Забросила вопрос юристам, дала сроку - 2 дня. Выясняю именно вопрос с правовым статусом Заказчика-Застройщика.
2. В течение дня набросаю мысли по поводу возможных вариантов НУ и БУ сего симбиоза. Вечером сегодня, либо уже завтра выложу.

[AF]

1. И второй - считать ли такое строительство - строительством для собственного потребления (то бишь хозспособом), с вытекающим налогообложением НДС.

- вопрос интересный - идентичны ли понятия "строительство для собственного потребления" (думаю следовало бы добавить собственными силами) и "хозспособ". Я думаю, что эти понятия различаются наполнением - одно из них из области налогового права, а другое строительный термин, хотя налорги в "методических указаниях" пытаются их объединить.
Также считаю, что застройщик+заказчик это не заказчик-застройщик.

[Прыгалка]

1. Заказчик и Застройщик - суть понятия разные. В Гражданском Кодексе, а также в 39-ФЗ (Об Инвестиционной деятельности) мы не найдем слово Застройщик, зато в ПБУ мы не найдем Заказчик.
А вот я нашла два документа "О порядке выдаче разрешений на строительство в СПб" (новенький уже, в старый, если честно, не заглядывала), и есть старенькое Письмо Минфина № 160 от 30.12.1993 - вот в этих документах мы уже можем обнаружить два этих понятия и их хитросплетение.
Распоряжение Правительства СПб, к примеру, просто совмещает в одном два эти понятия. А вот Письмо Минфина хитро указывает: " При выполнении строительных работ подрядным способом Застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли Заказчика."

2. Анализ большого количества нормативной документации подвел меня к однозначному выводу, что бухгалтерский учет незавершенного строительства (счета 08) ведет только (может вести и должен вести) Застройщик - это то лицо, которые ИМЕЕТ ПРАВО НА ЗАМЛЮ.

3. В случае симбиоза (и зачем только люди мучаются... сама мучаюсь, потому что кто-то не догадался разделить все сразу) на лицо "строительство для собственных нужд", потому как реализация у нас отсутствует, а вот выполнение строительно-монтажных работ имеется. А вот дальше начинаем двоиться дальше - если мы и Инвесторы - то это строительство для "собственного потребления" и начислять НДС будем в момент принятия к учету объекта ОС (а если это не ОС, а товары... например, как квартиры в строящихся домах??????? - вопрос!!!!), а вот если не Инвесторы, то будем начислять НДС с реализации.

[AF]

Елена.
Я думаю, что если в строительстве квартир 100% участвуют дольщики, то "строительства для собственных нужд" не имеется, а если квартиры 100% регистрируются на З-З и впоследствии продаются как товар (продукция), то "строительство для собственных нужд" имеет место быть. Думаю, что возможно частичное"строительство для собственных нужд" только в части непереданных квартир

[Прыгалка]

Я бы не стала разделять таким образом, потому как зыбко все очень.
Мы имеем право на землю (получаем его) и решаем строить объект. Не дольщики решают объединиться и вложить дружно деньги и меня нанять (как Застройщика и Генподрядчика) для строительства объекта, а я решаю и его строить и привлекать СОИНВЕСТОРОВ для этих целей.
А в свете нового закона "О долевом строительстве" дольщиков едва ли удастся привлечь без разрешения на строительство, а до его получения сумма вложений составляет столь значительный процент от стоимости готового объекта, что речи о строительстве за счет средств дольщиков и не может быть.

[AF]

... до его получения сумма вложений составляет столь значительный процент от стоимости готового объекта, что речи о строительстве за счет средств дольщиков и не может быть.

Елена. До заключения договора с дольщиком затраты по строительству можно рассматривать как действия в чужом интересе без поручения (гл.50 ГК РФ)

[Прыгалка]

Н-да... я даже призадумалась....
Как-то вся Глава 50 ГК веет все же некой определенностью лица, в интересах которого мы действуем. Однозначного указания нет, но все же... а Дольщик - он лицо неопределенное до тех пор пока договор не заключит.
Да и Статья 989 смущает. Никто никогда дольщику отчетов о полученных доходах, а также расходах не предоставляет.
Вот скользко как-то...

[Finboss]

AF, а не проще ли оформить данные отношения (владельца земли - застройщика с желающим что-нибудь построить - заказчиком) - как договор долевого участия между владельцем заемли и заказчиком с последующим переоформлением земли на заказчика+передача заказчику ведения бухучета.
Спасибо,

[Прыгалка]

как договор долевого участия между владельцем заемли и заказчиком

И кто здесь будет инвестором?
У меня как раз такой случай, в итоге мы Инвестор, и Генподрядчик и Технический Заказчик, а вот Застройщик - владелец Земли - он вообще ничего неделает, он только ежемесячно от нас работы и услуги принимает собирая их на 08 счете.

Могу сразу сказать, что на сегодняшний день разрешение на строительство выдадут только владельцу земли - он же и будет считаться Застройщиком. ПБУ 2 не предусмотрено "передачи ведения бухучета", его ведут все участники инвестиционного договора, а вот как счет 08 будет вести Застройщик - владелец земли.

[Finboss]

И кто здесь будет инвестором?
У меня как раз такой случай, в итоге мы Инвестор, и Генподрядчик и Технический Заказчик, а вот Застройщик - владелец Земли - он вообще ничего неделает, он только ежемесячно от нас работы и услуги принимает собирая их на 08 счете.

Могу сразу сказать, что на сегодняшний день разрешение на строительство выдадут только владельцу земли - он же и будет считаться Застройщиком. ПБУ 2 не предусмотрено "передачи ведения бухучета", его ведут все участники инвестиционного договора, а вот как счет 08 будет вести Застройщик - владелец земли.

Это не только Вы можете так сказать , это прямо давным-давно написали и много раз и отредактрировали в МДС 11-15.2001.
А по поводу отсутствия активной деятельности у заказчика - напрасно, если все отствроить по нормальному, то действительно к моменту когда вы - генподрядчик начинаете работать 90% работы заказчика уже выполнено. Но это если по умному и при "активной дружбе" с различными разрешительно-согласовательными гос. органами.
Отдайте работу с субчиками заказчику - снимите часть забот и проблем.
Да, инвестор в данном случае, Вы правы, генподрядчик.

[AF]

AF, а не проще ли оформить данные отношения (владельца земли - застройщика с желающим что-нибудь построить - заказчиком) - как договор долевого участия между владельцем заемли и заказчиком с последующим переоформлением земли на заказчика+передача заказчику ведения бухучета.

Можно и договор простого товарищества и совместной деятельности. Многое связано с условиями получения разрешения на строительство и последующим оформлением недвижимости и земельных участков на собственников, от этого тоже в многом зависит в какой организационной и договорной формах будет вестись строительство и кто есть кто. Свой взгляд на проблему я изложил в http://forum.klerk.ru/showthread.php...0#post50479000 , конечно не все бесспорно

[Аноним]

По-моему заказчика-застройщика вообше не существует, имеет место выполнение функций заказчика-застройщика. Кто их выполняет - вопрос десятый, но именно этот субъект и должен иметь лицензию.