Как правильно понять финансовый отчет УК

[Бумеранг]

Привет всем!
Есть финансовые отчеты управляющей компании за 2008-2014 годы.
Есть подозрения на хищение средств, т.к. никаких работ не проводилось уже лет так 10, а на балансе денег мало. Судя по отчетам, дом специально загонялся в долги.
Но суммы в строчках весьма противоречивы, в верхней, к примеру, 660 тыс. а в нижней уже 2 с лишним миллиона.
Помогите найти нестыковки, чтоб им завтра предъявить!
И как узнать баланс дома на текущий момент?
Последний отчет за 2014 год прикладываю.2014.xls

[Lisaya]

ну что вам сказать. Остаток, это разнице между начислением и выполненными работами. Т.к бесплатного ничего не бывает и сделать работы при отсутсвии денег УК не могла. Вот вам и верхняя строчка. У вашего дома задолженность по оплате 2 миллиона.Нижние строчки не видели?
Далее, работ никаких не проводилось. Конечно, вывоз мусора,указанный в отчете он как то сам собой происходит. Испаряется мусор. Лифт,указанный в отчете тоже сам собой работает, Старик Хоттабыч, видимо, помогает. А когда слесать идет работать в подвал или электрик работает на сетях дома, наверное нужно в громкоговоритель оповещать жильцов.
Ремонтных работ у вас действительно не было, о чем в отчете и написано.У вас собраны средства капитального ремонта. Проводите общее собрание и решайте,какие работы под эти деньги хотите провести.
А в целом управляющей за такой отчет крупная твердая двойка. Про 710 статью ГК РФ, видимо, даже не слышали

[Бумеранг]

m'm,
непонятен сам термин "начислено". Это деньги, которые уже пришли от жильцов, или это та сумма, которая должна прийти в идеале? (понятно, что какой-то десяток процентов не платит за квартиру вообще, поэтому реальная сумма будет меньше).

Ремонтных работ у вас действительно не было, о чем в отчете и написано.

я именно это и имел ввиду.
В общем, ВСЕГО остаток на 01.01.2015 почти три миллиона. Как я позже узнал, придя в УК, у нашего дома на 01.01.2015 есть дебиторская задолженность в размере 2,5 млн руб. Имеют ли они право ее погасить из накопленного нами остатка? Наверное, нет, иначе бы давно это сделали. А что такое дебиторская задолженность? Это неуплата коммунальных платежей? Получается, мы будем оплачивать коммунальные платежи за тех, кто не платит за квартиру. Несправедливо.

Дело в том, что наша ООО УК готовится к банкротсву, и недавно разместила в единой базе сведений о деятельности юридических лиц информацию о намерении подать соответствующее заявление! Все остальные дочки (ее сестры) уже приступили к банкротству.
Ожидается грандиозный вывод средств со счетов главной ООО УК. То есть все наши накопленные средства будут включены в конкурсную массу и за счет них будут выплачены долги главной УК.
Вот нам теперь надо эти деньги у них быстрее забрать. Но как проверить, есть ли эти деньги? На каком счете они лежат? На расчетном счете ООО УК? У каждого дома свой счет или там один общий? Ведь этот отчет без печатей и подписей, не имеет никакой юридической силы.

Через месяц наша управляшка начнет банкротиться. Потратить эти деньги вряд успеем. Остается одно - открыть ТСЖ и попытаться через суд их вернуть.
а так же попробовать в суде оспорить задолженность дома за все годы. Мне кажется, эта сумма сильно раздута.

[Александр7272]

это та сумма, которая должна прийти в идеале?

Да.

есть дебиторская задолженность в размере 2,5 млн руб. Имеют ли они право ее погасить из накопленного нами остатка?

Нет. Это общие суммы, которые состоят из долгов одних и переплат других, плюс у них есть кредиторская задолженность перед поставщиками.

А что такое дебиторская задолженность?

Это долг конкретных собственников за ЖКУ.

а так же попробовать в суде оспорить задолженность дома за все годы.

Нет такого понятия, есть долги отдельных собственников и ТСЖ начнет с нуля, оно не имеет отношения к этим долгам.

Могу только посоветовать, не платите вперед.

С УК у вас у каждого свой договор, поэтому нет смысла пытаться опрерировать такой категорией как дом. Договор с ними заключал не дом, а конкретный собственник.

[Бумеранг]

Нет. Это общие суммы, которые состоят из долгов одних и переплат других, плюс у них есть кредиторская задолженность перед поставщиками.

Успокоили. Спасибо. Получается, они не имеют право погасить дебиторскую задолженность за счет домовых накоплений (графа "содержание и текущий ремонт"). Это хорошо.

Могу только посоветовать, не платите вперед.

Не совсем понял, о чем речь..

Нет такого понятия, есть долги отдельных собственников и ТСЖ начнет с нуля, оно не имеет отношения к этим долгам.

Дело в том, что наш дом многие годы специально загонялся в долги. Липовые или раздутые сметы за несуществующий ремонт и т.п. Вот тут можно попробовать доказать липовость и перступность этих схем через прокуратуру, а затем попытаться отсудить эти деньги.
А дебиторскую задолженность с жильцов пусть взыскивает старая управляющая.

[Александр7272]

Не совсем понял, о чем речь..

Некоторые оплачивают квартплату на перед, авансом.

от тут можно попробовать доказать липовость и перступность этих схем через прокуратуру, а затем попытаться отсудить эти деньги.

Вы можете судиться только за свою долю, поэтому если вы считаете какие-то ремонты не проведенными и уверены, что можете это доказать, тогда не оплачивайте свою долю этих ремонтов и пусть они в суде доказывают ваш долг за эти ремонты. Но это если вы уверены, что можете доказать свою правоту.
Для начала напишите заявление в прокуратуру, как минимум будет результат - прокурорская проверка либо подтвердит вашу правоту, либо подтвердит проведение работ.

[Александр_К]

Банкротство УК - законный способ проворовашейся УК исчезнуть с вашими деньгами. Это к вопросу о выборе способа управления. Что для дома лучше - управлять своим домом самим (ТСЖ) или уйти в УК?

[room111]

Неизвестно что лучше - все зависит от жильцов. И от УК зависит - тут уж как получится.
Я видел ТСЖ с неадекватным правлением, которое буквально за 2 года влезло в долги и лопнуло.
Например в моем доме - председателем является директор УК. Он и дом обслуживает как подрядчик и председательствует. ТСЖ существует с самой постройки дома, а подрядчиков сменилось несколько штук. за последние 10 лет.

[Александр_К]

ЖК РФ, Статья 147.
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

[room111]

хм, я писал про договор подряда, а не про договор управления.

[Александр7272]

Например в моем доме - председателем является директор УК.

А как положения ЖК, что в правлении не может быть лицо у которого договор с ТСЖ на обслуживание или любой другой подрядный договор?

Пардон не прочитал второе сообщение.

[Александр7272]

хм, я писал про договор подряда, а не про договор управления.

Он не может быть в огранах управления ТСЖ и подрядчика, конфликт интересов.

[Бумеранг]

ы можете судиться только за свою долю,

я хочу, пока деньги со чета дома не увели (УК уже подало заявление о банкротстве), организовать ТСЖ. И уже потом, представляя интересы ТСЖ, попытаться взыскать данный остаток, а так же подать заявление в прокуратуру на незаконное хищение за все 10 лет правления данной УК. Остаток отсудим, шансы есть. А вот по поводу хищений - за весь период- вопрос. Во-первых, исковая давность. Во вторых, доказать, что работ не проводилось, или что смета раздута в три раза - сложно. Хотя, я видел эти сметы.. только слепой не заметит завышенный ценник.

А вот судиться только за свою долю - смысла не вижу. У нас 500 квартир, проще составить коллективное заявление. Ну и все же лучше организовать ТСЖ, и ТСЖ пусть судится от имени всех жильцов.
А если я не собственник (но прописан в этом доме), могу ли стать председателем ТСЖ?
И еще такой вопрос: я организовал сход жильцов (пришло ок. 50 квартир). На сходе решили, что будем организовыыать ТСЖ. На организацию ТСЖ нужны деньги ( работа юристов, пошлины, нотариусы и т.п). Где их брать? из собственного кармана? Их потом вернут? А если меня не выберут председателем. получается, потратил деньги только я на общее благо ) но я не нефтяной магнат ) Как происходит эта процедура возвращения затрат?

[Александр7272]

И уже потом, представляя интересы ТСЖ

У ТСЖ нет интересов к УК. Вы с ними один на один. Или объединайтесь в коллективный иск, но ТСЖ не будет вашим представителем. Поговорите с юристами.

А если я не собственник (но прописан в этом доме), могу ли стать председателем ТСЖ?

Нет.

И еще такой вопрос: я организовал сход жильцов (пришло ок. 50 квартир). На сходе решили, что будем организовыыать ТСЖ. На организацию ТСЖ нужны деньги ( работа юристов, пошлины, нотариусы и т.п). Где их брать? из собственного кармана? Их потом вернут? А если меня не выберут председателем. получается, потратил деньги только я на общее благо ) но я не нефтяной магнат ) Как происходит эта процедура возвращения затрат?

Это ваши риски, предложите скинуться.

[room111]

А если я не собственник (но прописан в этом доме), могу ли стать председателем ТСЖ?

Как вариант - можете избрать председателя из собственников, который потом Вам выпишет ген.доверенность нотариальную и возьмет на работу управляющим.
У меня есть одно ТСЖ в котором муж собственник-председатель, а жена не собственник - управляющая, бегает все вопросы решает и з/п получает от ТСЖ

[Бумеранг]

У ТСЖ нет интересов к УК

а накопленные деньги, которые сейчас за домом числятся на текущем счете УК, они каким образом передаются новой упр. компании?

Это ваши риски, предложите скинуться.

бабки точно не согласятся, да и многие другие. Да и скинутся не все. Если все же удастся организовать ТСЖ, то потом эти деньги можно будет вернуть каким-то образом?
room111,
Вряд ли кто-то выпишет мне гендоверенность. Председателем на сходе никто быть не хотел. В инициативную группу-то с грехом пополам нашел пару человек всего.

Единственный выход - открывать ООО. Но убедить жильцов на ООО УК будет очень сложно. Наверное, идея утопична.
Получается, регистрировать ООО надо до организации всех собраний и голосований? Или на общем собрании при голосовании принимается решение о создании ООО? А выбор учредителя как происходит?
Сильно критично будет, если первые месяцы работать без лицензии? Кто-то это отслеживает?

[Александр7272]

а накопленные деньги, которые сейчас за домом числятся на текущем счете УК, они каким образом передаются новой упр. компании?

Никак, собственник заключает договор управления с УК, все это две стороны, третьей нет и не будет.

Если все же удастся организовать ТСЖ, то потом эти деньги можно будет вернуть каким-то образом?

Сохраняйте чеки, отчитаетесь, получите деньги.

Единственный выход - открывать ООО.

ООО это новая УК, мало ее открыть, нужно еще у местной власти лицензию получить и чтобы вас на собрании выбрали, так что просто открыть не получится.

редседателем на сходе никто быть не хотел. В инициативную группу-то с грехом пополам нашел пару человек всего.

Значит не накипело и особой поддержки не будет.

Не думайте категорией ДОМ, приведите свои расчеты с УК в порядок, есть только вы и они, про отчеты забудьте, когда накипит и люди поднимутся только тогда сможете, что-то изменить.

[Бумеранг]

Никак, собственник заключает договор управления с УК, все это две стороны, третьей нет и не будет.

так деньги-то принадлежат жильцам. Они обязаны вернуть эти деньги. Я слышал, что в этом случае, через суды они перечисляются на счет новой УК.

ООО это новая УК, мало ее открыть, нужно еще у местной власти лицензию получить и чтобы вас на собрании выбрали, так что просто открыть не получится.

так сначала открыть ООО и потом проводить собрание? или на собрании решить, что открываем ООО УК и потом в нее вступаем. Непонятна очередность в этом случае.
Лицензию, да.. надо получать. Но я думаю, первый месяц-два можно поработать и без лицензии.

Значит не накипело и особой поддержки не будет.

Накипело. Все кто был согласны на создание ТСЖ. Об ООО УК я с ними не разговаривал. Просто ООО в умах людей звучит как-то иначе - возможно, из-за текущей ООО УК, которая провернула афёру века. Они не понимают, что и в ТСЖ можно наворовать, если захотеть. А можно и в ООО сделать схемы прозрачными. Объяснить это сейчас второпях - сложно.
У нас стимул есть. Если не уйдем, лишимся этих трех миллионов, что сейчас на счете дома, их включат в конкурсную массу и будут раздавать долги банкрота.
А взять на себя организацию ТСЖ, потратив Н-ную сумму денег и оставшись в итоге даже без права голоса (т.к. я не собственник) я пока не готов. Доверенность вряд ли кто-то согласится дать.

[Александр7272]

так деньги-то принадлежат жильцам.

Каждому в отдельности.

так сначала открыть ООО и потом проводить собрание?

А вы уверены, что выиграете конкурс на управление домом + получите лицензию у местной власти?

Накипело. Все кто был согласны на создание ТСЖ.

В инициативную группу-то с грехом пополам нашел пару человек всего.

И это при том, что собралось 50 квартир из 500, так что извините, но ни на кипело.

[Lisaya]

Они обязаны вернуть эти деньги. Я слышал, что в этом случае, через суды они перечисляются на счет новой УК.

Во превых брещ. Во второых, у вас задолженность!!!!!!! У вашего дома нет.НЕТ! денег. Все ,что вы можете вернуть, это деньги скопленные на капитальный ремонт

[Бумеранг]

Каждому в отдельности.

так по закону, старая УК обязана передать новой УК всё, включая всю документацию и средства накопления дома.

А вы уверены, что выиграете конкурс на управление домом + получите лицензию у местной власти?

На конкурсной основе УК определяется лишь в том случае, если по каким-то причинам домом некем управлять, либо управление домом осуществляется без лицензии.
В моем же случае, если собственники проголосуют большинством за вступление в УК, которую я организовал, то хорошо. Нет - плохо. Лицензию можно получить в процессе управления. Понимаю, что без лицензии по закону домом управлять нельзя, но придется, ибо вкладывать 30-50 тыс на лицензию из своего кармана неохота.

И это при том, что собралось 50 квартир из 500, так что извините, но ни на кипело.

В нашем городе, это очень хороший результат.

У меня такой вопрос: как написать официальный запрос на получение информации, сколько средств скоплено на счете дома, и получить официальную бумагу?

[Бумеранг]

Во второых, у вас задолженность!!!!!!!

это дебиторская задолженность (неуплата за квартиру). Ее нельзя погасить теми средствами, что скоплены на счете дома (текущий ремонт).

Все ,что вы можете вернуть, это деньги скопленные на капитальный ремонт

Тут возвращать ничего не придется -у нас спец счет дома. Или вы про средства на "капитальный ремонт" , который был до 2015 года?

[Lisaya]

средства накопления дома.

и на основании чего это ? Я собственник у меня есть деньги в УК, я не имею долгов перед новой УК, чего бы мои деньги не вернулись ко мне?

Лицензию можно получить в процессе управления

Нельзя.

30-50 тыс на лицензию из своего кармана

и откуда такая цена?

скоплены на счете дома (текущий ремонт).

где вы в ваше отчете увидели эти деньги?

[Бумеранг]

на основании чего это ? Я собственник у меня есть деньги в УК, я не имею долгов перед новой УК, чего бы мои деньги не вернулись ко мне?

не понял, о чем вы? я вел речь о том, что нельзя погашать дебиторскую задолженность (банальная неуплата за квартиру некоторыми непорядочными гражданами) за счет средств, которые скоплены на балансе дома с формулировкой "текущий ремонт" и т.п. Выбивать долги - входит в обязанность УК. Это подтвердили уже несколько юристов с администрации.
Иначе получится, что неплательщики будут жить "нахаляву", а мы за них будем платить.

Нельзя.

нельзя, но придется.

и откуда такая цена?

у росстройнадзора спросите, куда они такие цены ломят.

где вы в ваше отчете увидели эти деньги?

пошел в управляющую компанию, мне дали такую бумажку. Впрочем, эти суммы есть и в отчете, который в шапке.

Теперь задача - получить такую же бумажку, но официальную, с печатью и росписью руководителя, на период март 2016 г.

[Александр7272]

пошел в управляющую компанию, мне дали такую бумажку

Если откинуть кап.ремонт (его должны вернуть) у вас остаток на 1,3 млн, а долгов на 2,7 млн. Баланс не в вашу пользу.

[Александр7272]

В моем же случае, если собственники проголосуют большинством за вступление в УК, которую я организовал, то хорошо. Нет - плохо.

Когда они узнают, что вы будете на них зарабатывать, неизвестно как сложиться голосование.

[Бумеранг]

Если откинуть кап.ремонт (его должны вернуть) у вас остаток на 1,3 млн, а долгов на 2,7 млн. Баланс не в вашу пользу.

ничего подобного. Еще раз повторюсь, не имеют права погасить этот долг за счет накоплений тех, кто платил за квартиру. Обязанность УК взыскивать долги с должников.
Мы заберем эти 2,9 миллиона, а старая УК пусть судится с должниками.

Когда они узнают, что вы будете на них зарабатывать, неизвестно как сложиться голосование.

зарабатывать-то вряд ли получится. Собираемость, судя по долгу, не очень высокая. Как бы вообще в минус не уйти. В случае с ТСЖ альтернативы те же, только больше заморочек.

[Александр7272]

По вопросу лицензии, пришли новости.

"Министерство строительства и ЖКХ хочет разделить нарушения лицензионных требований на грубые и легкие


В самом Минстрое “Ъ” сообщили, что в законопроекте речь идет «скорее о повышении эффективности лицензионного контроля». Ведомство хочет ввести понятие грубых нарушений требований к УК и ТСЖ, упростить исключение дома из реестра лицензий при возникновении таких нарушений, а также аннулировать лицензии при совершении грубого нарушения, повлекшего смерть или причинение тяжкого вреда здоровью граждан. Для УК, у которых нет домов в управлении, предлагается ограничить срок действия лицензии полугодом — эта мера «направлена на ликвидацию компаний-клонов недобросовестных управляющих организаций»,— поясняют в Минстрое. В целом оптимизацию лицензионного контроля министерство недостаточной гибкостью действующей системы: на текущий момент выдано более 16 тыс. лицензий, проведено 9,4 тыс. проверок, при этом аннулированы только две лицензии УК, еще 62 прекратили действие."

[Бумеранг]

Лицензирование - это профанация контроля.Введено для отсеивания ненужных людей из этого воровского бизнеса. Кто-то просто будет лоббировать свои интересы через данный вид, якобы, контроля. Да и откуда взялась госпошлина в 30-50 тыс. руб.? Откуда взялись этакие издержки? Результаты экзамена определяет компьютер. Бланк не может стоить более 100 рублей. Аттестат - тоже недорогая бумажка. Остается только оплата работы лицензионной комиссии в течение часа.
У нас у одной из компаний, которая втихушку лет 15 назад захватила незаконным путем почти весь жилой фонд, никто так и не отобрал лицензию, хотя и нарушений можно найти массу. У нас вон возле выхода из подъезда - океан, а на тротуаре - глина. Ливневки нет, хотя смонтировать ее нет проблем, т.к. рядом канализационный слив.
Но стройнадзор эти жалобы не принимает, хитренькие. Жилинспекции теперь нет. Жаловаться некуда.

[Александр_К]

Лицензирование - это профанация контроля.Введено для отсеивания ненужных людей из этого воровского бизнеса. Кто-то просто будет лоббировать свои интересы через данный вид, якобы, контроля. Да и откуда взялась госпошлина в 30-50 тыс. руб.? Откуда взялись этакие издержки? Результаты экзамена определяет компьютер. Бланк не может стоить более 100 рублей. Аттестат - тоже недорогая бумажка. Остается только оплата работы лицензионной комиссии в течение часа.
У нас у одной из компаний, которая втихушку лет 15 назад захватила незаконным путем почти весь жилой фонд, никто так и не отобрал лицензию, хотя и нарушений можно найти массу. У нас вон возле выхода из подъезда - океан, а на тротуаре - глина. Ливневки нет, хотя смонтировать ее нет проблем, т.к. рядом канализационный слив.
Но стройнадзор эти жалобы не принимает, хитренькие. Жилинспекции теперь нет. Жаловаться некуда.

С чего Вы взяли, что теперь нет жилинспекции? https://mgi.mos.ru/
В Моск. обл. еще есть Добродел http://vmeste.mosreg.ru/