НДС с дольщиков жилья

[Луча]

C 1 октября будет дополнен перечень освобожденных от НДС видов деятельности. Как новость?

[Server56]

Закон № 119-ФЗ от 17.06.2010. В ст. 149 НК п. 3 введен подп. 23.1, от НДС освобождаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Вступает в силу с 01.10.2010.
Правда, непонятно, что понимать под строительством объектов производственного назначения. Офис на 1-этаже жилого дома - объект производственного назначения или нет?

[Луча]

И с гаражом в подвале дома тоже непонятно. А ещё более непонятно придется ли пересчитывать недострой на 01.10.2010?

[Server56]

так причем здесь недострой?
Освобождается от НДС экономия застройщика так называемая при передаче объекта дольщику. А недострой как был в учете, так и остался.

[Луча]

А если мы не только застройщики, но и инвесторы, подрядчики,заказчики? Нас это касается?

[Server56]

я понял, что касается

[Луча]

Сейчас я деньги от дольщиков приходую на 62 счёт и НДС принимаю на 76.АВ. Входящий НДС за полученные материалы и услуги по дому принимаю к вычету. Дом будет сдаваться точно после 01.10.2010 года, поэтому мне надо будет НДС по всем с/фактурам, проведенным по Книге покупок возвращать.

[Плюша]

Неминуем раздельный учет и дополнительные камералки...Даже еще не поняла, радоваться или нет...

[Луча]

Не помню когда последний раз нас радовали новостями!!!! Обычно наоборот, все новости оборачивались лишней работой.

[Плюша]

Прошло уже полтора месяца, неминуемо близится 1 октября...Кто, что слышал нового? Может разъяснения какие появились... Вопросов куча, ответов нет.

[Луча]

Милая Плюша, ответ будет дан 19.01.2011 года и у нас будет ночь и день сдать декларацию по НДС.

[Юлия Калина]

Гаражи и прочие помещения под офис не считаються производственными - так нам аудиторы отписали

[Луча]

У нас первый этаж "нежилое помещение". А что там будет: магазин, цех, фабрика, производство кто знает? Вот если бы мы строили завод- тогда однозначно- производственное помещение. А так слишком много разночтений и пониманий.

[Луча]

Летние изменения в законодательстве о долевом строительстве

Ю. А. Васильев, д. э. н.,генеральный директор КГ «Аюдар»,
автор многочисленных книг, статей и публикаций по бухгалтерскому учету и налогообложению

Журнал "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение" № 7/2010

Представляем вниманию читателей краткий комментарий к некоторым положениям Закона № 119-ФЗ, которым внесены изменения в Налоговый кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, федеральные законы о долевом строительстве (далее – Закон № 214-ФЗ), о государственной регистрации (далее – Закон № 122-ФЗ), об инвестиционной деятельности (далее – Закон № 39-ФЗ) и об ипотеке (далее – Закон № 102-ФЗ). Все нововведения, за исключением НДС, вступили в силу с 21 июня 2010 года.

Льгота по НДС

Пункт 3 ст. 149 НК РФ, содержащий перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), дополнен пп. 23.1 следующего содержания: услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) (см. ст. 4 Закона № 119-ФЗ).

Как следует из ст. 7 Закона № 119-ФЗ, новая норма вступает в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования закона и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС. Таким образом, льгота начинает действовать в IV квартале 2010 года.
Напомним, что п. 5 ст. 149 НК РФ предоставляет организации право отказаться от данной льготы, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Применительно к рассматриваемому случаю такое заявление должно быть подано не позднее 1 октября 2010 года.

Обратите внимание:

Такие отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). Не допускается отказ от освобождения от налогообложения операций или его приостановление на срок менее одного года.

Особо следует подчеркнуть, что применение льготы по НДС возможно только застройщиками объектов долевого строительства, не относящихся к объектам производственного назначения.

[Плюша]

Да уж, очень ценные замечания от автора многочисленных книг. Это все и так понятно было...

[Server56]

У нас первый этаж "нежилое помещение". А что там будет: магазин, цех, фабрика, производство кто знает?

Цех, фабрику или производство в жилом доме разместить, в теории, не дадут. Может офис, парикмахерская или магазинчик.
Они, вроде, не производственные.

А если мы не только застройщики, но и инвесторы, подрядчики,заказчики?

В этом случае Вы не оказываете "услуги застройщика", а выполняете СМР по строительству дома.
Здесь, как я понял, все без изменений.
Мой комментарий был в журнале "Налоговые споры" № 8 за 2010 год.
Там вроде объяснил, как понял.

[Юлия Калина]

В этом случае Вы не оказываете "услуги застройщика", а выполняете СМР по строительству дома.
Здесь, как я понял, все без изменений.
Мой комментарий был в журнале "Налоговые споры" № 8 за 2010 год.
Там вроде объяснил, как понял.

Вот мне этот вопрос не понятен... получается, что есть строительная компания и заказчик и генподрядчик в одном лице...то все поступающие средства облагаються НДС? но часть этих средст - это все-таки не за СМР, а именно за услуги заказчика, не нужно ли разделять и частично не облагать НДС?

[Server56]

не за СМР, а именно за услуги заказчика

Не заказчика, а застройщика.
Минфин считает что услуги застройщика только в том случае, если он сам ничего не строит.
Схема, конечно, идиотская, но "сержант сказал грузить люминий"

[Юлия Калина]

Для меня лично понятия заказчик и застройщик немного по-другому представляются.
Застройщик - согласно 214ФЗ - это тот, кто имеет во владении земельный участок, заключает договора с дольщиками.
Застройщик может заключить договор с Заказчиком - возложить на него функции по строительству, которые прописаны в гл.37 ГК РФ параграф 3.
Он (Заказчик) в свою очередь заключает договор с подрядчиком.
Так вот, за услуги Заказчика (% от стоимости строительства) застройщик заплатит Заказчику вознаграждение, которое не облагается с 01.10.10 НДС.
Я уже три дня с утра до ночи читаю эти понятия. Голова кругом. Может я уже совсем запуталась. Но именно такую картину я нарисовала из всего прочитанного.


посмотрите эту статью.. может мы поймем друг друга

[Server56]

а услуги Заказчика (% от стоимости строительства) застройщик заплатит Заказчику вознаграждение, которое не облагается с 01.10.10 НДС.

c 01.10.2010 от НДС освобождаются услуги застройщика, а не заказчика. то есть отдельно выделенное в ДДУ вознаграждение застройщика.

[Юлия Калина]

ммммммм....чем отличаются услуги застройщика от услуг заказчика? вообще уже ничего не понимаю...

[Svetishe]

Застройщик это тот, чья земля, на каких бы то ни было правах. Если у него ест соответствующие допуски, то он сам строит и становится заказчиком-застройщиком. Если у него допусков нет, то он нанимает заказчика (технического) с допусками.

[Юлия Калина]

и тот нанятый заказчик строит, накручивает свое вознаграждение и платит с него НДС???? а потом Застройщик еще накручивает и уже НДС с этого не платит? Верно?

[Server56]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Вот эти услуги и освобождаются от НДС с 01.10.2010
а заказчик по договору с застройщиком проводит строительный контроль плюс занимается всей организационной деятельностью, за что получает свое вознаграждение. Но оно от НДС не освобождается.

[Svetishe]

Если застройщик и заказчик разные лица, то заказчик работает за вознаграждение и платит с него НДС, а застройщик получает объект и на этапе строительства никаких услуг не оказывает (ну в идеальном варианте)

[Юлия Калина]

спасибо! Все становится на свои места! лучше быть в одном лице!

[Server56]

лучше быть в одном лице!

Но в этом случае услуг застройщика не возникает (по версии Минфина) и передача помещения дольщику облагается НДС.
Но все входящий НДС можно принять к вычету.

[Юлия Калина]

Е-мое!!! Как так? мы заказчик-застройщик сейчас, строим Генподрядным способом... вся наша экономия - это услуги застройщика, не так ли? нам там различные аудиторы описывали.

[Server56]

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 июля 2005 г. N 03-04-01/82
В связи с обращением Экспертного управления Президента Российской Федерации о целесообразности подготовки разъяснений о порядке исчисления налога на добавленную стоимость застройщиками по операциям, связанным с осуществлением деятельности в рамках договоров долевого участия в строительстве после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Минфин России просит довести до сведения налоговых органов следующее.
В соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" с 1 января 2005 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то есть операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. При этом освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах нормами данного Федерального закона не предусмотрено.
На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.
Следует отметить, что аналогичный порядок применения налога на добавленную стоимость действовал и до вступления в силу вышеуказанного Закона.

С.Д.ШАТАЛОВ
Письмо доведено до сведения официальной сопроводиловкой ФНС и для налоговых инспекций имеет силу приказа.
По этой схеме они заставляют всех работать.

[Юлия Калина]

Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.


Ну так здесь написано, что если не выполняем сами СМР, а подрядным способом, то оплаченные дольщиком средства - это затраты на строительство и вознаграждение застройщика, которое не облагается (с 01.10.10) НДС.

Получается, что если мы заказчик-застройщик, а СМР выполняет для нас Генподрядчик, то наши услуги(с 01.10.10) НДС не облагаются)
Или здесь я неуместно прибавляю к нашему названию ЗАКАЗЧИК-Застройщик? Если я просто назову себя ЗАСТРОЙЩИКОМ, так будет правильнее?