Вывеска и жильцы

[Аноним]

САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Киминчижи Евгений Николаевич,
аспирант кафедры гражданского права и процесса
Белгородского государственного университета, адвокат

...

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года» (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2007, № 1) разъяснено, что норма п. 4 ст. 29 ЖК РФ должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности о праве суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии. Положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 – 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. Таким образом, указывает высшая судебная инстанция, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Вместе с тем в местах сложилась практика, когда суды со ссылкой на цитированную практику Верховного Суда России вообще отказывают гражданам в принятии к производству иска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, указывая на необходимость первоначального обращения в досудебном порядке в местную администрацию для разрешения вопроса, и только потом – в случае отказа – обращаться в суд в рамках особого производства. Такая практика противоречит не только закону, но и позиции Верховного Суда России. Статья 134 ГПК РФ дает судам возможность отказать в принятии искового заявления исключительно в случае, когда заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку законом для этого установлен иной судебный порядок. Таим образом, предусмотренная законом возможность досудебного обращения для решения вопроса в местную администрацию, не может являться основанием для нарушения права граждан на судебную защиту, в связи с непринятием судом иска к рассмотрению. В сфере гражданского процесса исключительно истцу принадлежит право выбирать ту либо иную предусмотренную законом форму защиты, потому отказ суда в принятии искового заявления неправомерен. Вопрос о том, в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, исчерпывающе решен в законе и подтвержден Верховным Судом России, исходя из права граждан на самостоятельный выбор средств правовой защиты.
С такой же по существу проблемой сталкиваются и истцы по делам о признании права собственности на самовольно реконструированное помещение. Здесь необходимо отметить ряд принципиальных моментов. В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. К числу таких параметров, на наш взгляд, относится и целевое назначение объекта капитального строительства, изменение которого надлежит расценивать в качестве реконструкции. Такая ситуация возникает в частности в связи с самовольным переводом нежилого помещения в нежилой фонд, при том сопровождаемая с фактическим проведением строительных работ, например, связанных с организацией отдельного выхода из помещения, а не самим фактом использования помещения не по назначению, т.е. не для целей проживания. Полагаем, что поскольку законом не установлено иное, возможность легализовать самовольно реконструированное помещение в случае изменения его целевого назначения, возможно исключительно в свете ст. 222 ГК РФ, поскольку в ситуации, когда помещение уже является нежилым, осуществить процедуру перевода, предусмотренную ст. 22 – 24 ЖК РФ невозможно. Суды, например, используют правовой механизм ст. 222 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с самовольной перепланировкой нежилых помещений, поскольку ст. 29 ЖК РФ к нежилым помещениям по аналогии не применима, а условия легализации по существу тождественны. Любые самовольные изменения объекта капитального строительства не должны нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц, и не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г., содержит разъяснение о том, что требование регистрирующего органа к гражданам, имеющим право собственности на жилой дом, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о государственной регистрации их прав на это имущество в случае возведения в установленном порядке пристройки, надстройки к дому или его реконструкции с возведением на месте снесенного старого строения нового является правомерным. Эта позиция буквально означает, что в результате реконструкции возникает новый объект права собственности, право на которое подлежит регистрации в общем порядке. Верховный Суд России разъяснил это следующим образом. При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Однако арбитражная практика полагает иное. Так при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольно переведенное в нежилой фонд помещение суды отказывали в иске, мотивируя отказ тем, спорное помещение не может быть признано самовольной постройкой, так как оно не является вновь созданным объектом, а получено истцом по договору купли-продажи, т.е. право на него возникло до момента самовольного перевода (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05 июня 2007 г. № А19-23446/06-22-Ф02-3340/07), либо с указанием на то, что перевод жилого помещения в нежилое не является основанием для возникновения права собственности как на вновь созданный объект недвижимости (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2007 г. № 17АП-3555/2007-ГК). Противоречие судебной практики в силу установленного Конституцией РФ единства судебной власти не допустимо. Полагаем, что арбитражным судам необходимо учитывать ранее сформированную позицию Верховного Суда России о том, что реконструкция влечет за собой возникновение нового объекта права.
Ранее действовавшими нормативным Письмом Главгосархстройнадзора РФ от 28 апреля 1994 г. № 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Письмом Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» подтверждается, что изменение назначения помещения, т.е. в том числе и перевод в нежилой фонд, является реконструкцией помещения, поскольку в результате изменяются основные техническо-экономические показатели помещения. То же было указано в справочном приложении «А» к Строительным нормативам и правилам РФ СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», одобренным постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 № 70, – реконструкция определяется как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности и т.п.) или его назначения. Таким образом, как реконструкцию можно рассматривать изменение назначения объекта в случае, если для изменения назначения объекта был проведен комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий. При отсутствии хотя бы одного из указанных условий изменение объекта не может рассматриваться как его реконструкция. Следовательно, под реконструкцию попадает и произведенное самовольное изменение назначения спорного помещения, в результате которого возникает новый объект недвижимости, право собственности лица на который не определено и подлежит защите в судебном порядке в рамках ст. 222 ГК РФ.
...

[Аноним]

демагогия

Это всегда самый сильный аргумент в любом споре....

[Irusya]

Это всегда самый сильный аргумент в любом споре....

я не спорю, если вы не заметили

аспирант кафедры гражданского права и процесса

я так и знала, что на "самоволку" можно признать право!

При адекватном судье в суде вполне можно признать.

возможно, я вас не поняла. Вы имели в виду - признать право собственности?

[Аноним]

я так и знала, что на "самоволку" можно признать право!

Это статья с юрклуба, ссылку на которую в силу своей анонимности дать не могу. Статья выложена здесь не полностью, т.к. изобилует ссылками в том числе и на пленумы ВС.

[Irusya]

Цитата Сообщение от Irusya Посмотреть сообщение
будет ли эта "пристройка" общим имуществом?
При адекватном судье в суде вполне можно признать.

то есть вы говорите - признание ПС, следствие "общее имущество", логику правильно поняла?

Это статья с юрклуба

я ее поищу тоже, спасибо

[Аноним]

то есть вы говорите - признание ПС, следствие "общее имущество", логику правильно поняла?

По моим ощущениям в зависимости от набора документов на пристройку можно пытаться признать и как общедомовое, так и частное. Все будет зависеть от желаемой цели.

[Irusya]

По моим ощущениям

но какой-то практики в сторону "общедовомое" у вас нет?
об этом я и спрашивала, ибо сама не нашла конкретно СОЮ. Да, мне принципиально именно СОЮ)))

[Аноним]

но какой-то практики в сторону "общедовомое" у вас нет?
об этом я и спрашивала, ибо сама не нашла конкретно СОЮ. Да, мне принципиально именно СОЮ)))

Конкретной практики нет. Но рыть имеет смысл в сторону узаконивания (оспаривания) перепланировок с использованием общедомового имущества. Кстати, в приведенной статье что-то на эту тему было (читал по диагонали).

[Irusya]

Конкретной практики нет. Но рыть имеет смысл в сторону узаконивания (оспаривания) перепланировок с использованием общедомового имущества. Кстати, в приведенной статье что-то на эту тему было (читал по диагонали).

ага, поняла.
Регистрируйтесь, чтобы можно было давать ссылки и вообще тут бывает интересно

[mln]

Не фигасе! ЖК РФ - слабая матчасть.....

Когда тылдонят общедолевая собственность, общедолевая собственность, общедолевая собственность,..... а посмотреть ч.4 ст. 36 ЖК? Проблемы со зрением?

Это вы про что? Или про кого?

Про вас, загляните в 44 ЖК )))

Может вы бане вместе моетесь....

А это не тот адвокат … слинял из Белгорода в Томск? http://www.ampravda.ru/2012/06/15/034994.html и у него помощником или на подтанцовках?
И о полномочиях прокуратуры не осведомлены? Проверяют магазины, рынки, салоны и т.п.

[mln]

Это статья с юрклуба, ссылку на которую в силу своей анонимности дать не могу.

ммм..... проблематично найти..... Адвокат даже на сайте 9111.ру аж 16 ответов дал и все за 2006г. и статья- старушка

[mln]

Вообще крутой батл. Походу у меня такая фигня

И оно Вам надо? http://www.youtube.com/watch?v=H-DCX0rZ35c

[Аноним]

Когда тылдонят общедолевая собственность, общедолевая собственность, общедолевая собственность,..... а посмотреть ч.4 ст. 36 ЖК? Проблемы со зрением?

Ага. Смотрю и не вижу, что бы в этой статье могло подтвердить вашу позицию.

Про вас, загляните в 44 ЖК )))

Гляжу! И чо?

И о полномочиях прокуратуры не осведомлены?

Осведомлен.

Проверяют магазины, рынки, салоны и т.п.

"Официант всемогущ. Захочет - плюнет в борщ. Не захочет - в компот!" (с)

[Аноним]

ммм..... проблематично найти....

Забил в строку поиска на майле "Киминчижи Евгений Николаевич", вывалился список ссылок в котором эта статья на четвертой позиции сверху.

[Аноним]

и статья- старушка

Но она все-равно чуть моложе ЖК РФ...

[К.О.А.]

Что то мы от темы отошли! Завтра пойду в отдел рекламы- что они скажут как быть

[Elen.ka]

В этом случае есть документ на установку :акт выполненных работ, по которому за качество инсталяционных работ ответственность будет нести организация- установщик.

и сколько по времени она несет ответственность?
Через месяц/полгода/год тоже на них ответственность? Чепуху не говорите.
Вы подумайте еще, что у Вас промышленный мусор - автозапчасти, т.е. смазки, тех.масла, упаковка, а пользоваться Вы будете площадкой сбора ТБО. Думаю букву Б расшифровывать не нужно? Ну и если у соседа есть машина, то не удивлючь, что в Ваши разгрузочные дни он будет ставить ее Вам под двери, чтобы сделать разгрузку невыносимой.

[Аноним]

смазки, тех.масла

а магазины по продаже таких товаров нельзя размещать в жилых домах

[mln]

Завтра пойду в отдел рекламы- что они скажут как быть

Если они знают статью 14 ФЗ «О рекламе», прежде чем вывесить на своем балконе некую рекламу, получить разрешение (согласие) всех собственников дома.

[mln]

К.О.А., посмотрите видеоролик внимательно еще раз, обратите внимание на вывеску на стекле входной двери этого бутика. Эта и есть так называемая вывеска, которая не требует согласования ни с архитектурой, ни с местной администрацией. Она несет в себе информацию о режиме работы, и рекламой не является в соответствии ст.2 закона "О рекламе"

[mln]

Ага. Смотрю и не вижу, что бы в этой статье могло подтвердить вашу позицию.

Согласие необходимо всех собственников жилого дома, а не 2/3, как пишет аспирант-адвокат

Гляжу! И чо?

получение согласия всех собственников как вы сэбэ представляете?

"Официант всемогущ. Захочет - плюнет в борщ. Не захочет - в компот!" (с)

"Ехал я как-то по трассе Ростов-Краснодар..... Гляжу магазин.... и на нем вывеска "ВИКА КРУГЛОСУТОЧНО" (с)

[mln]

По действующему законодательству в собственности у жильца многоквартирного дома находится лишь внутренний периметр квартиры.
Не случайно все методики учета жилплощади и налогообложения, а также технологии определения некоторых видов коммунальных платежей за основу расчета берут именно площадь квартиры.
Такой же метод зачастую используют при определении цены за продажу или аренду, приводя ее к цене за 1 кв. м. Кстати, во многих — странах все наоборот: квартиру измеряют не изнутри, а снаружи, площадь по внешнему периметру указывают во всех документах и объявлениях.
Вот тогда вопросов о том, кому принадлежат стены, действительно, не возникает. Но в России все иначе. Собственникам квартир не принадлежат не только внешние стены, но и внутренние, расположенные в самой квартире.
Отсюда и вытекает необходимость согласовывать любые перепланировки, даже если они не затрагивают капитальные конструкции.

[Аноним]

Если они знают статью 14 ФЗ «О рекламе», прежде чем вывесить на своем балконе некую рекламу, получить разрешение (согласие) всех собственников дома.

Не надо получать согласие ВСЕХ собственников. Нужно получить решение общего собрания, принятое большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Учите матчасть: п.1 Ст. 46 ЖК РФ.

[Аноним]

во многих — странах все наоборот: квартиру измеряют не изнутри, а снаружи,

А в некотрых квартиры вообще измеряются количеством спален...

[Аноним]

Согласие необходимо всех собственников жилого дома, а не 2/3, как пишет аспирант-адвокат

Это пишет не он, п11 Ст. 46 ЖК РФ

получение согласия всех собственников как вы сэбэ представляете?

Ни как. Оно и не требуется. Учите матчасть!

[mln]

.....а пользоваться Вы будете площадкой сбора ТБО. Думаю букву Б расшифровывать не нужно?

Меня спрашивал некто Аноним: "А вы ТБО?" А я ОРБ, а не ЖРО или ТРО, расшифрует ли?

[mln]

А в некотрых квартиры вообще измеряются количеством спален...

Метраж (кв.м., куб.м.) и количество (шт,ед.) - разные единицы измерения, учите арифметику

[Аноним]

Метраж (кв.м., куб.м.) и количество (шт,ед.) - разные единицы измерения

Да ладно! Не может быть! А мужики-то и не знают...

[mln]

Это пишет не он, п11 Ст. 46 ЖК РФ

В 46 статье есть ….. за исключением п. 3.1) ч.2 ст.44 и этот пункт введен ФЗ от 27.09.2009 № 228-ФЗ http://www.consultant.ru/popular/housing/55_7.html
Поэтому ф топку статью аспиранта........

А квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:
- о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;
- о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;
- о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

дома, ДОМА! Но никак ни для рекламы магазинов, бутиков,обувных мастерских и т.д. и т.п.

[Аноним]

- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме

ну вот этот пункт и есть
передача общего имущества (в данном случае фасада) в пользование (в данном случае под вывеску)