Посоветуйте пожалуйста. Земля и здание не стоят на учете

[Незабудочка]

Директор приобрел организацию - купил. Теперь он там единственный учредитель и соответственно директор.
Проблема в том, что купленная организация владеет участком земли, на котором стоит здание (также собственность купленного ООО), которое сдается в аренду под магазины/кафе/заправку...
Фишка в том, что ни земельный участок, ни здание не учтены как активы организации и вообще не поставлены на баланс. Как так вышло - не понятно. Концов тоже не найти - т.к. даже в бухпрограмме перенесены остатки из неизвестно откуда ))) еще в 2018г и эти остатки не содержат в себе стоимости здания и земли. При этом налог на землю исправно уплачивается, на здание - нет (у ООО -УСН, а здание не значится в списке учитываемых по кадастровой стоимости).
Вопрос риторический - что делать?) на 01 счете числится всякая "мелочь" типа пары компов и набора айфонов, приобретенных себе прежним учредителем и которые он попросил "списать". Реальная же стоимость земли и здания составляет более 100 млн.
Организация приобретена в декабре 2024 и вот пора бы сдавать баланс,а никак не решим ,что делать. Если просто поставить на баланс, что наверно правильно, то в балансе сразу прорисовывается существенная сумма в активе. Получается,что организация "откуда-то" получила существенный актив. При этом он не был приобретен (обороты по счету для ФНС не секрет) , значит получается был подарен или должен быть оприходован, как например внереализационная прибыль... Получается налоговая встрепенется? ИЛи их баланс не интересует? Если обьяснить это, как оприходование в результате иевентаризации активов при покупке, то не грозит ли штраф за некорректное ведение бухучета? Вроде бы с одной стороны - новый учредитель, а с другой...штрафуют-то организацию...
Что посоветуете?
И если ставить на баланс, то по какой стоимости - по кадастровой землю? А здание? Условно может посчитать самортизированным - раз нет данных о нем как об ОС?) В общем очень нужен совет и варианты возможных (наиболее вероятных) санкций в связи с этой ситуацией...
И еще. Если все-таки ставить на баланс земельный участок, то какая проводка в данной ситуации оприходования "из неоткуда")?

[Крысавица]

Незабудочка, начните с того, о чём вы не написали на слова - о документах на право владения недвижимостью. По ним недвижимость оформлена на купленную организацию? Когда построено здание? Обычно полностью здание амортизируется лет за 100, что не отменяет обязанности учитывать его на балансе.

[Незабудочка]

Незабудочка, начните с того, о чём вы не написали на слова - о документах на право владения недвижимостью. По ним недвижимость оформлена на купленную организацию? Когда построено здание? Обычно полностью здание амортизируется лет за 100, что не отменяет обязанности учитывать его на балансе.

Естественно документы есть. Иначе бы не возникло и вопроса. Земля и недвижимость не отражены лишь в учете организации. Как так вышло не известно. Прежний собственник развел руками. ну в общем это уже и не важно.
Здание не настолько капитально, чтоб амортизировать его 100 лет - не сталинских времен постройка.)) Но понятно, что до конча амортизации ему лет 20 минимум. Ну а земля не амортизируется вообще. Вопрос был в другом.
Если на балансе, в котором из года в год ОС составляли менее миллиона, вдруг за 2024 год появится как минимум 60 млн (кадастровая стоимость земельного участка), то какие для нас последствия гипотетически? - штраф за некорректное ведение бухучета? проверки? (учитывая многолетнюю сдачу баланса без этих ОС)... Директор склоняется к мысли оставить как есть...типа налоги платим, а остальное (баланс) никого как-то не беспокоил... но склоняться он конечно склоняется, но вопрос "как поступить и что будет" все же переводит на меня... поэтому и прошу совета , как поступить лучше. (правильно не всегда лучше, как известно).
Налоговая возможно не дергалась по причине того, что земля находится в области и налог на землю мы платим в другую налоговую. Ну а здание не подлежит налогу на имущество, поэтому тоже налоговой не интересно наверно...
В общем неувязка в бухгалтерском балансе.) По налогам все ОК. (у нас УСН Доходы - аммортизация и прочие расходы на налог не влияют)

[Крысавица]

Незабудочка, налоговой бухучёт до фени. Она его не проверяет, а только принимает бухотчётность. Я знаю случаи, когда сдавали балансы с изменёнными остатками за прошлые периоды. Ну просто перепровели недостающие документы прошлых лет и остатки "полезли". И всё принимали в ФНС без вопросов. Я видела оборотки с незакрытым 00 счётом, на который относили разные расхождения.
И у вашей организации тоже спокойно принимали балансы без здания и земли, хотя налоги с этой недвижимости были.

Вы слишком... трепетно ко всему относитесь. В такой профессии так нельзя, иначе слишком быстро выгорите. Берегите нервы. Помните: у вас "забег" не на короткую дистанцию, а на многие годы. Поэтому берегите силы и нервы - они вам ещё ой как пригодятся.

Лично я бы взяла и тупо внесла здание и землю на 31 декабря 2023 уже после закрытия года или, если хотите по правилам, на 1 января 2024 как выявленную ошибку прошлых периодов в корреспонденции с 84 сч. - здание по остаточной стоимости (примерно рассчитав амортизацию с момента постройки), а землю по факту. А субконто выбирала как непринимаемые в НУ.

[Январь]

Я знаю случаи, когда сдавали балансы с изменёнными остатками за прошлые периоды.

А так по ПБУ не только можно, но иногда и нужно. Ретроспективный пересчет
Лично я бы исправила

[jul-2000]

Прежний собственник развел руками. ну в общем это уже и не важно.

Когда приобретается компания ради такого актива, перед сделкой обычно бухгалтер проводит "аудит" отчётности покупаемой фирмы. Как минимум запрашиваются документы на приобретение недвижимости, или иные, подтверждающие, как оно попало в собственность (внесли в УК, подарили...). Исходя из этого устанавливается цена сделки.
Важным этот вопрос рано или поздно станет. Например, шеф ваш решит эту фирму продать. И тогда покупатель спросит. Или начнёт на эту фирму недвижимость приобретать и потребуется уже доказывать право на применение УСН...
А сейчас... если оприходование по результатам инвентаризации, то по подтверждённой рыночной стоимости ставить на баланс. Плюс эта сумма будет учитываться в доходах по УСН и с неё нужно налог уплатить.
Так что я бы рекомендовала шефу запросить у бывшего собственника документы на приобретение этих объектов. И исходя из этого уже думала что делать.

[Незабудочка]

Плюс эта сумма будет учитываться в доходах по УСН и с неё нужно налог уплатить.
Так что я бы рекомендовала шефу запросить у бывшего собственника документы на приобретение этих объектов. И исходя из этого уже думала что делать.

Не совсем поняла, что значит с суммы нужно будет уплатить налог УСН?
Эти ОС (земля и здание) давным давно по документам являются собственностью ООО. Документы о собственности есть. (документы регистрации собственности на ООО - Свидетельства). Сейчас свидетельств уже не выдают, но в выписке кадастра тоже собственник ООО. Соответственно, когда-то (в момент приобретения) - это был расход организации, а никак не доход. Да в балансе этот актив не отражался по халатности, ошибке, случайности...ну не знаю почему (ответ собственника - я сменил столько бухгалтеров и чего они там бухгалтерили...ну, в целом ответ понятен)
В результате инвентаризации допустим, мы ставим этот актив на баланс (заметьте, с котрого и налоги платили и по документам владеем) и с чего тут еще налог возникает?
Но вот в глазах налоговой такой прирост в ОС баланса наверно може выглядеть,как "вдруг" появившейся подарок в районе лямов 100 (ну или только землю заявить - но там тоже 60млн кадастровая стоимость). И именно с этого и начинался заданный мной вопрос... Ведь бодаться придется с ними. Они тоже могут захотеть сперва налог (с неожиданно свалившегося актива), потом штраф и т.д. и т.л.
Кстати, рыночная цена - ее можно приравнять к кадастровой?

[BuhKoza]

Незабудочка, а когда вы приобретали это ООО, то как все это дело было оформлено в бухучете? Вы же перечисляли, ну или как-то платили прежнему собственнику? Поясню свою мысль. Может быть откорректировать проводки по покупке ООО, выделив часть оплаты на приобретение недвижимости. Ну или бухгалтерской справкой. А по ФСБУ 6/2020, если у вас в учетной политике прописано, можете сделать пересмотр первоначальной стоимости ОС с отнесением результатов на 84 счет

[Крысавица]

"вдруг" появившейся подарок в районе лямов 100 (ну или только землю заявить - но там тоже 60млн кадастровая стоимость

Вот вам и ответ - почему их не ставили на баланс. Ведь по УСН есть ограничение по остаточной стоимости ОС.

[Татасо]

Добрый день, у меня тоже такое было, только без земли(она в аренде).
Но фирма давно, и не договор купли-продажи был, а построенное здание, вообщем пришлось мне вычленить с 08сч часть затрат с другого объекта, благо есть зависшие объекты, но до кадастровой далеко конечно.
Потом мы его реконструировали и относили затраты на 01 счет, но до кадастровой тоже еще далеко)

[Незабудочка]

Незабудочка, а когда вы приобретали это ООО, то как все это дело было оформлено в бухучете? Вы же перечисляли, ну или как-то платили прежнему собственнику? Поясню свою мысль. Может быть откорректировать проводки по покупке ООО, выделив часть оплаты на приобретение недвижимости. Ну или бухгалтерской справкой. А по ФСБУ 6/2020, если у вас в учетной политике прописано, можете сделать пересмотр первоначальной стоимости ОС с отнесением результатов на 84 счет

Ну как платили? Новый собственник платил прежнему. Естественно не с р/с организации. За личные средства нового учредителя. НДФЛ сие действо не облагается, ибо прежний владел единолично фирмой более 5 лет. Поэтому, договорились о цене и выкупил.
Вашу мысль не поняла. Что значит часть оплаты отнести на приобретение имущества? Имущество ПРИОБРЕТЕНО давно в собственность рганизации. И новый собственник купил организацию, тк.к есму нужно это здание и эта земля. Документы на собственность проверил, принял. Что нет в долгов в ФНС тоже принял. Правильность бухучета его не волновала, т.к. при любом раскладе его интерес был именно в приобретении земли и здания, которыми владеет организация. А интерес строго учредителя - продать контору, т.к. для его целей она стала не рентабельна.

[Незабудочка]

Вот вам и ответ - почему их не ставили на баланс. Ведь по УСН есть ограничение по остаточной стоимости ОС.

Тоже такая мысль мелькнула, но не думаю, что так было сделано сознательно. Все-таки это большой риск. Скорее просто тупо не поставили на учет, тем более,что бухгалтера менялись постоянно, да и программа (1с) неколько раз переставлялась с переносом остатков - может и перенесли в какой-то момент криво. Версий 1с (с которых переносили)- нет.
Да и потом, для УСН остаток ОС вроде же был 150млн? На 150млн вряд ли потянут здание и земля... Здание-то так себе из "его" и палок" - заправка. Ну и при заправке мойка, сервис, кафешка и магаз. Стандартный набор вдольдорожных АЗС. Не особняк 17 века и не ТЦ на мульен торговых мест в общем.

[Незабудочка]

Не совсем поняла, что значит с суммы нужно будет уплатить налог УСН?
Эти ОС (земля и здание) давным давно по документам являются собственностью ООО. Документы о собственности есть. (документы регистрации собственности на ООО - Свидетельства). Сейчас свидетельств уже не выдают, но в выписке кадастра тоже собственник ООО. Соответственно, когда-то (в момент приобретения) - это был расход организации, а никак не доход. Да в балансе этот актив не отражался по халатности, ошибке, случайности...ну не знаю почему (ответ собственника - я сменил столько бухгалтеров и чего они там бухгалтерили...ну, в целом ответ понятен)
В результате инвентаризации допустим, мы ставим этот актив на баланс (заметьте, с котрого и налоги платили и по документам владеем) и с чего тут еще налог возникает?
Но вот в глазах налоговой такой прирост в ОС баланса наверно може выглядеть,как "вдруг" появившейся подарок в районе лямов 100 (ну или только землю заявить - но там тоже 60млн кадастровая стоимость). И именно с этого и начинался заданный мной вопрос... Ведь бодаться придется с ними. Они тоже могут захотеть сперва налог (с неожиданно свалившегося актива), потом штраф и т.д. и т.л.
Кстати, рыночная цена - ее можно приравнять к кадастровой?

так все же, что насчет налога УСН? jul-2000, пожалуйста поясните,что Вы имели в виду? С чего он должен появиться? Да и можно ведь это представить не как результат "обнаружения" при инвентаризации, а как не отражение в балансе по технической ошибке. Ну мало ли как так технически вышло, что ОС в баланс не попали))), но в учете всегда были.)

[jul-2000]

так все же, что насчет налога УСН? jul-2000, пожалуйста поясните,что Вы имели в виду? С чего он должен появиться?

С НК

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В соответствии с п. 20 ст. 250 НК РФ доходы в виде стоимости излишков материально-производственных запасов и прочего имущества, которые выявлены в результате инвентаризации, признаются внереализационными доходами.

Следовательно, стоимость излишков материалов, выявленных организацией в ходе проведения инвентаризации, включается в состав внереализационных доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Пункт 4 ст. 346.18 НК РФ устанавливает, что доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений ст. 105.3 НК РФ.

Отметим, что положения НК РФ прямо не устанавливают порядок определения стоимости излишков имущества, выявленных при инвентаризации. При этом Минфин России приравнивает выявленные излишки к безвозмездно полученным, оценка которых производится согласно п. 8 ст. 250 НК РФ, отсылающему к ст. 105.3 НК РФ (письмо Минфина России от 20.05.2010 N 03-03-06/1/338). Смотрите также письмо Минфина России от 26.02.2015 N 03-11-06/2/9874.

[jul-2000]

а как не отражение в балансе по технической ошибке. Ну мало ли как так технически вышло, что ОС в баланс не попали)))

А вот для этого нужно поднять все документы на приобретение старым собственником. И на оплату, если она была. Тогда можно говорить о технической ошибке, но сперва поняв какой именно.

Имущество ПРИОБРЕТЕНО давно в собственность рганизации.

А расплатилось ли ООО за это имущество? Если бы расплатилось, в учёте висела бы дебиторка при непоставленном на учёт имуществе. Но её нет. Значит была безвозмездная передача? Она тоже по НК попадает в базу для исчисления налога при УСН. Не расплатились с продавцом? Потенциально тоже налог УСН, так как "невостребованная кредиторка" - тоже облагается налогом как доход. Оплатило третье лицо? На каком основании, нужно внимательно смотреть, тут тоже может вылезть долг ООО и потенциальный налог УСН, как у невостребованной кредиторки.

И новый собственник купил организацию, тк.к есму нужно это здание и эта земля. Документы на собственность проверил, принял. Что нет в долгов в ФНС тоже принял. Правильность бухучета его не волновала

Значит, принял и налоговые риски, связанные с отражением или не отражением приобретения этого здания.

[BuhKoza]

А расплатилось ли ООО за это имущество?

Вот и я про это же.
Скорее всего, конечно, расплатились. Поэтому нужно посмотреть какие проводки были сделаны. И если какой-то "кучей", то разделить на объекты.

[Незабудочка]

Ну в общем , как я поняла, фифти/фифти ситуация. Лучше наверно не высовываться. А если придет в голову "докупить еще ОС" на весомую сумму, то прикинув в уме не выходим ли (с учетом этой неучтенной земли и здания) за лимит УСН, поставить их на баланс, а если вдруг выходим, то безопасней просто сменить систему налогообложения...)
А так да, есть риск попадания на налог... Хотя... много раз слышала ,что налоговая вообще не смотрит и не анализирует баланс (ну если только в целях рассылки требований на тему почему у вас в ф.2 прибыль, а в декларации убыток)).

[Незабудочка]

Несколько прояснилась ситуация с этой землей и зданием. И все оказалось еще сложнее и запутанней. Оказывается изначально земля принадлежала компании А, которой владел отец бывшего собственника. На этой земле было построено здание , выкопаны котлованы под топливо заправки, поставлены сами заправочные агрегаты, подведены коммуникации и т.п. Потом отец (компания А) просто переоформили здание/заправку и землю на компанию сына Б (составили договор купли-продажи, оформили в реестре), ну а оплаты действительно не было. Типа а зачем, это ж "семейный бизнес"))) И этот "семейный бизнес" сын продал теперешнему собственнику. По документам (выпискам Росреестра) он владелец земли и заправки, но по факту ни документов купли-продажи, ни оплаты - нет. Поэтому видимо, и не поставил бухгалтер на учет ничего и нет кредиторки на сумму земли и здания. В общем, если ставить на учет (бухучет) - это действительно налог УСН.
А вот попутно еще вопрос возник. Компания отца бывшего собственника, естественно прежде ,чем выкопать котлованы под топливо и подвести все коммуникации получало разрешение на эти действия и в изначальной компании А эти разрешения есть. Вопрос теперь другой - каким образом надо передать все эти разрешения нашей компании? Собственник компании А (отец) предлагает выкупить его компанию, т.к. "оттуда все ноги растут" - все разрешения и т.п. получены на ту компанию. Но разве при передачи прав на землю и заправку автоматически не передаются все эти разрешения? Как это должно быть оформлено? (передача разрешений на хранение топлива в частности)?

[Крысавица]

переоформили здание/заправку и землю на компанию сына Б (составили договор купли-продажи, оформили в реестре)

Без договора купли-продажи Росреестр не мог оформить переход права собственности. Вот по договорной цене и надо было ставить на учёт как ОС.

если ставить на учет (бухучет) - это действительно налог УСН.

С чего? С покупки? Или вы про компанию отца? Ну так при УСН нет оплаты - нет налога.
По факту, конечно, получается дарение, но раз оформлено как купля-продажа - то должна была быть купля-продажа и потом, скажем, прощение долга компании Б перед компанией А и с этой сумма прощённой кредиторки компании Б нужно платить УСН. Но это уже второй вопрос, хоть и взаимосвязанный.

А то так и сделку можно оспорить и потребовать возврата недвижимости. Или выплаты задолженности.

Про разрешение на хранение топлива вам здесь вряд ли кто подскажет - это очень специфический и не бухгалтерский вопрос.

[jul-2000]

но по факту ни документов купли-продажи, ни оплаты - нет.

Копию договора купли-продажи запросите в Росреестре.

Типа а зачем, это ж "семейный бизнес"))) И этот "семейный бизнес" сын продал теперешнему собственнику.

Как вариант - придумывайте схему "оплаты" задними числами, когда владельцами были отец и сын. Например, Протокол/решение компании Б о внесении сыном вклада в имущество с оговоркой, что деньги платятся отцу - расписка о передаче сыном отцу нужной суммы. Но тут всё не просто. Нужно как-то привязать сумму к этой сделке. И тут в полный рост встанет нарушение кассовых операций... Думайте.

Собственник компании А (отец) предлагает выкупить его компанию, т.к. "оттуда все ноги растут"

Ага, шикарно! Мало вам одной козы, купите ещё вторую. Наверняка с учётом такой же трындец, и ваши налоговые риски только увеличатся. За это он приплачивать должен, чтобы от компании А и связанных с нею рисков избавиться.

[Незабудочка]

ну и я о том же. В РОсреестре все зарегистрировано по договору купли-продажи. А вот по факту получилось, что сын (компания Б) отцу (компания А) деньги не заплатил, а компания А (отец) компании Б (сын) документы бухгалтерские (ОС) не передала. Ну короче междусобойчик такой.
А налог УСН прорисовывается, если мы сейчас такие "оп" и поставили "обнаруженную неучтенку" на баланс. Ведь это безвозмездная передача. Ну или просроченная кредиторка, которую нужно ставить в доход.
По другой "схеме" - сделать приходник задним числом от компании отца,что 40 лямов было получено наличкой в кассу)) и потом .....куда делось ХЗ))) - конечно нарушение кассовых операций, но прошло 100 лет в обед (более 10) - вроде уже не нарушение?) Но 40 лямов... Получается тут можно начать раздувать на отца "дело" с НДФЛ, к примеру? Ведь получается деньги получили, а куда дели?))

По поводу компании А (отца), которую он предлагает приобести, дабы на ней все разрешения полученные. Компания по факту не работает много лет - тянется нулевка. Но тем не менее. Если она когда-то реализовала другой компании имущественный комплекс с землей, то все разрешения (строительство здания, проводка коммуникаций, котлованы топлива) - это же должно автоматически перейти к новому владельцу?
Логически же, даже уцпив фирму, мы не можем же предъявить разрешения полученные конторой А для подтверждения прав компании Б. Эти права должны быть как-то переданы на Б же? Или я не догоняю чего-то? Ну а если б это была сторонняя фирма - купили мы у нее заправку и компания ушла. Какие вопросы/претензии могут быть у нас к ней, или на основании чего мы можем кивать на нее, если права переданы нам? Какой-то лабиринт вопросов!

[jul-2000]

просроченная кредиторка, которую нужно ставить в доход.

Я бы предложила этим "бизнесменам" именно такой вариант, как наиболее соответствующий реальности. С оплатой налога УСН и возмещением этого налога папой с сыночком вашему нынешнему владельцу.

[Незабудочка]

Я бы предложила этим "бизнесменам" именно такой вариант, как наиболее соответствующий реальности. С оплатой налога УСН и возмещением этого налога папой с сыночком вашему нынешнему владельцу.

Ну да. В целом - решение за ними ,конечно.
А вот вопрос. Если в договоре купли-продажи условно цена продажи 2 млн, а кадастровая на текущий момент 40 млн - надо проводить корректировку в бухучете на кадастровую стоимость? Ну т.е. увеличивать илм нет? С налогами все понятно - тут считается от кадастра и платится. Просто полумала, может сделать договор на 100 000 задним числом - кто там в десятилетия назад копаться полезет. 100 000 в балансе и не заметно будет особо, да и налог заплатить с 100 000 не жаль. (ну или сделать вид,что оплатили в кассу)))) Ну а относительно продажи сильно ниже кадастра... ну сколько времени уже прошло... может здание было недостроено, земля - неудобье, да и чтоб вопросы такие задавать - налоговой нужно еще по этому поводу проверку назначить - а поводов особо и не особо нет...

[jul-2000]

Если в договоре купли-продажи условно цена продажи 2 млн, а кадастровая на текущий момент 40 млн - надо проводить корректировку в бухучете на кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость ни к бухгалтерскому ни к налоговому учёту по УСН отношения не имеет. В бухгалтерском учете объект ставится грубо говоря по цене приобретения (договор) + дополнительные расходы до момента ввода в эксплуатацию. Если документов на приобретение нет и вы оформляете "выявлено при инвентаризации" - то по справедливой/рыночной цене, которую нужно документально подтвердить. Но это не кадастр.

может сделать договор на 100 000 задним числом - кто там в десятилетия назад копаться полезет.

У вас тот договор в Росреестре! Все договоры по приобретению и отчуждению недвижимости и допники к ним регистрируются в Росреестре. Та бумажка, что вы наваяете, на 100 тысяч, только рассмешит. Ну и как раз может стать поводом "раскрутки" налоговой вашей "схемы", поскольку подделка налицо.

[Крысавица]

Незабудочка, не путайте себя и людей: кадастровая стоимость нужна только для расчёта налога с недвижимости. И только. К балансовой стоимости ОС это всё не имеет никакого отношения.