Как определяется критерий использования квартиры в предпринимательской деятельности?

[GREAKLY]

С 2011 года являюсь ИП на УСН 6%. Основной вид деятельности - операции с недвижимостью. В собственности есть несколько жилых и нежилых помещений. Нежилые сдаю, получаю доход, плачу 6%. Жилые не сдаю. В одном из них до недавнего времени жил сам, но прописан не был. Другое несколько лет не использовалось (новый дом: не было воды, не работали лифты). Сейчас там идет ремонт. По окончанию ремонта планирую там жить.

Сейчас я хочу продать один из объектов (1 к. кв.). Тот в котором жил некоторое время, но прописан не был. Квартиру эту я приобрел летом 2011 года в ипотеку. Только что ипотеку выплатил. За эту же квартиру я получил налоговый вычет (специально на один год переходил с УСН на ОСНО). Налог за недвижимость регулярно платил и льготы по нему не требовал. Квартиру не сдавал.

Вопрос, при продаже этой квартиры я должен буду уплатить НДФЛ или УСН? Почитал этот форум и выяснил, что ключевой вопрос в том, использовалась ли эта квартира в предпринимательской деятельности. А что является критерием "использования в предпринимательской деятельности"? Многочисленные письма (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики МФ от 7.03.2012 №03-04-05/3-273, письмо Департамента (того же) от 16.08.2012 №03-11-11/247 и.т.д.) и решения судов (Постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2014 г. № Ф09-1073/14, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2014 по делу № А11-1642/2013 и.т.д.) носят противоречивый характер. Больше всего меня смутило вот это:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Вместе с этим сообщаем следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.

Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

То есть, если следовать логике этого письма, то получается, что если у меня в кодах записано "продажа собственного недвижимого имущества", то я заплачу 6% с цены продажи квартиры. А если не указано, то не заплачу ничего, поскольку квартира была в собственности свыше 3-х лет. Так?

[Над.К]

Вопрос, при продаже этой квартиры я должен буду уплатить НДФЛ

НДФЛ.
Письмо вообще в рамки ГК и НК не лезет

[GREAKLY]

НДФЛ.

И это несмотря на то, что "продажа собственного имущества" у меня указана в кодах деятельности ИП? По какому критерию определяется, использовалось ли имущество для предпринимательской деятельности или нет?

[Над.К]

GREAKLY, Вы как обычное физлицо имеете право продавать своё личное имущество. Вне всяких сомнений.

По какому критерию определяется, использовалось ли имущество для предпринимательской деятельности или нет?

Да нет никаких критериев. Нет доказательств использования у налоговой? Значит и предпринимательских налогов нет, есть НДФЛ

[сударь]

По критерию- получали ли Вы доход от использования квартиры. Раз не получали, то не использовали, значит под 6% не подпадает. Поэтому налогообложение по 23 главе НК.

[GREAKLY]

Мутно как-то получается. А вот, допустим, есть у меня машина. И я ее использую в том числе и для того, чтобы встречаться с арендаторами, показывать объекты, завозить туда мебель, стройматериалы, и.т.д. Должен ли я за эту машину платить транспортный налог?

[Зета]

Должен

[GREAKLY]

Должен

А при ее продаже я должен платить УСН 6% или НДФЛ?

[Vlad_]

GREAKLY, варианты развития событий могут быть непредсказуемы. Сам зимой столкнулся с практически аналогичной проблемой, но разница в том, что у меня были куплены и достаточно быстро (через 3-4 мес) проданы несколько объектов (жилых квартир) за год (один из годов "проверяемого" 3-летнего прошедшего периода), а именно - три проданных объекта в одном году и по одному объекту в двух других годах. В видах деятельности "продажи собственного недв имущества" не было, было только "посредническая деятельность". Налог на имущество был уплачен, декларации 3НДФЛ за тот год поданы, все хорошо. Но о результатам выездной проверки вынесен акт, по которому данные доходы причислены к доходам от предпринимательской деятельности.
Разбираясь с ситуацией и, естественно, пробуя различные пути решения проблемы (суммы налога со штрафами и пенями выходили больше полмиллиона), я сделал вывод, что налоговые органы просто-напросто ведут "охоту" за ИП с 6 процентами на продажу ими собственного имущества. Главная проблема, что законом это четко нигде не разграничено, и основные аргументы налоговой - отсутствие личного использования (в вашем и моем случае прописки), систематичность данного вида дохода .Налоговая считает систематичностью (по кр мере, в моем случае) 2 и более случая в налоговый период, что в вашем случае не проходит, но у вас есть данный вид деятельности в заявленных ОКВЭД, и, думаю, почти наверняка прицепятся - не раз встречал подобное в судебной практике по аналогичным делам, коей мною было изучено очень много. Постарайтесь обеспечить максимальное количество доказательств собственного проживания, в случае суда - понадобятся даже показания соседей. Обязательно, чтобы покупатели могли свидетельствовать, что вы в квартире проживали (покупателей будет вызывать на допрос еще налоговая при проверке) - то есть демонстративное наличие мебели, личных вещей и тд. В идеале бы - хотя бы временную прописку (регистрацию по месту пребывания). Так же факт ипотеки в вашем случае, думаю, будет в вашу пользу.
И все равно, трижды подумайте перед продажей. Сумма 6 процентов со всей стоимости является в любом случае не маленькой)))
Может быть, на всякий случай на год продажи перейти на УСН "доход-расход"? Ведь квартира наверняка покупалась в 11 году тоже за немалую сумму, и, если разница не огромная, по крайней мере, уменьшите финансовые риски для себя. К тому же, по результатам приватных разговоров с сотрудниками нал органа, сделал вывод, что "охотятся" именно за 6-процентниками, то есть за теми, с которых можно "вытащить" максимальные налоги и соответственно штрафы+пени. Не исключено, что при "доход-расход" просто вообще не обратят внимания на эту сделку, тогда как среди 6-процентовиков, повторю, целенаправленно ищут. Среди судебной практики встречал такое, что просто волосы дыбом, как люди попадали... И все как один - УСН по доходам.
И, кстати, в Акте проверки мне поначалу и все проданные мною машины причислили к предпринимательским доходам)))) Вообще анекдот. Да, я машины меняю часто, иногда раз в полгода-год, плюс машины жены... Естественно, подобного вида деятельности у меня не было и в помине, машины в основном продавались даже дешевле чем покупались, все доходы отражались в декларациях 3-НДФЛ и уплачивался транспортный налог.

[Над.К]

Может быть, на всякий случай на год продажи перейти на УСН "доход-расход"?

Никакого смысла нет. Потому что в расходы поставить проданную квартиру автор не сможет. Т.е. попадет на налоги он еще больше
А в Вашей ситуации явно была предпринимательская деятельность.
ЗЫ: Охотятся не на всех ИП на УСН 6%, а на тех, кто занимается регулярно продажей недвижимости. Все данные о продаже в налоговую поступают. Просто ИП на УСН 6% больше, чем на УСН 15%.

[Sapfir7]

Была похожая ситуация у знакомого ИП на УСНО 6%.
Причем была продажа коммерческой недвижимости. На вопрос налоговой, почему на платите УСНО 6% с суммы полученного дохода, пояснили, что именно этот объект недвижимости не использовался в предпринимательской деятельности, в аренду не сдавали, договоров не было. Попросили изложить им пояснения в письменном виде, чтобы им подшить ответ в дело - на этом всё закончилось.

Вопрос законодательно действительно не урегулирован и здесь важно, использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности.

[Vlad_]

Никакого смысла нет. Потому что в расходы поставить проданную квартиру автор не сможет. Т.е. попадет на налоги он еще больше
.

А почему не сможет? Потому, что расход был в другом налоговом периоде, то есть когда ИП еще не был на этой системе?
А если и расход и доход (то есть покупка и последующая продажа) в одном и том же периоде (году)?

[Над.К]

Потому, что расход был в другом налоговом периоде, то есть когда ИП еще не был на этой системе?

Потому что остаточная стоимость ОС в расходах по УСН не учитывается

[Vlad_]

Потому что остаточная стоимость ОС в расходах по УСН не учитывается

Надо же, не подумал. Спасибо.
А при ОСНО? НДС при продажи жилых квартир нет, можно ли уменьшить базу на сумму приобретения?

И вообще (пардон за офф), как же тогда работать при перепродаже квартир? если хочется честно и прозрачно, платить налог с фактической прибыли, то есть с разницы между покупкой и продажей, как со всеми другими товарами.

[Sapfir7]

Если вы занимаетесь перепродажей квартир, то квартира тогда для вас товар, а не основное средство.
В этом случае учет ведется как по любому товару. В расходы себестоимость товара при УСНО 15% можно ставить, когда квартира продана, независимо от даты приобретения.

[GREAKLY]

Если вы занимаетесь перепродажей квартир, то квартира тогда для вас товар, а не основное средство.
В этом случае учет ведется как по любому товару. В расходы себестоимость товара при УСНО 15% можно ставить, когда квартира продана, независимо от даты приобретения.

То есть, если квартира продана за ту же цену, что и куплена, то при УСН 15% (Д-Р) налог составит 1% с оборота ("минимальный налог")?

[Над.К]

Это если Вы докажете, что это был действительно товар. А Вы на квартиру получили имущественный вычеит, как на жилье. Какой товар теперь?

[GREAKLY]

Это если Вы докажете, что это был действительно товар. А Вы на квартиру получили имущественный вычеит, как на жилье. Какой товар теперь?

В моем случае квартира была действительно жильем. Вопрос же (его задавал уже не я) состоял в том, каков наилучший режим налогообложения для ИП, торгующего своими квартирами (инвестор: вложился-построил-продал)?

[Vlad_]

дубль

[Vlad_]

Это если Вы докажете, что это был действительно товар

То есть, в этом случае может понадобится доказывать уже обратное?)) Что доход от продажи квартиры был именно доходом от ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ деятельности??)))))
ну это не проблема, перед глазами Акт выездной проверки, в нем много соответствующих фраз

[Sapfir7]

То есть, если квартира продана за ту же цену, что и куплена, то при УСН 15% (Д-Р) налог составит 1% с оборота ("минимальный налог")?

да, именно столько.

[GREAKLY]

да, именно столько.

Спасибо. А если ИП будет на ОСНО 13%, то все налоги, которые он заплатит за год даже при продаже нескольких квартир будут лишь платежи в фонды? Напомню: квартиры будут продаваться практически за ту же цену, что и приобретались.

[Sapfir7]

А если ИП будет на ОСНО 13%, то все налоги, которые он заплатит за год даже при продаже нескольких квартир будут лишь платежи в фонды? Напомню: квартиры будут продаваться практически за ту же цену, что и приобретались.

да.

[GREAKLY]

да.

Спасибо. Единственное, насколько я помню, для получения освобождения от НДСа на ОСНО необходимо, чтобы оборот не превышал 2 млн./квартал. Что для ИП, продающего квартиры, является оборотом: полная стоимость продажи квартиры или только дельта его прибыли?

[Sapfir7]

квартиры будут продаваться практически за ту же цену, что и приобретались.

Не забывайте, всё-таки вы занимаетесь предпринимательской деятельностью для получения прибыли. Хоть не много прибыли, но нужно показывать, если вы ее действительно получаете.

[Sapfir7]

полная стоимость продажи квартиры или только дельта его прибыли?

полная стоимость. Но вам не нужно освобождение по ст. 145 НК РФ, продажа квартир освобождена от НДС по ст. 149 НК РФ.

[GREAKLY]

Вопрос законодательно действительно не урегулирован и здесь важно, использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности.

Именно поэтому я и спрашивал, как определяется критерий использования имущества в предпринимательской деятельности. Вот, допустим, я - ИП на УСН 15%. У меня есть Порш Кайенн. И я действительно использую его в предпринимательской деятельности. На встречи с клиентами на нем езжу, по объектам, стройматериалы вожу, и.т.д. Соответственно, я не должен буду платить за него ни транспортный налог, ни налог на роскошь. Налоговую, естественно, такое не устроит. И она будет бороться, доказывая, что этот Порш использовался для личных целей.

А в случае с вышеупомянутой квартирой все наоборот. Несмотря на то, что квартира использовалась для личных целей (не сдавалась, налоги платились, была ипотека, получен налоговый вычет), налоговая может попытаться заявить, что она была для предпринимательских целей (я - ИП, "продажа личного недвижимого имущества" - один из заявленных видов деятельности). Поскольку, в данном случае, как предпринимателя с меня можно получить больше налогов, чем как с человека.

Отсюда вопрос: каковы критерии использования (или НЕ использования) имущества в предпринимательской деятельности с точки зрения налоговой? Существуют ли четкие правила или это каждый раз на усмотрение инспектора?

[GREAKLY]

полная стоимость. Но вам не нужно освобождение по ст. 145 НК РФ, продажа квартир освобождена от НДС по ст. 149 НК РФ.

Еще раз спасибо.

[GREAKLY]

Не забывайте, всё-таки вы занимаетесь предпринимательской деятельностью для получения прибыли. Хоть не много прибыли, но нужно показывать, если вы ее действительно получаете.

Конечно. По итогам года прибыли будет достаточно, чтобы покрыть платежи в фонды и еще чуть-чуть заработать :-)

[Sapfir7]

рассказывала выше случай из практики. Нет договора аренды, нет дохода именно от сдачи в аренду этой квартиры - нет предпринимательской деятельности по этому виду деятельности. Именно такое письмо устроило нашу налоговую.