Продажа или дарение? что ыгоднее?

[Аноним]

Здравствуйте. Помогите пожалуйста разобраться. Имеется ИП УСН 6% сдача в аренду недвижимости, коммерческие объекты, четыре штуки и земельные участки под ними. ИП оформлено на маму, т.к. она пенсионер хочу перевести на себя 3 объекта, один на сестру. Она ИП УСН 6%. Я пока не ИП. Договора аренды все долгосрочные. Каким образом лучше сделать? Продажа, как я понимаю попадет под 6%, а если вариант дарения? Если все таки продажа, сильное занижение подозрительно, могут ли притянуть кадастровую стоимость? Недвижимость 2004, 2006, 2016, 2019 годов приобретения.

[eadm]

Недвижимость на ИП оформлена или на физ.лицо? Если на физ.лицо, то продажа под 6% не подпадет.
Кадастровую притягивают если занизить ниже 70% от кадастра, точнее налог посчитают как будто продали по 70% от кадастра, если занизите.
Налог придется платить только с недвиги 19 года, т.к. по остальным сроки владения 3-5 лет уже прошли.

[ZZZhanna]

Недвижимость на ИП оформлена или на физ.лицо?

недвижимость всегда оформлена на физ.лицо.

Если на физ.лицо, то продажа под 6% не подпадет.

если недвижимость использовалась в предпринимательских целях - то подпадает.

[eadm]

если недвижимость использовалась в предпринимательских целях - то подпадает.

Подпадала до 1 января 19 года. Сейчас уже не подпадает.

[ZZZhanna]

Подпадала до 1 января 19 года. Сейчас уже не подпадает.

почему?

[Аноним]

Налог придется платить только с недвиги 19 года, т.к. по остальным сроки владения 3-5 лет уже прошли.

А что есть сроки для коммерческой недвижимости после которых налоги не платят - вот олигархи обрадуются!!!?

[eadm]

почему?

я не очень помню
была тема что с ИПшников сдающих в аренду потом дерут за продажу как с ИПшников, народ возмущался что мол как так - я ИП починяю сумки, продал квартиру, а мне счет пришел. и в результате эту норму отменили, так что с 01.01.2019 двойного налога не будет и вычеты будут

[gnews]

Продажа, как я понимаю попадет под 6%

Попадает,т.к.

ИП УСН 6% сдача в аренду недвижимости, коммерческие объекты,

явно использовались в предпринимательской деятельности.

а если вариант дарения?

Т.к. одаряемый и даритель близкие родственники, то доход у одаряемого не облагается НДФЛ( п. 18.1 ст. 217 НК).

Есть некоторые риски , если родственники-ИП https://www.klerk.ru/buh/news/510813/,
похожее дело https://kad.arbitr.ru/Card/b9515731-...d-2845cc36fbaf.

была тема что с ИПшников сдающих в аренду потом дерут за продажу как с ИПшников, народ возмущался что мол как так - я ИП починяю сумки, продал квартиру, а мне счет пришел. и в результате эту норму отменили, так что с 01.01.2019 двойного налога не будет и вычеты будут

Отменили для жилья, садовых домов, транспорта, даже если они использовались в предпринимательской деятельности.
Коммерческая недвижимость облагается НДФЛ по-прежнему независимо от срока владения.
п.17.1 ст. 217 НК

[eadm]

Отменили для жилья, садовых домов, транспорта, даже если они использовались в предпринимательской деятельности.
Коммерческая недвижимость облагается НДФЛ по-прежнему независимо от срока владения.
п.17.1 ст. 217 НК

там написано не "использовались в предпринимательской деятельности", а "непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;".

[Аноним]

там написано не "использовались в предпринимательской деятельности", а "непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;".

И что принципиального изменилось?
Вы считаете что "непосредственно" это значит "здесь и сейчас", а я считаю, что это значит "прямо". Т.е. можно повернуть это дышло так, что вы сдавали в аренду магазин 5 лет назад и он продается прямо (непосредственно) используемый в предпринимательской деятельности, а когда в законе не уточняется.
Можете погуглить "синоним непосредственно".

[eadm]

И что принципиального изменилось?

время.
в законе "используемого", т.е. в настоящий момент используется.
в вашей трактовке "использовалось", т.е. в любой момент до этого времени.
есть даже разъясняющее письмо налоговой, где сказано, что если использование объекта закончено (оборудование вывезено, договор аренды расторгнут и т.д.), то он уже не "используемый", поэтому можно продавать.
для полноты картины неплохо бы и ИП закрыть, что бы вопросов не было полностью, но в принципе достаточно просто достоверно прекратить использование.

[gnews]

Вы считаете что "непосредственно" это значит "здесь и сейчас", а я считаю, что это значит "прямо".

+1

есть даже разъясняющее письмо налоговой, где сказано, что если использование объекта закончено (оборудование вывезено, договор аренды расторгнут и т.д.), то он уже не "используемый", поэтому можно продавать.

У той же налоговой есть письмо с обзором судебной практики ( ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614), где говорится, что приобретение имущества, не предназначенного для использования в личных целях ,направленность действий на систематическое извлечение прибыли, продажа имущества, раннее использовавшегося в предпринимательских целях -признаки предпринимательской деятельности .
У топикстартера речь об

ИП УСН 6% сдача в аренду недвижимости,

коммерческие объекты, четыре штуки

Недвижимость 2004, 2006, 2016, 2019 годов приобретения.

Договора аренды все долгосрочные.

PS

eadm, вас не затруднит указывать реквизиты разъяснений/писем , на которые вы ссылаетесь ?

[Над.К]

eadm, Минфин и ФНС всегда игнорировали вот это "настоящее время", которое указано в НК. Из недавнего:

к доходам, полученным физическим лицом от продажи нежилого помещения, которое фактически использовалось им для осуществления предпринимательской деятельности с целью извлечения дохода, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются, в том числе независимо от прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя (Письмо Минфина России от 15.03.2021 № 03-04-05/18024).

[Аноним]

время.
в законе "используемого", т.е. в настоящий момент используется.
в вашей трактовке "использовалось", т.е. в любой момент до этого времени.
есть даже разъясняющее письмо налоговой, где сказано, что если использование объекта закончено (оборудование вывезено, договор аренды расторгнут и т.д.), то он уже не "используемый", поэтому можно продавать.
для полноты картины неплохо бы и ИП закрыть, что бы вопросов не было полностью, но в принципе достаточно просто достоверно прекратить использование.

в нашем случае это не прокатит, т.к. договора долгосрочные и будут доп.соглашения

[Аноним]

При варианте "дарение" даритель не будет платить НДФЛ, тк близкие родственники, но не впаяет ли налоговая одаряемому 6% т.к. недвижимость будет дальше использоваться в коммерческих целях? Вроде такие случаи в практике были...как сказали мне оффлайн консультанты, но для этого налоговой надо будет производить рыночную оценку, и как мне сказали налоговики, не всем охота этим заморачиваться..

[gnews]

При варианте "дарение" даритель не будет платить НДФЛ, тк близкие родственники

А даже если и дальние или вообще не родственники, то всё равно не будет.

как мне сказали налоговик

Слова ничего не стоят и ни у чему не обязывают.

[Над.К]

но не впаяет ли налоговая одаряемому 6%

Запросто, если одаряемый на момент дара ИП на УСН. Примеры тому есть. И заморачиваться с определением рыночной стоимости им не надо - они возьмут кадастровую.