×
×
+ Ответить в теме
Показано с 1 по 24 из 24
  1. #1
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149

    ндфл при продаже квартиры, по какой из дат считать 5 лет освобождения от нег

    Не нашел нигде ответа по следующей проблеме.

    Имеется квартира купленная в сентябре 2017 года, соответственно 5 лет полного освобождения от ндфл истекает в сентябре 2022 (не единственная, так что 5 лет).
    В планах ее продать знакомым (знакомые хорошие, тут проблем нет с оформлением), по цене и прочему договоренность есть, не особо затягивая (в связи с отьездом за границу и возможно надолго).

    При продаже квартиры чисто логически есть следующие даты
    а) дата заключения дкп
    б) дата подачи на регистрацию дкп в росреестр
    в) дата регистрации квартиры в росреестре
    г) дата оплаты части денег за квартиру
    д) дата оплаты полной части денег за квартиру

    Вопрос - вот эти 5 лет "свободы от ндфл" считаются по какой именно дате?

    С одной стороны "право собственности возникает с даты регистрации в росреестре", т.е. освобождение от ндфл должно наступить только в сентябре 2022.
    С другой стороны есть письмо налоговой (привожу ниже), в котором утверждается что дата получения дохода не связана с регистрацией.

    Почему вопрос возник?
    Если дата считается по дате получения денег, то это идеальный вариант, т.к. меня устраивает заключить договор сейчас, сейчас его зарегистрировать, но получение денег отложить до сентября 2022 и тем самым избежать ндфл.

    Что именно смущает?
    Боюсь что хотя уплату ндфл при таком варианте (дкп и регистрация сейчас, а деньги осенью 2022) надо будет совершать по итогам 2022 (исходя из письма), но вот освобождения от налога не будет (если продажа считается по дате регистрации и дата регистрации будет в 2021).

    Еще рассматриваю вариант дкп сейчас, а регистрацию и деньги осенью 2022, но опять же - если дата продажи считается (допустим) по дате дкп, то тогда и этот вариант не спасет?

    Помогите разобраться

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

    ПИСЬМО
    от 22 мая 2014 г. N БС-4-11/9939@

    Федеральная налоговая служба рассмотрела запрос о порядке определения даты получения дохода от продажи недвижимого имущества, если расчет произведен в одном налоговом периоде, а государственная регистрация сделки купли-продажи - в другом, и с учетом письма Минфина России от 13.08.2013 N 03-04-07/32771 сообщает следующее.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

    Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 Кодекса при получении доходов в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.

    Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.
    Учитывая изложенное, доход налогоплательщика, полученный в 2011 году от продажи недвижимого имущества, должен быть учтен при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц данного налогоплательщика этого же налогового периода.

    Действительный
    государственный советник
    Российской Федерации
    3 класса
    С.Л.БОНДАРЧУК
    22.05.2014
    Поделиться с друзьями

  2. #2
    Клерк
    Регистрация
    31.10.2018
    Сообщений
    565
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    в) дата регистрации квартиры в росреестре
    Правильный ответ ( п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

  3. #3
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    219,803
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    в котором утверждается что дата получения дохода не связана с регистрацией.
    И понятно почему - потому что НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход.

  4. #4
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Цитата Сообщение от Над.К Посмотреть сообщение
    И понятно почему - потому что НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход.
    Когда платить - понятно.
    Непонятно по какой дате идет вычет, ведь выбытие из владения совершается при регистрации в росреестре (а не при оплате) и получается что время владения меньше 5 лет, а время от оплаты до оплаты больше 5 лет.


    Цитата Сообщение от Oksana_Sutormina Посмотреть сообщение
    Правильный ответ ( п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
    Статьи я читал, даже письмо вот нашел выше приведенное. Мне итоговый вывод неясен, т.к. я не понимаю по какой дате считается освобождение от налога.

  5. #5
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    219,803
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    Непонятно по какой дате идет вычет
    Вам же ответ дали - по дате в реестре.

  6. #6
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    получается что время владения меньше 5 лет, а время от оплаты до оплаты больше 5 лет.
    Минимальный предельный срок владения считается по датам в реестре. Оплата на срок владения никак не влияет.
    В приведённом случае нужно будет заплатить НДФЛ и подать 3-ндфл.

  7. #7
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Цитата Сообщение от Над.К Посмотреть сообщение
    Вам же ответ дали - по дате в реестре.
    Дата регистрации собственности понятно что по дате в реестре считается.
    Вопрос был не о дате регистрации собственности, а о датах для возникновения права на вычет.

    Цитата Сообщение от gnews Посмотреть сообщение
    Минимальный предельный срок владения считается по датам в реестре.
    В приведённом случае нужно будет заплатить НДФЛ и подать 3-ндфл.
    Из чего это следует?
    Выше Над.К сказала что "НДФЛ считается кассовым методом. Получили аванс - уже доход".
    Если регистрация уже совершена, но доход еще не получен, то какой ндфл платить и как подавать 3-ндфл о неполученном еще доходе?

  8. #8
    Модератор
    Регистрация
    27.12.2003
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    219,803
    а о датах для возникновения права на вычет.
    Вам про эту дату и писали - по дате в реестре.

    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    Выше Над.К сказала
    То, что я сказала, имеет отношение к определению даты дохода. А не к минимальному сроку владения квартирой.

    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    то какой ндфл платить и как подавать 3-ндфл о неполученном еще доходе?
    Декларацию вы подадите, когда доход получите.

  9. #9
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    Дата регистрации собственности понятно что по дате в реестре считается.
    Вопрос был не о дате регистрации собственности, а о датах для возникновения права на вычет.
    Чтобы не платить НДФЛ при продаже квартиры, она должна быть в собственности больше минимального срока владения , который определяется по датам в реестре.

    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    Из чего это следует?
    Из того, что срок владения меньше 5 лет, что и будет отражено в реестре , даже если вы получите оплату после истечения 5-летнего срока.

  10. #10
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Еще один вопрос почти по этой же теме.
    Если сейчас заключить ДКП, зарегистрировать сделку, в 2022 уплатить налог, а потом в 2022 расторгнуть сделку (заявлением в росреестр естественно с регистрацией), то будет ли основание для возврата уплаченного ндфл в связи с отменой сделки?

  11. #11
    Клерк Аватар для ZZZhanna
    Регистрация
    13.11.2005
    Адрес
    СПб
    Сообщений
    43,918
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    а потом в 2022 расторгнуть сделку (заявлением в росреестр естественно с регистрацией
    и деньги будут возвращены?
    Для нас главное - подвести итоги... Пока итоги не подвели нас. ©

  12. #12
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Цитата Сообщение от ZZZhanna Посмотреть сообщение
    и деньги будут возвращены?
    разумеется. все чин по чину.
    теоретически вернуть должны, но я не могу найти однозначного ответа.
    плюс не очень понятно можно ли будет именно ВЕРНУТЬ живыми деньгами или только использовать как вычет в дальнейшем.

    и еще уточняющий вопрос.
    я правильно понимаю, если договор заключается в сентябре, регистрируется в октябре, но деньги переводятся в январе 2022 (и в договоре это указано), то ндфл надо будет платить только в 2023?

  13. #13
    Клерк Аватар для ZZZhanna
    Регистрация
    13.11.2005
    Адрес
    СПб
    Сообщений
    43,918
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    деньги переводятся в январе 2022 (и в договоре это указано), то ндфл надо будет платить только в 2023?
    да, но зависит не от указания в договоре, а от даты фактического получения денег.
    Для нас главное - подвести итоги... Пока итоги не подвели нас. ©

  14. #14
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Цитата Сообщение от ZZZhanna Посмотреть сообщение
    да, но зависит не от указания в договоре, а от даты фактического получения денег.
    А как это тогда должно выглядеть на практике?
    Допустим квартира полностью оформляется в этом году, но деньги за нее фактически получаются в... ну скажем в 2025.
    Надо ли подавать декларацию за 2021 с указанием продажи? И если да, то как там указывать что квартира продана, но дохода нет?
    И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?

    Хотя главный вопрос все же - можно ли будет вернуть ндфл при расторжении сделки и если да, то именно вернуть налом или просто зачесть.

  15. #15
    Клерк Аватар для ZZZhanna
    Регистрация
    13.11.2005
    Адрес
    СПб
    Сообщений
    43,918
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    Надо ли подавать декларацию за 2021 с указанием продажи?
    нет. НДФЛ возникает только при фактическом получении дохода. Доход - это деньги.

    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?
    если это деньги наличные - то, в общем-то, и не узнает )) Но будет засыпать требованиями отчитаться, т.к. информация о передаче квартиры у нее будет.
    Для нас главное - подвести итоги... Пока итоги не подвели нас. ©

  16. #16
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    можно ли будет вернуть ндфл при расторжении сделки и если да, то именно вернуть налом
    Налоги(переплату) возвращают безналом.


    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    И откуда налоговая в принципе узнает, что деньги фактически переданы, если покупатель ей о передаче денег отчитываться не должен, а продавец может заявить что деньги еще не получены?
    Она у вас об этом спросит + спросит заодно почему не сдали 3-НДФЛ и не уплатили налог. Переход права собственности на недвижимость -регистрируемое действие, о котором налоговая в курсе.

  17. #17
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Еще вопрос из той же серии, если можно.

    Что будет после расторжения сделки с точки зрения даты регистрации квартиры?
    То есть квартира 2017 года, поэтому 5 лет освобождающих от налога прошли бы в 2022 (в сентябре).
    Допустим в 2021 она продается, в 2022 налог платится, потом договор расторгается, налог возвращается.

    Но! какая будет дата регистрации этой квартиры в росреестре после этого? 2017 или 2022?
    С одной стороны 2017, т.к. изначально 2017.
    С другой стороны 2022, т.к. квартира получается перешла в собственность в 2022 в результате договора расторжения сделки.
    Как тут получится? С точки зрения налога в дальнейшем - можно будет уже в декабре 2022 снова продавать или придется ждать по 2027?

  18. #18
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    какая будет дата регистрации этой квартиры в росреестре после этого? 2017 или 2022?
    2022.

    ИМХО, дождитесь истечения 5-и лет и продавайте после сентября 2022 .

  19. #19
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    еще уточнение по поводу подачи 3ндфл
    точнее 2 вопроса
    1) квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022, нашел такую цитату
    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля того года, который следует за годом продажи: если объект был продан в 2020-м, декларацию надо подать до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

    При этом подавать декларацию придется даже в тех случаях, если дохода при продаже квартиры не возникает (при использовании имущественного вычета или продаже по цене приобретения). Избежать этого удастся лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает установленные минимальные значения (три года или пять лет).
    получается декларацию надо подавать?

    2) квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022,
    учитывая что налог в любом случае платится с 70% от кадастра, даже если продал дешевле, то не получится ли что ДАЖЕ ЕСЛИ деньги получены в 2022, то уплатить все равно придется хотя бы 70% от кадастра в 2022?

  20. #20
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    учитывая что налог в любом случае платится с 70% от кадастра, даже если продал дешевле,
    Не так.
    70% от кадастра, если продал дешевле кадастровой стоимости.

    Вы в курсе, что доход от продажи квартиры (жилья) можно уменьшить на имущественный вычет в 1 млн (если нет подтверждающих документов) либо на сумму фактически произведенных и "документально" подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества ? ст 220 НК.



    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    квартира допустим продана в 2021, но деньги уплачены в 2022.. получается декларацию надо подавать?
    За 2022, т.к.

    Цитата Сообщение от ZZZhanna Посмотреть сообщение
    НДФЛ возникает только при фактическом получении дохода. Доход - это деньги.
    ст.223, 229 НК

    https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxati..._nv/im_nv_pri/
    https://www.nalog.gov.ru/rn77/fl/pay...t/realty_sell/
    Последний раз редактировалось gnews; 12.09.2021 в 14:49.

  21. #21
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    уважаемые, помогите прояснить, надеюсь, последний вопрос.

    если доля квартиры продается за 2млн, но 1млн получается в 2021, а 1млн получается в 2022 (по банку, все дела), то можно ли не платить налог в принципе, воспользовавшись вычетом в 1млн за 2021 и вычетом в 1млн за 2022 или оно так не работает?

  22. #22
    Клерк
    Регистрация
    31.10.2018
    Сообщений
    565
    Цитата Сообщение от eadm Посмотреть сообщение
    или оно так не работает?
    Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.

  23. #23
    Клерк Аватар для gnews
    Регистрация
    16.10.2012
    Адрес
    Санкт-Петербург
    Сообщений
    11,899
    Цитата Сообщение от Oksana_Sutormina Посмотреть сообщение
    Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.
    +1

  24. #24
    Клерк
    Регистрация
    16.04.2012
    Сообщений
    149
    Цитата Сообщение от Oksana_Sutormina Посмотреть сообщение
    Не работает. Имущественный вычет используется на сделку, а не на года получения дохода.
    А если разбить на доли?
    50% продать этим годом регистрации и 50% 2022 годом регистрации? Тогда будет 2 сделки в разных годах, так сработает?

+ Ответить в теме

Информация о теме

Пользователи, просматривающие эту тему

Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)

Ваши права

  • Вы можете создавать новые темы
  • Вы можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •