Договор между ТСЖ и ИП-Управляющим

[Александр7272]

Я говорил о налоговых рисках, т.е. такой вариант возможен, но не обязателен, но учитывать его нужно.

[Papirys]

Ссылка на Ходорковского.как на вариант развития событий не порадовала
Наложение понятий УК - управл. компания и Управляющий.
Наверное все-таки это не Договор Управления, т.к. собственно само управление осуществляет ТСЖ. Скорее всего договор возмездного оказания услуг. ?

[skippy91]

Наверное все-таки это не Договор Управления, т.к. собственно само управление осуществляет ТСЖ. Скорее всего договор возмездного оказания услуг. ?

строго говоря, договор управления - это договор возмездного оказания услуг (ст.162 ЖК)

при способе управления ТСЖ управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется самим ТСЖ (ст.135 ЖК), а оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность будет УО по договору управления с ТСЖ, к тому же долгосрочному (не менее 1 года до 5 лет) (ст.162 и 137 ЖК). как видим, функции не пересекаются.

хотя функции УО может осуществлять и само ТСЖ (ст.137 ЖК), привлекая подрядчиков для отдельных (в том числе разовых) работ

управлять же самим ТСЖ никто посторонний не имеет права (хотя встречается сплошь и рядом)

[Lisaya]

при непосредственном управлении можно нанять ИП для выполнения каких то функций.

[Papirys]

строго говоря, договор управления - это договор возмездного оказания услуг (ст.162 ЖК)

хотя функции УО может осуществлять и само ТСЖ (ст.137 ЖК), привлекая подрядчиков для отдельных (в том числе разовых) работ

управлять же самим ТСЖ никто посторонний не имеет права (хотя встречается сплошь и рядом)

так ведь речь все-таки о том, что не нужно УО. Мы не хотим нанимать УО или заключать договор с какой-либо еще компанией, мы хотим взять человека, но не в штат, ИП. Речь об управляющем потому, что такой ОКВЭД существует. Он же не будет являться УО, ведь верно? Сори, если немного сбивчиво получилось. Трудный был денек...

[Lisaya]

Вы нанимаете управляющего по обычному трудовому договору и все.

[skippy91]

мы хотим взять человека, но не в штат, ИП. Речь об управляющем потому, что такой ОКВЭД существует. Он же не будет являться УО, ведь верно?

ТСЖ может самостоятельно управлять МКД о выполнять работы по его обслуживанию и ремонту без всяких УО
привлечь исполнителей (в том числе ЮЛ и ИП) для выполнения отдельных работ, воспользоваться услугами различных консультантов (вот здесь могут возникнуть отдельные риски), вы можете нанять работников для выполнения каких-либо функций и наделить их какими-либо полномочиями, в том числе на основании доверенности - можно назвать его и Управляющим, но действовать он будет ВМЕСТЕ с Председателем (подчинен и подконтролен ему), а не ВМЕСТО председателя, потому что именно Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. (ст.149 ЖК) при этом председателя товарищества избирает из своего состава правление товарищества собственников жилья. (ст.147 ЖК)
Для сравнения:
для ООО: В обществе с ограниченной ответственностью создается исполнительный орган (коллегиальный и (или) единоличный), осуществляющий текущее руководство его деятельностью и подотчетный общему собранию его участников. Единоличный орган управления обществом может быть избран также и не из числа его участников.(ст.91 ГК)
Для АО: По решению общего собрания акционеров полномочия исполнительного органа общества могут быть переданы по договору другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю (управляющему).(ст.103 ГК)

[skippy91]

вот материал на интересующую Вас тему:

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 1

УПРАВЛЯЮЩИЙ В ТСЖ

Не все товарищества, чувствующие необходимость в профессиональном управлении, готовы отдать бразды правления домом в руки коммерческой организации. Хороший выход для них - привлечь управляющего домом. Это физическое лицо, на которого возлагаются все административные функции по организации работы товарищества. О правовом статусе управляющего и порядке его взаимодействия с ТСЖ рассказано в настоящей статье.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, на наш взгляд, закономерна и будет развиваться, подтверждая мысль, которую мы высказывали неоднократно, о необходимости сочетания самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Совершенно очевидно, что не в каждом доме можно найти собственника (напомним, что председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), имеющего достаточный объем знаний и желающего оставить полностью или частично свою основную работу (поскольку качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе для общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий: кто он и зачем нужен?

Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового. Справедливости ради следует отметить, что на рынке жилищно-коммунальных услуг на сегодняшний день индивидуальных предпринимателей совсем немного, несмотря на то что, например, в Правилах предоставления коммунальных услуг среди возможных исполнителей коммунальных услуг упоминается и индивидуальный предприниматель. В целом же можно говорить о том, что статус управляющего - ИП во многом схож со статусом управляющей организации, вопросы взаимодействия которой с ТСЖ были рассмотрены нами ранее (см. статью "Договор между ТСЖ и управляющей организацией", N 11, 2009).
Практика Нижегородской ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление полномочий управляющего

Управляющий может быть привлечен к работе в ТСЖ на основе двух видов договоров - трудового и гражданско-правового об оказании услуг (или иного). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ.

Трудовой договор

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно только по основаниям, предусмотренным в ст. 81 ТК РФ.

Гражданско-правовой договор

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
- положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.

Доверенность

Говоря о наделении управляющего полномочиями, нужно упомянуть, что договор регулирует внутренние отношения между ним и ТСЖ. Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность (гл. 10 ГК РФ). Такая доверенность выдается председателем правления ТСЖ как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

[skippy91]

продолжение:

Правовой статус управляющего

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
- заключение иных договоров от имени ТСЖ;
- наем и увольнение работников;
- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

Модели взаимодействия ТСЖ и управляющего

В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

М.А.Пургина
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
18.01.2010

[Papirys]

Спасибо) отрывок из этого материалы я сама приводила 30 мая) думаете, ничего не искала и просто так вот тут вас мучаю?
Наверное, я нечетко формулирую потребности:
1. Нужен человек-управленец, с функциями либо управл., исп. директора, который будет именно РАБОТАТЬ, за деньги.
2. Естественно от будет подчиняться председателю и правлению.
3. У него будет определенный функциоанл, или если говорить о гражд-правовом догвооре - определенные виды поставленных задач к выполнению.
4. Нужен ИП - у нас и так в штате народу, а ИП - способ снизить затраты.
Нам не нужна другая УО, не нужен автономно действующий без нас кто-то.
Всем огромное спасибо, ситуацию для себя максимально прояснила, жалко, что нет готовых рыб договоров для нашего случая, а так же отзывово о личном опыте. Если у нас получится - напишу)

[Игорь ГД]

1. А есть ли смысл в "оптимизации". ИП с этого года и ПФР и ОМС платят.
2. Назовите его домоуправ и пусть занимается всеми хоз. вопросами. (Правление - дума, домоуправ - правительство)

[Александр7272]

А есть ли смысл в "оптимизации". ИП с этого года и ПФР и ОМС платят.

НДФЛ 13%, А ИП при упрощенке "Доходы" платит 6%

[Игорь ГД]

В смете-то все равно указывается полная сумма (с НДФЛ). Если ИП-шник "чужой" может он и работать за те деньги не будет, а если "свой" не хлопотно ли все это (вторая отчетность, учет, платежи)

[Александр7272]

С учетом разницы между НДФЛ и налогом ИП он может преложить меньшую конечную сумму. Для того чтобы штатный сотрудник или ИП получили 10 000 руб, ТСЖ должно потратить разные суммы. Во втором случае меньшую.

[skippy91]

возвращаясь к старому разговору:

Если в доме выбрано ТСЖ, то УК в нем быть уже не может

в последних поправках в ЖК, принятым 4 июня 2011 г. есть такой пункт:

25) в статье 161:
е) дополнить частью 2.2 следующего содержания:
"2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.";

[Александр7272]

Очень хорошо. Но с кем будут отношения у собственников и кому они будут предъявлять претензии по управлению? Кому они будут оплачивать? Т.е. одна сторона в данных отношениях собственник, а кто будет второй стороной когда ТСЖ заключило договор

управления многоквартирным домом с управляющей организацией

[skippy91]

второй стороной (заказчиком) по такому договору управления будет ТСЖ, в то же время оно несет ответственность перед собственниками, а также контролирует работу УО и предъявляет ей претензии в случае нарушения договорных обязательств
вопрос: кого при случае будет штрафовать ГЖИ?

[Александр7272]

Поправьте если ошибаюсь, следовательно управлять все таки будет ТСЖ, а УО будет подрядчиком.

[skippy91]

управлять все таки будет ТСЖ, а УО будет

"управляющей организацией" в соответствии с ЖК. отличия ТСЖ от УО видны в сравнении ст.135 и 162 ЖК (пост #15)

термин "подрядчик" в ЖК не упоминается, но есть в ГК
при этом

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

сравните

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

и еще 999 отличий

[Lisaya]

тоска то какая ребяты.....

[Александр7272]

Ничего сейчас будет веселее. Кодекс новый опубликовали, 17-го вступит в силу, плюс новые правила оказания ком.услуг, т.ч. дискусии оживятся.

[tsgnadegda]

Уважаемая Papirys, ответьте пожалуйста получилось ли у Вас сэкономить на налогах путем заключения договора с ИП ОКВЭД 74.14. Для нас это жизненно важно. Очень ждем Вашего ответа.