Как избежать неотделимых улучшений

[Young Love]

Помогите!
Арендуем у физика квартиру, он её перевел в нежилое, есть проект реконструкции под магазин.
Можно ли как-то раздробить договор с подрядчиком на реконструкцию и ремонт так, чтобы реконструкцию делал физик, а ремонт мы. Ставятся перегородки, окна меняют. проводку,крыльцо пристраивают, ну и отделка.
Можно ли демонтаж полов, стен отнести к ремонту.
Или только отделку?
Или вообще ничего нельзя?
Помогите. пожлуйста!
С уважением.

[Svet.a]

Можно ли демонтаж полов, стен отнести к ремонту.

все, что внутри квартиры - можно отнести к ремонту, а вот крыльцо - нет. А с подрядчиком не дробить договор нужно, а заключать каждому свой.

[Аноним]

А рабочий проект надо как-то переименовывать, он называется "Реконструкция под офис",
Может же быть такая ситуация, что человек хотел реконструировать, сделал проект, а потом сдал в аренду....

[Аноним]

Решили переделать договор с подрядчиком на 2:
1. работы по реконструкции помешения: крыльцо, тамбур,снос кирпичных стен внутри помещения.
2 . капитальный ремонт: отделка, замена окон, установка перегородок внутри помещения по профилю.

Подскажите, все правильно?

[Svetishe]

Название проекта не всегда совпадает с его сутью.

Подскажите, все правильно?

Наверно правильно, но не понятно в чем причина манипуляций.

[Young Love]

Поясняю, может я не права, тогда поправьте:
Если все поставить на неотделимые улучшения, то мы сможем самортизировать за время аренды очень маленькую часть, т.к. СПИ жилого здания - более 30 лет.
По окончании срока аренды физик получает доход в виде неотделимых улучшений, с которых мы при передаче должны заплатить агентский НДФЛ, так ведь?
Или я не права?

[XTRO]

Арендуем у физика квартиру, он её перевел в нежилое, есть проект реконструкции под магазин.

если уже перевел и реконструкция закончена, значит квартиры уже нет и вы арендуете уже магазин, причем согласно площадей из аппликации по техпаспорту на помещение. И назначение помещений в ТП уже прописано.
А вот теперь уже в договоре аренды указывается, будут ли компенсированы неотделимые улучшения. А что именно- лучше оформлять допсоглашениями к договору.
Очень сомневаюсь, что окна являются неотделимыми. А капремонт и текущий ремонт далеко не одно и тоже. Капремонт обязан делать владелец помещения, а текущий - из условий договора, но обычно арендатор. Опять таки смотря какой срок аренды, и т.п.

[Young Love]

Квартиры пока в первозданном виде, ремонта там нет, но перевод осуществлен.

[XTRO]

имхо воздух.
так и не пойму в чем суть.
Реконструкцию делает физик.
При этом он заключает договор со строит_фирмой, имеющую соответствующую лицензию.
Вы можете арендовать это помещение с момента сдачи помещения в эксплуатацию.
Или у вас лицензия на строительно-монтажные работы ?

[Young Love]

Суть в расходах

[XTRO]

Суть в расходах

смотря чьих.
Я бы не заморачивался с таким физиком, т.к как минимум для начала:
1) он должен стать предпринимателем
2) сдать помещение в эксплуатацию, а потом уж сдавать в аренду.
другими словами, ваши расходы здесь не причем.

[Svet.a]

реконструкция требует проекта, разрешения и т.п. Кроме того, на осуществление функций Заказчика нужна лицензия. Пусть реконструирует сам физик и проблемы будут все его. С договором аренды придумайте что-нибудь - типа временной приостановки до окончания работ.