Возможна ли продажа не построенного объекта?

[VNA76]

Добрый день! ООО на УСН доходы минус расходы строит небольшие объекты подрядным способом на беспроцентные займы учредителя. Все затраты на строительство на 08.03 собираются. Правильно ли я понимаю: если мы найдем покупателя на часть строящегося имущества до окончания строительства то мы будем заключать не договор купли продажи, а инвестиционный договор, а полученные средства (или их часть) смело вернуть учредителю и не считать это как доход... (Доход определить в договоре как услугу застройщика.) Или необходимо зарегистрировать уже построенный объект на себя, а потом уже продавать покупателю как товар?
И если второй вариант (договор купли-продажи), можно ли его в принципе заключить пока объект не построен, чтобы получить аванс?

[Server56]

Сначала вы должны будете зарегистрировать право собственности на объект недвижимости (достроен он или нет), а потом передать его, за деньги, другому лицу. Это купля-продажа. А как именно вы назовете договор: инвестиционным, или там помощи голодающим детям Африки, это ваше личное дело.

[VNA76]

Сначала вы должны будете зарегистрировать право собственности на объект недвижимости (достроен он или нет)

Но если мы заключим инвест.договор они же сразу на себя будут оформлять право собственности, мы же просто им передадим построенный объект. При этом ни доходов ни расходов у нас не возникает. В отличии от договора купли-продажи.
Вопрос просто в том, что объект почти достроен, и можно ли на таком этапе заключать инвест.договор? Или второй вариант, наоборот, заключить договор купли-продажи когда объект еще не построен? Раньше я просто с таким не сталкивалась, потому и спрашиваю.

[Server56]

Есть такое Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Там прямо сказано, что такого договора, как инвестиционный, вообще не существует. Это раз.
И два. Оформить на себя возникновение права собственности может только застройщик - у кого права на землю, на кого разрешение на строительство выдано, и разрешение на ввод. Остальные могут его только получить - от застройщика, или предыдущего покупателя. Еще и дольщик может, который ДДУ заключил, но это, мне кажется, не Ваш случай.
А у Вас получается типичнейший договор купли-продажи недвижимости, которая будет построена. В Постановлении это все четко расписано.

[VNA76]

Оформить на себя возникновение права собственности может только застройщик - у кого права на землю, на кого разрешение на строительство выдано, и разрешение на ввод. Остальные могут его только получить - от застройщика, или предыдущего покупателя.

Спасибо за ответ большое, но у нас как-то не так получалось - застройщик, с правами на землю и разрешением на строительство, не оформляет никакой собственности на себя, а передает построенный объект инвесторам, а затем и права на землю... А они уже сразу оформляют на себя собственность. Просто инвест.договоры заключали до начала строительства... А тут другой случай

[Server56]

застройщик, с правами на землю и разрешением на строительство, не оформляет никакой собственности на себя, а передает построенный объект инвесторам, а затем и права на землю.

Есть вероятность, что могут такие сделки признать незаконными. Сейчас это более внимательно проверять начали. Но, может, и проскочит пока. А заключили вы договор с будущим покупателем до начала строительства, или в процессе, значения не имеет.
Так что продолжайте работать, как было. Но если начнутся потом проблемы...

[VNA76]

[QUOTE=Server56;55076642]Есть вероятность, что могут такие сделки признать незаконными.
Будем надеяться на лучшее) Спасибо!