Продажа и покупка квартиры ИП УСН в одном налоговом периоде

[scorch]

Добрый день! Ситуация следующая:
ИП УСН Доходы-расходы ОКВЭД 52 (ранее 2001-2009 плательщик НДФЛ, работник по найму) в 2019 году:
1. Продает Квартиру1 в октябре 2019 года за 2.5 млн которая в собственности более 5 лет, куплена по ДКП в 2011 г.
2. Покупает НовуюКвартиру в октябре 2019 побольше после продажи Квартиры1 используя вырученные деньги и ипотечный кредит 2 млн + 4 млн соответственно.
3. Продает Квартиру2 в ноябре за 2.5 млн. купленную в 2016 за 1.5 млн, разница в стоимости 1 млн руб.

Что делать с 3НДФЛ?
Вижу ситуацию следующим образом:
По квартире1 НДФЛ нет так как в собственности более 5 лет.
По квартире2 светит НДФЛ с разницы в стоимости 1 млн * 13% = 130 тыс. руб.
По НовойКвартире плательщику НДФЛ светил бы налоговый вычет 2 млн, т.к. ранее он не применялся, но он не плательщик НДФЛ.

Планируем декларировать за 2019 продажу Квартиры2, с уменьшением налоговой базы на сумму покупки этой квартиры по ДКП в 2016. И декларировать доход в 2.5 млн уменьшенный на расходы по приобретению 1.5 млн. Итого налог 130 тыс. Таким образом становимся плательщиком НДФЛ и имеем право на вычет, что в этой же декларации отражаем и применяем налоговый вычет при покупке жилья в размере стоимости жилья (2млн +4 млн), но не более 2 млн. Таким образом уменьшаем налогооблагаемую базу 1млн-2млн=-1млн или 0.

Эксперты, оцените жизнеспособность схемы, все ли верно учтено или я в чем то ошибаюсь?

[gnews]

По квартире1

Не надо сдавать 3-ндфл, нет НДФЛ ,т.к. квартира в собственности более 3-хлет ( действуют старые правила, т.к. купили квартиру до 2016 г.).

По квартире2 светит НДФЛ с разницы в стоимости

Нужно учитывать, что если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости, то налоговой базой будет кадастровая стоимость.

Могут быть сложности с вычетом, ИМХО, т.к. вы купили и продали квартиру2 будучи упрощенцем.

[eadm]

Если квартира под сдачу не использовалась, то то что вы ИП - неважно.
Налогвовый вычет за покупку недвижимости светит в любом случае, были вы плательщиком ндфл или нет - не важно, право возникает всё равно. Больше смысла использовать вычет за НовуюКвартиру, т.к. его остатки можно переносить.
С квартиры 2 есть вариант уплатить чуть меньше, если докажете расходы на ее ремонт допустим или еще что-то в таком роде.
В целом всё верно понимаете - налог получится равным нулю.
Имейте только ввиду, что если затянете с оформлением документов и собственность по квартире 2 зарегистрируется в январе (а росреестр такая штука, не всегда быстрая), то права на вычет за продажу в 2019 с квартиры2 уже не будет, а с квартиры1 его применять не так выгодно - ввиду невозможности перенести остаток.

[scorch]

Имейте только ввиду, что если затянете с оформлением документов и собственность по квартире 2 зарегистрируется в январе (а росреестр такая штука, не всегда быстрая), то права на вычет за продажу в 2019 с квартиры2 уже не будет, а с квартиры1 его применять не так выгодно - ввиду невозможности перенести остаток.

Затянем с оформлением покупки НовойКвартиры? Или затянем с оформлением продажи квартиры2? Квартира 2 есть вероятность что не оформится в 2019. Но Новая квартира уде оформилась в 2019.

[eadm]

Новая квартира уде оформилась в 2019.

тогда всё норм