Как определяется критерий использования квартиры в предпринимательской деятельности?

[Sapfir7]

Они не вносят деньги, они делают перевод без открытия счета. Внести деньги на счет может только владелец счета.

согласна)

[GREAKLY]

Они не вносят деньги, они делают перевод без открытия счета. Внести деньги на счет может только владелец счета.

Прекрасно. И такое вполне допустимо, так? А если эти люди напишут на меня доверенность, я лично могу за них совершить данное действие?

[Над.К]

Т.е. Вы будете переводить деньги от их имени сами себе? Сильно.

[GREAKLY]

Т.е. Вы будете переводить деньги от их имени сами себе? Сильно.

А почему нет? Закон мне это запрещает?

Дело в том, что в недвижимости до сих пор распространены расчеты через ячейку. После регистрации сделки отдать несколько миллионов покупателям, чтобы они внесли их на мой счет - верх неосмотрительности. А так, в ячейку вместе с деньгами закладывается доверенность. И получив деньги я сам, как доверенное лицо покупателей сделаю перевод на свой же счет.

Так можно?

[GREAKLY]

Т.е. Вы будете переводить деньги от их имени сами себе? Сильно.

В прошлом году я продавал по доверенности моей нынешней жене долю в квартире, принадлежащую моей бывшей жене.Для чего оформил у нотариуса следующие документы:

- согласие на продажу доли (квартира была приобретена в браке)
- согласие на покупку (доля квартиры приобретается в браке)
- отказ от права преимущественного приобретения (мне принадлежит другая половина квартиры)

Кроме того, чтобы не возникло конфликта интересов, я, по совету юриста, продавал эту долю не сам, а передоверил эту функцию третьему лицу. Вот это было сильно. Видели бы Вы лицо регистратора на приеме.

Кстати, если покупатели квартиры совсем никак не могу доверить мне сделать от их имени перевод на мой счет, то могут ли они доверить это действие третьему лицу? Моей жене, например? Или моей сестре? Закон как-то оговаривает, кто в данной ситуации имеет право быть доверенным лицом?

[Sapfir7]

Закон как-то оговаривает, кто в данной ситуации имеет право быть доверенным лицом?

Всё о доверенностях написано в Гражданском кодексе.

[Над.К]

GREAKLY, если налоговая начнет придираться, она просто заявит, что подобные доверенности просто уход от применения ККМ. Что и является правдой. А на чью сторону встанет суд, еще не известно
Впрочем, у ИП штраф за неприменение ККМ всего 4 тыс, так что, не так страшно.
А при переводе денег без открытия счета банки берут комиссию. СБер, например, 3%

[GREAKLY]

Всё о доверенностях написано в Гражданском кодексе.

Я имел в виду не с точки зрения ГК, а с точки зрения налогообложения.

[GREAKLY]

GREAKLY, если налоговая начнет придираться, она просто заявит, что подобные доверенности просто уход от применения ККМ. Что и является правдой. А на чью сторону встанет суд, еще не известно.

И да, и нет. Даже если предположить, что профессионально торгующий квартирами ИП заведет ККМ, то в ситуации с заложением денег в ячейку непонятно, когда пробивать чек. Переход права собственности происходит в момент регистрации сделки Росреестром, а не в момент подписания договора купли-продажи. Соответственно, на момент заложения денег в ячейку чек пробить нельзя (вдруг, сделку по какой-то причине не зарегистрируют). Точная дата регистрации тоже заранее неизвестна (у Росреестра на это две недели). Да еще и неизбежные задержки. И когда, наконец, получаешь документы на руки, дата там уже, часто, одно- двухнедельной давности. И что делать? Ведь опции пробить чек задним числом нет. И как передать его покупателям? Ведь 99% из них, получив свидетельство о собственности, с продавцом больше не встречаются.

Вы лично знаете хоть одного ИП - торговца квартирами, кто использовал бы ККМ?

[GREAKLY]

Впрочем, у ИП штраф за неприменение ККМ всего 4 тыс, так что, не так страшно.

Если я за год продам десять квартир по вышеописанной схеме (без ККМ), штраф будет ВСЕГО 4 т.р. или ПО 4 т.р. за каждую сделку?

А при переводе денег без открытия счета банки берут комиссию. СБер, например, 3%

Сбер - исключение. У Авангарда, например, эта комиссия 0,25%. Кроме того, в некоторых банках установлен верхний потолок этой комиссии (1,5-2 т.р.) за транзакцию. Так что, варианты есть.

Кроме того, я же не обязан вносить эти деньги именно на счет ИП? Насколько я помню, с точки зрения налоговой ИП может вести бизнес вообще со своего личного счета. Ограничений нет. Точнее, есть, но они установлены не налоговой, а банками. Чтобы больше зарабатывать. Так вот, если внести деньги за квартиру по доверенности без открытия счета на счет физика, а не ИП, то комиссия часто меньше или вообще отсутствует. По сути, это то же самое, как внести деньги на чью-то карту, через банкомат или операциониста.

[Над.К]

Соответственно, на момент заложения денег в ячейку чек пробить нельзя

Чёй-то нельзя? На авансы чеки пробиваются. Не состоялась сделка? Аванс возвращается, только и всего. Но складывание денег в ячейки подобным образом вообще анахронизм. И был бы не нужен в случае, если бы нормально все в белую оформляли.

Вы лично знаете хоть одного ИП - торговца квартирами, кто использовал бы ККМ?

Да все работают за гранью закона потому что. Просто пока нет у налоговой приказа их всех взять за жабры. Будет приказ, начнут ловить.

Если я за год продам десять квартир по вышеописанной схеме (без ККМ), штраф будет ВСЕГО 4 т.р. или ПО 4 т.р. за каждую сделку?

Штраф за каждое нарушение, а срок давности всего 2 месяца. То, что вы там нарушили даже 3 месяца назад, уже не наказуемо.

Сбер - исключение. У Авангарда, например, эта комиссия 0,25%.

Ну да, только офисов Авангарда в разы меньше. Хотя я вот не уверена, что за перевод без открытия счета они берут такой маленький процент. Вы не путаете с комиссией по внесению денег на счет?

Так вот, если внести деньги за квартиру по доверенности без открытия счета на счет физика,

Еще раз, внести деньги на счет может только владелец счета. Остальные деньги перечисляют.. При этом если Вы начнете вносить миллионы наличкой на личные счета, тут же очнется служба безопасности банка. Даже к гадалке ходить не надо

[GREAKLY]

Ну да, только офисов Авангарда в разы меньше. Хотя я вот не уверена, что за перевод без открытия счета они берут такой маленький процент. Вы не путаете с комиссией по внесению денег на счет?

Тарифы для юриков:

http://www.avangard.ru/upload/uf/e5e...99960bc9a5.pdf

- прием средств при предъявлении паспорта по объявлению на взнос наличными - 0,25%
- прием средств с предъявлением кэш-карты и использованием разового пароля (ПИН-кода) - комиссия не взымается

Причем "объявление на взнос наличными" я (как ИП) могу оформить в интернет-банке на любое лицо. Нужны только его паспортные данные.

Кроме того, физик может внести на свой счет по предъявлению паспорта любую сумму без комиссии. Лично проверял.

[GREAKLY]

Еще раз, внести деньги на счет может только владелец счета. Остальные деньги перечисляют..(

В Авангарде имеется нечто, называемое "объявление на взнос наличными". Создается оно в интернет-банке. И внести деньги по нему могу как я сам, так и любой другой человек. Все зависит от того, чьи указаны паспортные данные.

[GREAKLY]

При этом если Вы начнете вносить миллионы наличкой на личные счета, тут же очнется служба безопасности банка. Даже к гадалке ходить не надо

Ну, во-первых, я могу вносить деньги и на счет ИП. С помощью кэш-карты это бесплатно. А, во-вторых, я, как физик, могу открыть счета в нескольких банках и дробить суммы по 700 т.р., чтобы, в случае чего, получить деньги от системы страховая вкладов.

[GREAKLY]

Но складывание денег в ячейки подобным образом вообще анахронизм. И был бы не нужен в случае, если бы нормально все в белую оформляли.

Не согласен. Какая альтернатива ячейкам? Нотариус? Минимум 25-30 т.р. Банки? Что случится с деньгами, если в процессе оформления сделки банк накроется? Правильно, отдадут только 700 т.р. Поэтому ячейка получается и дешевле, и надежнее.

[Над.К]

В Авангарде имеется нечто, называемое "объявление на взнос наличными". Создается оно в интернет-банке.

Это во всех банках так. Это документ, которым вносит деньги на свой счет владелец счета. Т.е. Вы.
Уже не один раз Вам в теме писали, что внести деньги на счет может только владелец счета. Это следует из банковских правил. СТописят раз обсуждалось на форуме со ссылками на банковскую нормативку.

А, во-вторых, я, как физик, могу открыть счета в нескольких банках и дробить суммы по 700 т.р.,

Ну чем больше Вы будете дробить, тем больше Вами начнут интересоваться. Тут на форуме полно историй, как из-за 200 тыс. банки документы требуют, а Вы о 700 тыс.

Не согласен. Какая альтернатива ячейкам? Нотариус?

Безнал.

Что случится с деньгами, если в процессе оформления сделки банк накроется?

Вероятность этого очень мала.

Риэлтерский бизнес у нас вообще полузаконный уже много лет. А по большей частью вообще незаконный, т.к. стороны договора реальные суммы не показывают. И именно поэтому расчеты идут через ячейки. А не потому, что банк якобы завтра может накрыться.

[GREAKLY]

Это во всех банках так. Это документ, которым вносит деньги на свой счет владелец счета. Т.е. Вы.
Уже не один раз Вам в теме писали, что внести деньги на счет может только владелец счета. Это следует из банковских правил. СТописят раз обсуждалось на форуме со ссылками на банковскую нормативку.

Простите, все равно не понимаю. Если я в объявлении на взнос наличными пишу паспортные данные другого человека, а назавтра он приходит в кассу банка и вносит деньги, то кто, юридически, кладет их на мой счет: он или я?

[GREAKLY]

Вероятность этого очень мала..

Не согласен:

http://www.banki.ru/banks/memory/

[GREAKLY]

Ну чем больше Вы будете дробить, тем больше Вами начнут интересоваться. Тут на форуме полно историй, как из-за 200 тыс. банки документы требуют, а Вы о 700 тыс.

Так у меня будут документы! Допустим пришел я в банк, открыл счет и положил 700 т.р. Они мне - где документы. Я им - договор купли-продажи квартиры на несколько миллионов. А что не вся сумма, так это чтобы система страхования вкладов сработала в случае чего. Какие вопросы?

Личный опыт. Покупал квартиру в стройке. Сумма чуть больше 2 млн. Застройщик хотел только безнал (не было кассы). Банк же застройщика принимал наличные с каким-то процентом. В результате я пошел в Авангард, внес эти деньги себе на счет (как физик) и за 10 рублей (платежка) сделал перевод застройщику. Вопросов ни у кого не было.

[GREAKLY]

Безнал.

Вы знаете хоть один банк, который выдаст со счета 5-10 млн. без комиссии? Я - нет. А даже несколько процентов при такой сумме превращаются в сотни тысяч. Ячейка гораздо лучше...

[Над.К]

Вы знаете хоть один банк, который выдаст со счета 5-10 млн. без комиссии? Я - нет.

Со счета физлиц? Все выдают

[GREAKLY]

Со счета физлиц? Все выдают

Если бы:

http://www.avangard.ru/rus/private/account/

- за снятие от 300 001 до 10 000 000 за поледние 30 дней = 2,5% комиссии

Специально позвонил в Авангард и уточнил. Если я вносил на счет наличные, то при снятии МОЖНО написать заявление и ВОЗМОЖНО комиссию отменят. Но если пришел безнал, то 2,5% без вариантов. На 10 млн. это 250 т.р. Это больше, чем прибыль на квартире.

Вот поэтому и ячейки. И они будут до тех пор, пока снятие в банках СВОИХ ЖЕ денег со счета будет платной услугой.

[GREAKLY]

Над.К, ответьте, пожалуйста:

Если я в объявлении на взнос наличными пишу паспортные данные другого человека, а назавтра он приходит в кассу банка и вносит деньги, то кто, юридически, кладет их на мой счет: он или я?

[Над.К]

Ну смените банк. Что еще сказать можно? Нельзя влезть на ёлку и ничего себе не ободрать

сли я в объявлении на взнос наличными пишу паспортные данные другого человека, а назавтра он приходит в кассу банка и вносит деньги, то кто, юридически, кладет их на мой счет: он или я?

Вы. Через своего представителя.
А вообще все что можно, уже тут написано, уже пошло хождение по кругу.

[GREAKLY]

Ну смените банк.

Зачем?? Они принимают на счет любые суммы и без комиссии. Просто нужно открыть еще несколько счетов в банках, которые ВЫДАЮТ деньги без комиссии. И отправлять туда по 700 т.р.

Вы. Через своего представителя.

Прекрасно. Тогда покупатель напишет на МОЕГО представителя доверенность на внесение денег на мой счет. Затем я сделаю заявку, прописав в ней паспортные данные представителя. И деньги полностью законно попадут ко мне на счет. А если я эту операцию проведу через кэш-карту, то не будет никакой комиссии. Все счастливы.

[GREAKLY]

Вы. Через своего представителя.

ТО есть, когда я делаю заявку на объявление на взнос наличными на другое ФИО, я, по сути, создаю банковскую доверенность?

[Оля.]

Прочитала ветку, но так и не поняла. Помогите, пожалуйста. У физлица в собственности квартира. Много-много лет. Регистрирует ИП (УСН 6%), чтобы сдавать ее внаём. Сдает, получает доход, платить 6%. Через какое то время квартиру продает (ИП не закрывает). Будет ли УСН 6%?

[Vlad_]

Прочитала ветку, но так и не поняла. Помогите, пожалуйста. У физлица в собственности квартира. Много-много лет. Регистрирует ИП (УСН 6%), чтобы сдавать ее внаём. Сдает, получает доход, платить 6%. Через какое то время квартиру продает (ИП не закрывает). Будет ли УСН 6%?

Уже продал?
Теоретически, да, должен заплатить 6 процентов со всей суммы дохода, как это ни прискорбно. В судебной практике таких случаях много. Это и есть та самая "ловушка" для 6-процентовиков.

Я так понимаю, он рассчитывал не платить налог, так как квартира в собственности более 3 лет, что вроде бы позволяет ст. 217 НК. Но прочитайте ее продолжение:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
.....
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Конец цитаты

Аналогичная норма есть и в ст. 220, где говорится про имущественные налоговые вычеты.

По опыту изучения практики - если хозяин платил налог на имущество как физлицо и больше не продавал объектов недвижимости в эти годы, шанс, что не заметят - есть. Но не забывайте, что у нал органа на это целых три года, и даже исключая год получения дохода...

[GREAKLY]

Уже продал?
Теоретически, да, должен заплатить 6 процентов со всей суммы дохода, как это ни прискорбно. В судебной практике таких случаях много. Это и есть та самая "ловушка" для 6-процентовиков.

Я так понимаю, он рассчитывал не платить налог, так как квартира в собственности более 3 лет, что вроде бы позволяет ст. 217 НК. Но прочитайте ее продолжение:

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
.....
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности;

Конец цитаты

Аналогичная норма есть и в ст. 220, где говорится про имущественные налоговые вычеты.

По опыту изучения практики - если хозяин платил налог на имущество как физлицо и больше не продавал объектов недвижимости в эти годы, шанс, что не заметят - есть. Но не забывайте, что у нал органа на это целых три года, и даже исключая год получения дохода...

А на сколько лет надо перестать быть ИП, чтобы не платить этот налог, Допустим, я был ИП, сдавал квартиру, а потом закрыл ИП и переехал туда жить сам. Когда эту квартира перестанет считаться "используемой для предпринимательской деятельности".

А для автора вопроса - перед прожажей надо перейти на УСН 15%. Сумму продажи занизить и заплатить с нее всего 1% налога.

[Vlad_]

А на сколько лет надо перестать быть ИП, чтобы не платить этот налог, Допустим, я был ИП, сдавал квартиру, а потом закрыл ИП и переехал туда жить сам. Когда эту квартира перестанет считаться "используемой для предпринимательской деятельности".

Я не вижу в законе (конкретно в НК) таких сроков. Может быть, кто-то поправит.
Предположил бы, что это те же три года (общий срок исковой давности), после которых налоговый орган уже не может проверять деятельность ИП, но это нигде не сказано и ничем не подтверждено, чисто домыслы о том, что к этому времени налоговики "забудут" о деятельности данного физлица как предпринимателя. Хотя - не факт.