НДС с дольщиков жилья

[Server56]

Вы сами что-то делаете, или только деньги с дольщиков получаете?
Если только деньги собираете, то это Вас и касается.
А если допустим Вы или проектировщик, или заказчик (то есть контроль за генподрядчиком проводите) то какие-то работы (услуги) выполняете, значит все попадает под НДС.

[Юлия Калина]

Мы - Застройщик, наша земля, выполняем контроль за Генподрядчиком( т.е. ЗАКАЗЧИКИ???), больше ничего не выполняем...
т.е. все-таки, этот контроль за Генподрядчиком ОБЛАГАЕТСЯ НДС??????
Нам аудиторы за бешенные деньги написали бумажку, что с 01.10.10 наша разница (экономия) по строительству не облагается НДС!!!! Я в шоке! И они же в курсе, что мы Застройщик - ЗАКАЗЧИК!!!!!!!

[Юлия Калина]

Ткните, плиииз, где Минфин это описал..

В Итоге: Если ты Заказчик-Застройщик, то все облагается НДС!!!
Если ты Застройщик, а услуги заказчика и подрядчика другому, то НДС у тебя нет?
Так?
Я в шоке...

[Server56]

Такой вывод можно сделать из письма Минфина, которой я привел выше.
Также к этому можно прийти из новой редакции Закона № 214-ФЗ.
Хотя что нового Минфин выдаст к концу квартала, и как он будет трактовать подп. 23.1 п. 3 ст. 149 - никому неизвестно.

[Юлия Калина]

читаю комментарий в "Главная книга", 2010, N 14

Однако если застройщик сам выполняет строительные работы - хотя бы частично, то, чтобы воспользоваться льготой, придется не только вести раздельный учет операций по услугам застройщика и по строительным работам. Придется еще в договорах с дольщиками четко разграничивать суммы, полученные за строительные работы, и суммы чистого вознаграждения за выполнение функций застройщика.
Тяжелее всего это сделать (практически нереально), если вознаграждение определяется как экономия средств. Если следовать рекомендациям Минфина, в такой ситуации при получении денег от дольщиков НДС надо начислить на всю сумму. И только по окончании строительства станет ясно, какую сумму можно было не облагать НДС. Согласитесь, ситуация запутанная и может привести к ошибкам в расчете НДС. В таком случае застройщику легче вообще отказаться от новой льготы. Тогда будет меньше неясностей, не придется вести раздельный учет и, кроме того, застройщик не потеряет вычет входного НДС.


Интересно...нужно вести раздельный учет...как нам разделить учет? какая сумма на Заказчика, а какая на Застройщика? Кошмар какой...

[Плюша]

Вот еще вопрос для размышления.
Выделяем в договоре 5% на услуги ЗАСТРОЙЩИКА и при получении денег на расчетный счет 5% из них отражаем: Д 51 К 62.2. начисляем НДс Д 76.АВ К 68.2. Внимание вопрос: когда мы сможем этот НДС с аванса вернуть себе обратно и сможем ли вообще? Вопрос очень актуален, надеюсь, не только для меня!
Например, моей подруге нам этот вопрос аудиторы ответили так:

"Обращаем внимание на порядок осуществления налоговых вычетов по авансам, полученным до 1 октября 2010 г., при применении данной льготы к отгрузкам после 1 октября 2010 г., приходящимся на эти авансы.
Специальных норм, разрешающих или запрещающих производить указанный налоговый вычет при использовании права на освобождение, глава 21 НК РФ не содержит. Официальной позиции по данному вопросу на дату написания настоящего письма не сформировано.
Согласно общему порядку право на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ, имеют плательщики НДС (п. 1 ст. 171 НК РФ). В силу того что в период освобождения организация утрачивает этот статус, права на вычет у нее нет.
Однако возможен вариант, когда организация сможет воспользоваться правом на вычет по такой операции. До начала использования права на освобождение, продавец по согласованию с покупателем расторгает первоначальный договор и возвращает покупателю всю сумму полученного аванса. Далее НДС с аванса (в полной сумме) принимается к вычету на основании абз. 2 п. 5 ст. 171 НК РФ. В периоде действия освобождения стороны заключают новый договор, предусматривающий прежние обязательства, но по цене без НДС .
Во всех других случаях, по нашему мнению, принятие Обществом сумм уплаченного в бюджет с авансов налога к вычету при отгрузке товаров после 1 октября 2010 г. будет сопровождаться налоговыми рисками, может послужить основанием для претензий со стороны налоговых органов."

[Юлия Калина]

Я тоже именно такую точку зрения слышала на семинаре.

[ДМ]

Вот еще вопрос для размышления.
Выделяем в договоре 5% на услуги ЗАСТРОЙЩИКА и при получении денег на расчетный счет 5% из них отражаем: Д 51 К 62.2. начисляем НДс Д 76.АВ К 68.2.

В связи с этим, ответьте пож-ста, Вы всегда выделяли услуги Застройщика. Не могу определить, как все-таки лучше: выделять эти услуги в договоре и учитывать их сразу, или определить услуги как экономия после сдачи дома. Как при втором варианте оправдать в процессе строительства содержание Застройщика как целевое по 214-ФЗ?

[Плюша]

Как при втором варианте оправдать в процессе строительства содержание Застройщика как целевое по 214-ФЗ?

Именно из-за того,что не можем ответить на этот вопрос, мы и выделяем свои 5%.

[Юлия Калина]

В связи с этим, ответьте пож-ста, Вы всегда выделяли услуги Застройщика. Не могу определить, как все-таки лучше: выделять эти услуги в договоре и учитывать их сразу, или определить услуги как экономия после сдачи дома. Как при втором варианте оправдать в процессе строительства содержание Застройщика как целевое по 214-ФЗ?

при таком варианте, читала, что предлагают рассчитывать доход ежеквартально расчетным путем

[ДМ]

Если мы в договоре укажем какой-то % на услуги Застройщика, в какой момент определять выручку, и в какой сумме?
После регистрации договора полностью или в момент оплаты паевого взноса пропорционально оплаченным суммам?

[Луча]

Интересно...нужно вести раздельный учет...как нам разделить учет? какая сумма на Заказчика, а какая на Застройщика? Кошмар какой...

Я поняла, что изменение касается ЧИСТО ЗАСТРОЙЩИКОВ, а как у нас с вами, "всё в одном", учет провести невозможно. И никакой льготой я пользоваться не буду. Как облагала все поступления от дольщиков НДС, так и буду.

[Плюша]

А если читать текст закона 214-ФЗ, то в нем о ЗАКАЗЧИКЕ вообще ни слова не упоминается.Сдается, наши грамотные законодатели даже не задумывались о том, есть ли разница, или нет, когда текст льготы писали. Посмотрела сейчас, у нас в тексте договора так и написано: услуги ЗАСТРОЙЩИКА. У меня на памяти нет ни одной фирмы, чтоб элементарно не было у застройщика опытных спецов (технадзора и сметчика хотя бы), которые со стороны застройщика принимают и ведут объект. По мне, так наверное, стоит подстраховаться и переименовать услуги из услуг "заказчика-застройщика" в просто "застройщика" и применять льготу.Другой вопрос, а выгодно ли ее применять?

[ДМ]

Другой вопрос, а выгодно ли ее применять?

Если НДС по строительству дома я отношу в конечном итоге за счет средств дольщиков (целевые расходы), а услуги застройщика-это моя экономия, и я должна стремиться к тому, что бы она была больше и именно она не облагается НДС, то что-же здесь невыгодно?

[Плюша]

Может и выгодно будет застройщику , начавшему заключать договоры ДДУ после 01.10.10, с учетом того, что это его единственный вид деятельности. Я беру во внимание все стороны этой "медали": раздельный учет, НДС с полученного уже аванса, который так и не понятно, можно будет принять к вычету, или нет ит.д. и т.п.

[ДМ]

Господа, все-таки, ответьте пож-ста, когда вы определяете выручку от оказания услуг Застройщика, в какой момент ?

[Юлия Калина]

Я определяю ежеквартально

[Server56]

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
8. При изменении редакции пунктов 1 - 3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.
с 01.10.2010 услуги застройщика от НДС освобождаются.
Следовательно, ранее начисленный НДС с аванса в этот день подлежит принятию к вычету по справке в связи со вступлением в силу подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК.

[Юлия Калина]

Письмом Минфина от 31.08.10 № 03-07-10/11 разъяснено, что если до оказания застройщиком услуг в договор участия в долевом строительстве вносятся изменения, согласно которым стоимость услуг уменьшается на НДС, то сумма налога с предоплаты, возвращенная участнику долевого строительства, принимается к вычету.

Если застройщик отказался от освобождения услуг по договору участия в долевом строительстве от НДС, сумма налога с предоплаты, полученной до 1 октября 2010 года, подлежит вычету.

http://taxhelp.ru/new/view_article.php?article_id=25255

[Server56]

Договор не изменился, цена не поменялась.
Дольщику до фонаря, платит застройщик НДС со своих услуг или нет.
Цена как была 50 или 75 или 100 тыс. руб. за 1 кв. м., так и осталась.
Поменялось законодательство.
Минфин в свое время как закрутил идиотскую схему, так от нее отказаться не хочет. Ну какой чиновник признается, что он дурак, и в учете ничего не смыслит.

[ДМ]

Я определяю ежеквартально

Как? От заключенных договоров, от суммы внесенных паевых взносов?

[Плюша]

Господа, все-таки, ответьте пож-ста, когда вы определяете выручку от оказания услуг Застройщика, в какой момент ?

Мы на ОСНО. В момент заключения договора (гос. регистрация) определяем, сколько месяцев осталось до даты окончания строительства (она определена в договоре). Из стоимости договора выделяем 5 % (услуги застройщика определены в договоре), минус НДС. Полученную сумму делим на количество месяцев до окончания строительства. Такую сумму ежемесячно в налоговом учете включаем в выручку.

[Юлия Калина]

А мы - ежеквартально в размере понесенных расходов на службу заказчика-застройщика

[Плюша]

Для общего развития прочитайте еще статью "ВЫГОДНА ЛИ ЗАСТРОЙЩИКУ НОВАЯ ЛЬГОТА ПО НДС?" в журнале "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 8. Особенно интересна мысль про восстановление НДС, принятого к вычету...

[Диана]

По восстановлению НДС по домам, строившимся годика эдак три, и здаваемым после 1 октября?

[Плюша]

Именно.

[Елена Диркова]

Я поняла, что изменение касается ЧИСТО ЗАСТРОЙЩИКОВ, а как у нас с вами, "всё в одном", учет провести невозможно. И никакой льготой я пользоваться не буду. Как облагала все поступления от дольщиков НДС, так и буду.

Отметим еще одну неопределенность, принципиальную для исчисления НДС. С 1 октября 2010 г. освобождаются от налогообложения услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Однако ни один из нормативных документов не разъясняет состав услуг застройщика. Значит, можно исходить из того, что услуги – это деятельность, связанная с созданием многоквартирного дома, не признаваемая работами (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поэтому если застройщик совмещает функции технического заказчика на основании допуска саморегулируемой организации, которые являются услугой (ст. 749 ГК РФ), то и эта составляющая его вознаграждения не облагается НДС. Как известно - все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

[Диана]

У нас на работе решили, что при определении состава этих услуг нужно ориентироваться на ст.18 з.214-ФЗ, где указаны направления использования денежных средств.

[Елена Диркова]

На мой взгляд, в п. 1 ст. 18 расшифровка расходов на строительство, а все остальное услуги. Не вижу противоречия.

[Плюша]

Пишу отказ от льготы. Задумалась вот над чем. Отказаться можно только от п "23.1" или он все-таки идет вкупе с п. 23, и от него тоже надо отказываться?