Аренда и коммунальные платежи на УСН

[baza001]

Здравствуйте. Собственник сдает здание целиком в аренду. На УСН 6%. Согласно договора аренды, арендатор возмещает коммунальные платежи (т/эн., эл/эн., вода, стоки) сверх стоимости аренды (в аренду не входят). Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору, чтобы избежать обложения 6% налогом. Компания-арендатор уверяла в работоспособности такого метода. Но налоговая не внимает нашим убеждениям и доначисляет 6% на все возмещенные по агентскому договору коммунальные платежи. Подскажите, пожалуйста, имеем ли мы право не платить 6% с этих возмещенных сумм? И если да, то как это донести до налоговой?

[Тавита]

имеем ли мы право не платить 6% с этих возмещенных сумм

Нет, это прямой доход арендодателя, если не оформлены агентские договоры между поставщиками КУ- вами (как агентами)-вашими арендаторами.
Несмотря на уверения арендатора... А чего им не уверять - это же не они платят налог, у них при должным образом оформленных документах все идет в расход совершенно законно.

[Аноним]

Нет, это прямой доход арендодателя,

Не говорите ерунды. Следуя вашей логике, стоимость бензина, залитого в арендованную машину, тоже надо признать доходом арендодателя.

[Тавита]

Не говорите ерунды

Вот и последуйте собственному призыву и не порите чушь. И таки да: если машину будет заправлять арендодатель по договору поставщиком топлива, а арендатор возмещать его стоимость - тогда и это будет доходом арендодателя.

[Аноним]

Вот и последуйте собственному призыву и не порите чушь.

Это вы высшему арбитражному суду скажите:



ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
*
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2009 г. N 12664/08

[ZZZhanna]

Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору

договор кого с кем и кто получает оплату?

[Тавита]

Это вы высшему арбитражному суду скажите:

Вы хотя бы прочитайте это постановление ... Вообще-то там речь не о доходах, а расходах (и вычете НДС в основном), и не у арендодателя, а у арендатора. Причем тут ситуация ТС?

[Тавита]

ZZZhanna, подозреваю, что посреднический договор заключен арендодателем не с поставщиком услуг, а с арендатором. Поэтому фискалы правы.

[Аноним]

Причем тут ситуация ТС?

При том, что в этом постановлении рассматривается дело, в котором арендодатель сам оплачивал коммуналку, а затем перевыставлял ее стоимость арендатору как возмещение своих расходов. Чтите:


Как установлено судами и инспекцией не оспаривается, с энергоснабжающими организациями, в том числе с организацией, обеспечивающей подачу электроэнергии, расчеты за оказанные услуги производились непосредственно арендодателем. Счета-фактуры, по поводу которых возник спор, предъявлялись обществу арендодателем в порядке возмещения расходов на оплату услуг энергоснабжающим организациям.
Без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
Таким образом, в соответствии со статьями 171, 172 Кодекса общество вправе было заявить к налоговому вычету 491 889 рублей 41 копейку налога на добавленную стоимость, предъявленного ему арендодателем по счетам-фактурам.

[ZZZhanna]

Аноним, так а где в приведенной цитате про то, что получение возмещения не относится в доходы? Как уже сказали, тут про НДС и только.

[Аноним]

Компания-арендатор уверяла в работоспособности такого метода.

Опираясь скорее всего вот на это решение суда:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
*
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2009 г. N КА-А41/10689-09

[Тавита]

Опираясь скорее всего вот на это решение суда:

А ФНС -на Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10, а то и на более свеженькое что-нибудь.

оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых факти**чески арендатором, является затратами налогоплательщика, необходи*мыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты ком**пенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Договор должен быть посреднический грамотный - и то не гарантия. Если даже в ТСЖ средства за КУ пытаются посчитать доходом.

[Аноним]

А ФНС -на Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10

которое вынесено по делу, в котором нет никакого договора агентирования, как у ТС.

Договор должен быть посреднический

Он у ТС есть.

грамотный

Предположим, что ТС грамотен и вменяем.

- и то не гарантия.

В этой стране - НИ ЧТО - НЕ ГАРАНТИЯ.

Если даже в ТСЖ средства за КУ пытаются посчитать доходом.

Пытаются, но суды с этим не согласны.

[Тавита]

которое вынесено по делу, в котором нет никакого договора агентирования, как у ТС.

Зато именно по аналогичному вопросу, а не про НДС у арендатора. Пресловутое агентирование (???) у ТС фискалы закономерно проигнорировали.

Предположим,

Если договор заключен с арендатором - однозначно неграмотен. Договор нужен 3х-сторонний и обязательно с поставщиком КУ.

[Аноним]

Зато именно по аналогичному вопросу,

НЕ по аналогичному, т.к. дело не связано с агентскими отношениями между арендатором и арендодателем, как у ТС

Пресловутое агентирование (???)

Оно не пресловутое, т.к. заключен заключен агентский договор, который

у ТС фискалы закономерно проигнорировали.

не закономерно, а НЕзаконно. Но суд на него обратил внимание и вынес ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 15 октября 2009 г. N КА-А41/10689-09 опираясь на наличие этого договора.

Если договор заключен с арендатором - однозначно неграмотен.

А вот суд, к вашему сожалению, не столь категоричен и признал вполне грамотным агентский договор между арендатором и арендодателем. Почему-то его оценке я доверяю больше, чем вашей.

Договор нужен 3х-сторонний и обязательно с поставщиком КУ.

Кому нужен? И зачем и на каком основании именно "НУЖЕН"? И как вы себе представляете процедуру заключения такого договора с участием монополиста?

[gnews]

Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору,

baza001, арендодатель чей агент?

[baza001]

Всем здравствуйте. Арендатор - принципал, арендодатель - агент. Агент платит коммунальные платежи по поручению Принципала. Договоры с ресурсоснабжающими организациями имеет только арендодатель.

[Тавита]

Договоры с ресурсоснабжающими организациями имеет только арендодатель.

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

Агент платит коммунальные платежи по поручению Принципала

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

baza001, поймите: у вас неверно выстроен договор, от этого все проблемы.

[baza001]

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

Принципал - это арендатор, он обязан возмещать стоимость поставщиков услуг по договору аренды. Напрямую он платить не должен, должен возмещать, т.е. мы перевыставляем ему коммуналку, он оплачивает ее стоимость НАМ.

[baza001]

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

Принципал - это арендатор, он обязан возмещать стоимость поставщиков услуг по договору аренды. Напрямую он платить не должен, должен возмещать, т.е. мы перевыставляем ему коммуналку, он оплачивает ее стоимость НАМ.

[Аноним]

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором?

При том, что арендатор-принципал поручает арендодателю-агенту производить от имени агента но за счет принципала расчеты с поставщиками товаров, работ услуг, потребленных принципалом в своих (принципала) интересах.

Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

Именно поэтому поставщик и не является стороной агентского договора.

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком

Но потребляет ресурсы, поставляемые ему Поставщиком через агента.

- на каком основании он вообще что-то должен платить.. через агента?

На основании агентского договора.

baza001, поймите: у вас неверно выстроен договор, от этого все проблемы.

У них ВЕРНО построен договор, т.к. свободу договора ни кто не отменял, а составленный ими договор не противоречит действующему законодательству.

[Тавита]

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

Ну а теперь попробуйте доказать свою позицию фискалам.
Еще раз повторю:у вас некорректный агентский договор, по сути нужен договор между Арендатором-Принципалом и Арендодателем-Агентом на приобретение КУ. Подобный договор, заключенный после оформления отношений между Поставщиками КУ и Арендодателем скорее всего будет признан судом ничтожным - но в любом случае он корректнее договора поручения на проведение платежей за фактически потребленные КУ.
В общем, в любом случае отстаивать позицию придется скорее всего в суде.
Но после Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24 дело практически безнадежное. Попробуйте найти аргументы - или решайте вопрос принципиально (переходом на УСН Д-Р, например)

[Аноним]

Но после Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24 дело практически безнадежное.

Не. НЕ безнадежное. Это постановление не имеет НИКАКОГО отношения к ситуации ТС, у которого заключен агентский договор.

[baza001]

То есть только через суд. Я правильно понял?

[Аноним]

То есть только через суд. Я правильно понял?

Да, если не получится обжалование в досудебном порядке.

[Тавита]

Не. НЕ безнадежное. Это постановление не имеет НИКАКОГО отношения к ситуации ТС, у которого заключен агентский договор.

Ну-ну. Наивно верить, что любой агентский договор - панацея.

Я правильно понял?

Вы не поняли главного -ваш агентский договор по сути профанация: у вашего арендатора нет никаких отношений с поставщиками КУ и поручать вам производить платежи по вашим же договорам - это просто когнитивный диссонанс. Проанализируйте сначала договор поручения (и измените его) - и только затем пробуйте отстоять свою позицию.
Изучите упомянутое мною дело и разъяснения к нему (полно в инете, в том числе и именно по заключению посреднических договоров), затем готовьте аргументы для фискалов и суда.
Ну и просчитайте математику по переходу на Д-Р.

[Аноним]

Ну-ну. Наивно верить, что любой агентский договор - панацея.

Этого ни кто не утверждал. Но есть судебное решение, в котором агентский договор, подобный договору у ТС, был признан судом вполне легитимным.

Вы не поняли главного -ваш агентский договор по сути профанация: у вашего арендатора нет никаких отношений с поставщиками КУ и поручать вам производить платежи по вашим же договорам - это просто когнитивный диссонанс.

Этот ваш "поток сознания" становится очень смешным, если учесть, что вы не видели самого договора...

Проанализируйте сначала договор поручения (и измените его) - и только затем пробуйте отстоять свою позицию.

Т.е., агентский договор, по которому уже есть положительная арбитражка - не панацея, а вот договор поручения - она самая, панацея!

Ну и просчитайте математику по переходу на Д-Р.

А чего не математику перехода под иностранную юрисдикцию? Типа: гулять, так гулять!

[Тавита]

Аноним, надо полагать, что - тот самый арендатор, который подложил большую свинью арендодателю
Ну так помогите тогда им аргументировать позицию и снять претензии фискалов.
Далее считаю дискуссии бессмысленной
baza001, если не сложно - в случае положительного решения вопроса просьба отписаться по принятым аргументам...

[Аноним]

Аноним, надо полагать, что - тот самый арендатор, который подложил большую свинью арендодателю

И опять ваше предположение неверно.

Ну так помогите тогда им аргументировать позицию и снять претензии фискалов.

"Аборты по телефону не делаются." Им поможет реальный налоговый юрист, держащий в их договор.

[baza001]

Защита агентским договором, безусловно, спорная. Следующим шагом будет обращение к юристу. А там по ситуации. Спасибо всем принявшим участие.