ДНТ, ТСЖ на УСН, льгота ПФР

[Александр7272]

Доходы от сдачи в аренду общего имущества


В силу пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД. Согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ сдача в аренду, внаем части общего имущества в доме относится к хозяйственной деятельности ТСЖ. Но следует ли относить такие доходы к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом? Официальные разъяснения отсутствуют, а на местах бытуют разные мнения.

Разъяснения различных ведомств. В распоряжении автора есть ответ Минздравсоцразвития 2012 г. на частный запрос плательщика страховых взносов. В нем ведомство разъяснило, что в целях применения ч. 1.4 ст. 58 Закона N 212-ФЗ доходы от сдачи в аренду общего имущества в МКД относятся к доходам от деятельности ТСЖ по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем в 2014 г. в ответ на аналогичный запрос другого плательщика взносов было рекомендовано адресовать вопрос об отнесении деятельности по аренде общего имущества в МКД к тому или иному коду ОКВЭД Минэкономразвития.

В свою очередь автор знаком с разъяснениями органов статистики, согласованными с Минэкономразвития, о том, что деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, заключающаяся в управлении принадлежащим им недвижимым имуществом (землей, колодцами, водопроводом, заборами, общественными домами и т.п.), надзоре за его состоянием и эксплуатацией, сборе арендной платы и т.д., которую осуществляют избранные гражданами правления, относится к коду 70.32.2 "Управление эксплуатацией нежилого фонда" ОКВЭД.

Очевидно, что точно так же должна квалифицироваться деятельность ТСЖ.

Судебная практика. В большинстве случаев судьи констатируют, что доходы от предоставления частей общего имущества в пользование третьим лицам образуют в ТСЖ доходы, связанные с управлением недвижимым имуществом (код 70.32 ОКВЭД) <9>.

--------------------------------

<9> См. также Постановления ФАС УО от 14.02.2013 N Ф09-2/13, от 27.09.2013 N Ф09-10081/13, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 N А50-23309/2012, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 N А56-20195/2013.


Кроме того, в Постановлении от 22.11.2013 N Ф09-12625/13 ФАС УО опроверг доводы Управления Пенсионного фонда (УПФР) о том, что доходы, полученные ТСЖ по договорам аренды, следует относить к предоставлению посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества (код 70.31 ОКВЭД), а не к управлению недвижимым имуществом, а доходы от сдачи в аренду рекламного места на фасаде здания - к рекламной деятельности (код 74.40 ОКВЭД), которые не дают права на применение пониженных тарифов страховых взносов. Суд рассуждал следующим образом: в соответствии с ОКВЭД к группе "Управление недвижимым имуществом" (код 70.32) относится в том числе вид деятельности "Управление эксплуатацией жилого фонда" (код 70.32.1). В свою очередь, в указанный вид деятельности входит подвид "Деятельность учреждений по сбору арендной платы за эксплуатацию жилого фонда". Таким образом, поскольку ТСЖ имеет налогооблагаемый по ст. 346.15 НК РФ доход от управления эксплуатацией жилого фонда и им соблюдены требования ст. 58 Закона N 212-ФЗ, оно правомерно применяло пониженный тариф страховых взносов. Согласно уставу товарищества и выписке из ЕГРЮЛ в отношении ТСЖ в сведениях о видах экономической деятельности последнего посредническая и рекламная деятельность не значится. В связи с этим деятельность ТСЖ по сдаче в аренду общего имущества собственников жилья входит в группу 70.32 "Управление недвижимым имуществом" и самостоятельной классификации по иным группам ОКВЭД не требует.

Попытки УПФР на местах отнести деятельность по сдаче в аренду общего имущества в МКД к коду 70.20 "Сдача внаем собственного недвижимого имущества" ОКВЭД также следует считать несостоятельными <10>. Так, в Решении Арбитражного суда Хабаровского края от 01.04.2013 N А73-14622/2012 отмечено, что общее имущество в МКД находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. И если ТСЖ получает доходы от сдачи данного имущества в аренду, то их следует идентифицировать в соответствии с кодом 70.32 "Управление недвижимым имуществом". Чтобы зафиксировать неправомерность применения "льготных" тарифов, УПФР необходимо представить доказательства того, что ТСЖ как юридическое лицо имеет имущество, принадлежащее ему на праве собственности, сдает его в аренду и доля полученных по этому основанию доходов превышает 70% от общего объема доходов ТСЖ.

--------------------------------

<10> Решение Арбитражного суда Пермского края от 11.03.2013 N А50-16949/2012.


Таким образом, доходы от сдачи в аренду общего имущества участвуют в определении доли доходов, обеспечивающих применение льготных страховых тарифов, и показываются как по строке 361, так и по строке 362 разд. 3.6 (с 2014 г. - разд. 3.5) формы РСВ-1 ПФР.


Проценты и пени


Такие доходы ТСЖ, как проценты по депозитным договорам и пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг, по мнению судей, не относятся к доходам от деятельности по управлению недвижимым имуществом (Постановления ФАС УО от 14.02.2013 N Ф09-2/13, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2013 N А50-17099/2012, Решение Арбитражного суда Пермского края от 11.12.2013 N А50-18921/2012).

Следовательно, они отражаются по строке 361 разд. 3.6 (с 2014 г. - разд. 3.5) расчета РСВ-1 ПФР в составе совокупных доходов и не указываются по строке 362 этого раздела формы.


* * *


Если ТСЖ, согласно выбранной им учетной политике, признает платежи собственников за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги целевыми поступлениями, не учитываемыми при формировании налоговой базы при применении УСНО, оно все же вправе применять пониженные тарифы страховых взносов. При этом ТСЖ-"упрощенцу" необходимо соблюдать условие о доле доходов от деятельности по управлению недвижимым имуществом. В настоящее время на практике используются два подхода к расчету такой доли. Согласно первому из них все целевые поступления отражаются в расчете как доходы от деятельности по управлению недвижимым имуществом, несмотря на то что в книге учета доходов и расходов они не заявляются в качестве налогооблагаемых доходов. Второй подход состоит в том, что в доходы от управления недвижимым имуществом включаются доходы из состава тех, которые учтены при налогообложении. Это могут быть и поступления на содержание, ремонт и оплату коммунальных услуг, и доходы от сдачи в аренду общего имущества в МКД (помещений, мест для размещения рекламы перед входами в подъезды, мест для размещения телекоммуникационного оборудования операторов связи и т.д.). Если для ТСЖ предпочтительнее путь наименьшего сопротивления, ему следует выяснить, какой подход практикуется местными внебюджетными фондами. Кроме того, рекомендуем товариществам обращаться в Минэкономразвития с письменными запросами о том, к какому коду ОКВЭД следует отнести ту или иную деятельность ТСЖ.

Сама статья здесь: http://sovetmkd.ru/stati-i-literatura_1_16/
Нашел по номуру вашего дела.

[ГИБ]

Спасибо! Буду разбираться, решения от ФСС еще нет.

[Наталья 61]

Здравствуйте! Только приступила к работе бухгалтером ТСЖ. Начитавшись решила применять пониженные ставки страховых взносов. У нас ТСЖ УСНО доходы. Так как все поступления от жильцов не признаем доходами то налоговая декларация нулевая. Решила вернуть переплаченные страховые взносы за 2013 2014 год. С ФСС проблем не возникло, все приняли, подтвердили что имеем право на пониженный тариф. А вот ПФР сказал твердое нет. Сделала официальный запрос в УПФР по Ростовской области. Ответ нет не можем применять пониженный тариф так налоговая декларация нулевая значит и льготы нет. И это несмотря на письмо Минздравсоцразвития. Вы говорит подавайте что хотите но мы придем проверять вас через год и все пересчитаем. Я считаю, что ПФР не прав но как быть теперь? В суд подавать на основании письменного отрицательного ответа? Отчеты же они вроде как принимают.

[Александр7272]

Сдавайте корректировку и не платите пока не зачтете переплату.
Но в отличии от ФСС корректировка в ПФР не подарок, у меня ушло несколько дней и куча бумаги, а персонала всего 8 человек.

[Наталья 61]

И еще вопрос. Я в РСВ указываю в доходах в табл 3.5 все поступления от жильцов то есть строка 361 =362 = Дт 51 счета если никаких больше поступлений нет? У нас еще такая ситуация. У нас крышная котельная и в нашем доме находится поликлиника площадь которой отапливается за счет нашей котельной. На содержание котельной мы тратим собственные средства а затем выставляем поликлинике счет по которому она возмещает нам наши расходы. Никакой прибыли нет только то, что мы потратили ни копейки больше. Естественно в доходах мы это не показываем налог не платим. Но при составлении сметы председатель хочет включить сумму в доходы для того чтобы уменьшить тариф на содержание и ремонт МКД (так как наши жильцы тщательно изучают смету прежде чем принять). А я вот думаю правильно ли это? Как же быть если и для ФСС и для ПФР и для ИФНС мы не показываем это как доход ( ну его и нет реально) но с расчетного счета других организаций перечисления есть и в смете прописаны доходы. Договор с поликлиникой есть именно на возмещение расходов по содержанию котельной. Совсем запуталась. Бухгалтер до меня нигде ничего не показывала но и претендовала на пониженный тариф страховых взносов. Я переживаю вдруг ПФР смету затребует и как выкручиваться?

[Александр7272]

Содержание котельной должно входить в стоимость коммуналки: отопление; ГВС.
По скольку у вас крышная котельная, то по отоплению, ГВС вы являетесь поставщиком услуг и это ваша реализация.
Вы получаете ХВС, газ и уже из них производите выше названные услуги.
Коммуналка для ТСЖ является транзитом когда оно обслуживает только внутридомовые сети, а вода, отопление приходят уже готовыми, у вас другая ситуация.
Вы берете все расходы на обслуживание котельной плюс стоимость ресурсов и получаете новый продукт.

[ГИБ]

Вчера получила решение о привлечении плательщика страх. взносов к ответственности. утверждают что идет сдача в аренду собственного имущества под ОКВЭД 70.20.2. На комиссии 23 декабря я им представила решения судов по аналогичному вопросу. Говорят сейчас разная судебная практика. Готовим документы в суд. Спасибо всем за помощь, особенно Александру 7272, ваша ссылка была очень вовремя, на эти решения судов и будем опираться.

[Наталья 61]

Спасибо Александр 7272. У нас конечно отопление и ГВС не были отражены как реализация.И это неправильно. Подскажите так пользуюсь я льготой в ПФР или нет? Подавать корректировки за предыдущие годы? Или уже приводить в порядок бухучет? И потом если отражать сейчас Реализацию а у меня УСН доходы 6% то это же бешенный налог нужно платить. А перейти на доходы минус расходы уже поздно год то начался. Правильно я понимаю? Посоветуйте меня сейчас больше волнует ПФР мы в плане проверок у них стоим на 2015 год.

[Александр7272]

Если соотношение: осн.деят>70% в общей доле выручки, значит пользуетесь. Для целей применения льготы по ПФР взносы на содержание и ремонт тоже рассматриваются как выручка (не путать с налоговым учетом). Думаю здесь у вас все будет в порядке, разве только аренда и доп.платные услуги потянут на 31% и более.
Налог закладывайте в стоимость отопления и ГВС.

[Наталья 61]

У нас ОКВЭД 70.32.1. Других нет. Значит взносы на содержание и ремонт и доходы от реализации отопления и ГВС суммируются. Нет? Извините если я что то не то спрашиваю. Работала только в бюджете без всякой реализации. Вот вызвалась вести свой собственный дом, а оказалось все не так просто.

[Александр7272]

Да, суммируются, это ваша основная деятельность, которая в сумме общей выручки должна быть более 70%.

[Наталья 61]

Спасибо! Ну значит я точно могу воспользоваться льготой в ПФР и за прошлые года тоже. А то что отопление и ГВС отражали неправильно это уже ПФР не касается. Это уже с налоговой проблемы будут при проверке.

[Александр7272]

Вам скорее всего необходимо будет сдать корректировку по УСН, перед тем как идти в ПФР.
Я делал коррекцию по ПФР год назад и помню, что это ужасно долгий процесс. В отличии от ФСС, там это заняло одно посещение. Не забудьте взносы ФСС вам тоже должны вернуть, к уплате остается только травматизм.

[Наталья 61]

Не хочет руководство корректировок ведь тогда необходимо заплатить налог а их нет. Дом от прошлого председателя достался с большой кредиторской задолженностью перед РСО. Коммерческой деятельностью нет возможности заниматься.Нет нежилых помещений под сдачу, стены такие что и рекламу не разместишь. Хотели в тариф заложить кредиторку опять таки же жильцы против. Поэтому я и заморочилась с этим ПФР. Каждая копеечка на счету, а сумма получается приличная. В ФСС я уже сдала без проблем. А вот ПФР очень объемно. У меня двенадцать человек, нужно успеть до 15 февраля. Да еще и вопросов куча. Но я думаю, если у меня неверные декларации по УСН, это уже наши отношения с налоговой, по идее причем здесь ПФР ведь что так что так льгота мне положена.

[Александр7272]

если у меня неверные декларации по УСН, это уже наши отношения с налоговой

В некоторых ПФР ее запрашивают, впрочем не стоит бежать впереди паравоза, если не просят, то и не надо.
Вам нужно будет отменить старые расчеты, потом сдать нулевые с новым кодом "ПНЭД", а потом уже новые с понеженными начислениями.

[kymakc]

Добрый день всем. Что-то я совсем запутался...
У нас нет никаких поступлений кроме платежей собственников за квартиры(вода, отопление, то, кап.ремонт)
1. Так все-таки поступления от собственников являются доходами, а платежи ресурсникам расходами?
2. Применять ли ПФР=22%, ФСС=2,9%, ТФОМС=5,1% или только ПФР=20%???

[Наталья 61]

В некоторых ПФР ее запрашивают, впрочем не стоит бежать впереди паравоза, если не просят, то и не надо.
Вам нужно будет отменить старые расчеты, потом сдать нулевые с новым кодом "ПНЭД", а потом уже новые с понеженными начислениями.

У меня запросили декларацию УСН. Она нулевая поэтому ПФР мне и отказал в устной форме, но отчет сказали все равно примут. А вот когда придут с проверкой выездной мол берегитесь. Но как заполнять раздел 3.5 (3.6) РСВ? Почитав выше я поняла только то что попадает под налогооблагаемые доходы. В ФСС у меня проблем не было. Я указала в доходах целевые поступления и написала письмо объяснение что данные доходы не попадают под налогообложение (так ФСС потребовал) и также копию нулевой декларации УСН. Повторюсь какие доходы ставить в раздел 3.5 (3.6 с 2014г.) РСВ?

[Александр7272]

Для целей применения льготы по ПФР (не для налогооблажения), "доходами" считаются все наши целевые взносы (то, кап.рем., коммуналка).

[Наталья 61]

Да в моем случае нужно ставить все поступления от жильцов. Объяснила все председателю, правлению, спросила судиться то будем если что? Вяленько как то ответили, мол тебе виднее ты бухгалтер. Так что отчет потихоньку делаю, а сама вся в раздумьях. Ведь потом скорее всего правоту через суд надо будет доказывать, а если ТСЖ судиться не хочет, так скажут бухгалтер во всем виноват. Думаю может сдавать пока по общим ставкам а в 2015 году может и ПФР даст четкие разъяснения как ФСС, тогда и пересчитаю и за 2013 и за 2014 год. Потому как судебная практика хоть в большинстве и на стороне ТСЖ, но есть случаи когда и не на стороне. На просторах интернета нашла разъяснения ПФР Тульской области от декабря 2014года т.е. недавно, так вот они как и наш Ростовский ПФР считают, что льготой не можем пользоваться если декларация УСн нулевая. Думаю, думаю и делаю)))

[Александр7272]

Напишите служебку, где опишите возможные риски и плюсы, это вынудит дать письменный ответ, что снимет с вас ответственность.

а в 2015 году может и ПФР даст четкие разъяснения как ФСС

ситуация длится с 2011 года, ПФР явно не спешит с разъяснениями...

[yante]

Дело №А50-18921/2012. Не знаю как прикрепить файл, поэтому только № дела, на сайте Пермского Арбитражного суда , раздел- практика.
ТСЖ судились с ПФ 1,5 года, решение ПФ о доначислении и штрафах отменено, но есть ссылка что ПФ в решении опирается не на те доводы.
Хотелось бы знать мнение юристов и бухгалтеров.


с Уважением, Ирина Борисовна.

http://kad.arbitr.ru/Card/a164ba6d-d...c-c7c5b21b6ada - вот ссылка на дело и на все Решения по данному делу...

[Наталья 61]

Спасибо за помощь. Еще отпишусь.

[НатальяСуз]

Здравствуйте. Вопрос о применении пониженного тарифа для ТСЖ, где большая часть поступлений целевые средства, до сир пор неоднозначен. Применяем пониженный, но переживаем, что при проверке доначислят взносы, может кто успокоит у кого была уже проверка, по применению пониженного тарифа именно с учетом целевых средств и каков результат. Спасибо большое.

[room111]

У меня проверки на разу за 4 года не было, но личное общение с сотрудниками камеральных отделов ФСС и ПФР показало, что к пониженному тарифу они относятся спокойно. Главное вовремя предоставлять им документы, подтверждающие применение пониженного тарифа.

[НатВЛ]

Главное вовремя предоставлять им документы, подтверждающие применение пониженного тарифа.

Какие документы запрашивают, если все поступления от жителей признаются целевыми и подтверждают ли право применять льготу в ПФР?

[Людмила_Нефедова]

У нас та же ситуация. ТСЖ на УСН. Все доходы - это платежи собственников за коммунальные услуги и на содержание имущества и ремонт. Декларация по УСН не нулевая, облагаем поступления от провайдеров за размещение их оборудования и пени за просрочку платежей. Я правильно понимаю, что мы имеем право на пониженный тариф? Как удостовериться? Послать запрос в налоговую? И как именно подтверждать это право?

[room111]

Тут все написано
http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=440733

[Наталья61]

Здравствуйте! Я писала выше в этой ветке про пониженный тариф. Хоть и много времени прошло уже отписывась вдруг поможет кому то. Когда я (бухгалтер ТСЖ) обратилась в свое отделение ПФР о возможности применения пониженного тарифа при условии, что у меня нет дохода, только целевые взносы собственников мне на словах отказали. Сказали , Вы можете делать но мы придем с проверкой и тогда..... Тогдая обратилась и отделение и в управление ПФР по области письменно с просьбой дать разъяснения могу не могу применять. Был в письменном виде получен ответ, что пожалуйста могу. Сделала отчет с корректировками за два года ( а надо было за три) на 181 лист и недели полторы точно я с ним сидела. Отчет бомбовский конечно! Но приняли все бы хорошо, радоваться бы. Вот только откамералить никак не могут, говорят программа у них не доработана что ли. Страховые взносы (ПФР страховой) за период 13 года вроде как зачли в счет уплаты страховых взносов ОПС текущего года. А вот ОМС ( а у меня получилось порядка 160 тысяч переплаты) никак не вернут. Мы хотим чтобы эти деньги нам вернули на расчетный счет. Обещают, что к концу года точно вернут. Посомтрим.

[LLLLL]

Добрый день! У нас ТСЖ на УСН 6%. Плату за СиР и коммунальные платежи доходом для налогообложения не признаем. Из налог облагаемых только интернет провайдеры. Отчиталась в ПФР по пониженным тарифам. Но чем дальше читаю, тем больше сомневаюсь так ли я поступила. В 3 квартале поступления на/р/сч от населения за Сир и ком услуги составили 800тыс. От интернет провайдером оплата не поступила. Я указала по стр 361-700тыс, по стр 362 -700тыс, стр 363 -100%.
1) нужно ли было включать в сумму доходов плату за коммуналку или только СиР ( целевые взносы)?
2) то, что по итогам 3 квартала нет налогооблагаемого дохода, можно ли в таком случае пользоваться льготой? По итогам года будет налогооблагаемый доход 9 тыс.
Поправьте,пожалуйста, если я ошиблась.

[LLLLL]

Ой, ошиблась. На р/сч 700 поступило всего, а не 800