Недвижимость приобретена как товар, но стала ОС

[AlIs77]

Добрый день!
ИП на УСН (доходы минус расходы) приобрел недвижимость. Стоимость 12 млн. рублей. Имущество приобреталось для продажи, поэтому оприходовано на 41 счет. В итоге покупатель отказался. Пока был поиск нового покупателя, сдавал в аренду. На балансе Недвижимость так и числилась как товар, т.е. в расходы стоимость равными долями соответственно не взяли, в БУ амортизацию не начисляли. Арендную плату брали в доходы, сдавали 20 мес.
После 20 мес. продали за 15 млн. С суммы (15-12) 3 млн заплатили налог 450 000 руб.
Признает ли ИФНС расход 12 млн. неправомерным, т.к. не признает Недвижимость товаром, а ОС
Если признает как ОС, то остаточную стоимость я не могу взять в расходы, т.к. не прошло 15 лет?

[gnews]

Здравствуйте.

Признает ли ИФНС расход 12 млн. неправомерным, т.к. не признает Недвижимость товаром, а ОС

Да, если выяснит , что недвижимость сдавалась в аренду.

Если признает как ОС, то остаточную стоимость я не могу взять в расходы, т.к. не прошло 15 лет?

Не можете.
Если упрощенец "досрочно" продаёт ОС, то вместо стоимости ОС, раннее учтённой в расходах, он учитывает сумму амортизации этого ОС, рассчитанную по правилам главы 25. В результате такого пересчёта нужно будет доплатить налог УСН+пени+ подать уточнёнку.

Если ОС со СПИ более 15 лет было продано до истечения 10 лет с момента приобретения (т.е. досрочно), то налоговую базу по УСН нужно будет пересчитать: вместо стоимости ОС в расходах можно учесть только амортизацию за период с момента приобретения до момента продажи+ доплатить налог и пени+ подать уточнёнку. (посл. абзац п. 3 ст.346.16 НК).
Если ОС со СПИ более 15 лет продано по истечении 10-и летнего срока, то нужно уплатить единый налог с суммы продажи, в расходах учитывать нечего, но и пересчитывать ничего не нужно.

[AlIs77]

Здравствуйте.


Да, если выяснит , что недвижимость сдавалась в аренду.

Спасибо большое за ответы
Т.е. фактически в статусе "товар" оно остается до тех пор пока не сдам его в аренду?
И ведь фактически я сдаю, плачу с дохода налог, не беру ничего в расходы, все равно риски перед налоговой остаются.... ?

[AlIs77]

И еще момент я должна пересчитать по НК
"В случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 настоящего Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени."
а ведь в соответствии с 25 главой это уже по нормам ОСНО, а значит взять в расходы остаточную стоимость можно?

[gnews]

а ведь в соответствии с 25 главой это уже по нормам ОСНО, а значит взять в расходы остаточную стоимость можно?

Последовательная многолетняя позиция МФ и ФНС : при пересчёте налоговой базы учесть в расходах можно только сумму амортизации , рассчитанную по правилам главы 25 , остаточная стоимость ОС в перечне расходов при УСН отсутствует.
https://www.klerk.ru/doc/515674/
https://www.klerk.ru/doc/486829/
МФ от 15.02.2013 № 03-11-11/70 ,
МФ от 03.03.14 № 03-11-11/8833;

Т.е. фактически в статусе "товар" оно остается до тех пор пока не сдам его в аренду?

Товары (запасы) не амортизируются и не сдаются в аренду.

[AlIs77]

я понимаю да, спасибо!
Просто тут именно насколько правомерно признавать эту недвижимость ОС, ведь оно фактически не отвечает всем требованиям, оно изначально куплено для перепродажи

Товары (запасы) не амортизируются и не сдаются в аренду.

в этот момент запас становится ОС?

Просто это же нечестно

неужели, например, я купила здание (склад, хранилище) за какие-то другие суммы 120 млн (условно)
и в этом году его не продала а стала сдавать в конце года - 2 мес.
И продам в 2023 140 млн
в расход по этому зданию я возьму только амортизацию? СПИ склад 20 лет - амортизация ну примерно составит 1 500 000

это получается 140 000 000-1 500 000= 138 500 000*15% = 20 775 000 - это налог мой, ну это же нереально
смысл вообще бизнеса, а как не сдавать ведь надо же на что-то содержать это здание в момент поиска покупателя
при чем честно плачу налог с дохода от сдачи


Я-то как раз тоже нахожу варианты как вы описали, просто хотелось узнать возможно и другую возможную практику

[gnews]

другую возможную практику

Ищите судебные решения своего региона или высших судов.

в этот момент запас становится ОС?

Как только сдали недвижимость в аренду, она перестала быть товаром.

правомерно признавать эту недвижимость ОС, ведь оно фактически не отвечает всем требованиям,

Каким?

Просто это же нечестно

Вы применяете систему налогообложения, при которой продажа ОС невыгодна.

[AlIs77]

Ищите судебные решения своего региона или высших судов.

Есть решение АС Центрального округа
вот часть его:

Названный пересчет обусловлен особым порядком отнесения затрат по приобретению основных средств на расходы, уменьшающие налоговую базу по единому налогу, который отличается от порядка, установленного главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации, а именно статьями 257 – 259.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

При этом указание в пункте 3 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации на необходимость пересчета налоговой базы по единому налогу в соответствии с положениями главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения названной главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму подпункта 1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса Российской Федерации Редакция не действует, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества).

Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации остаточной стоимостью признается разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией.

Указанное толкование пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации корреспондирует положениям статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливающим принцип экономической обоснованности расходов, поскольку получение доходов от реализации основных средств непосредственно обусловлено расходами, связанными с их приобретением. Обратное толкование пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, приведет к необоснованному ограничению прав налогоплательщика, применяющего УСН.