ИП сдает в аренду квартиру

[Над.К]

Открыть региональный закон о ПСН и ознакомиться с ним

[Аноним]

Над.К - подскажите, где берут эти законы? Читала на сайте налоговой инспекции про патент, но там никаких законов нет. В интернете нашла только сообщения о том, что с 2015 года размер расчета потенциального дохода поменяется. А где точно узнать как он поменялся не могу найти-(((

[Над.К]

Над.К - подскажите, где берут эти законы?

У нас в энциклопедии есть ссылки Патентная система налогообложения

[Vendor]

Извиняюсь если было, но только сейчас прочитал


Начиная с 01.06.2014 года, обрели законную силу новые Указания Банка России №3210-У от 11.03.2014 года. Данное Указание существенно изменяет порядок ведения кассовых документов и операций.
Итак, компаниям на упрошенной системе налогообложения – ИП и малому бизнесу разрешено не использовать кассовую книгу, расходные и приходные кассовые ордера и не устанавливать лимит по кассе.

Получается, что при сдаче квартиры кроме договора больше ничего не надо будет....

[Над.К]

Итак, компаниям на упрошенной системе налогообложения – ИП и малому бизнесу разрешено не использовать кассовую книгу, расходные и приходные кассовые ордера и не устанавливать лимит по кассе.

Это Вы где такое прочитали? Организации от ведения кассовых операций никто не освобождал, только ИП

[Vendor]

Ну так я про ИП на УСН и пишу, но трактовки читаю разные...

Вот одно например

ИП могут не оформлять приходные и расходные кассовые ордера и не вести кассовую книгу

Если быть предельно точным, то освобождение касается не всех ИП, а только тех, кто в соответствии с налоговым законодательством ведет учет доходов, или доходов и расходов, или иных объектов налогообложения, или физических показателей.

Достаточно витиеватое определение, которое, видимо, следует рассмотреть пристальнее.

В зависимости от системы налогообложения ИП обязан вести учет:
- ОСНО — на основе Книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя;
- ЕСХН — на основе Книги учета доходов и расходов;
- УСН — на основе Книги учета доходов и расходов;
- ПСН — на основе Книги учета доходов.

Единственная налоговая система, при которой ИП не ведет учет доходов или доходов и расходов, это ЕНВД. Но данная система и не предусматривает такой учет. В налоговой декларации по ЕНВД предприниматель проставляет физические показатели, на основе которых и определяется налог. Следовательно, в этой системе ИП ведет учет именно физических показателей, что тоже учтено в сложной формулировке. Получается, что при любой налоговой системе ИП имеет право не составлять приходные и расходные кассовые ордера, а также кассовую книгу.

Возможно, со временем будет разъяснено, кого именно авторы Указания ЦБ РФ имели в виду «за скобками» такого определения.
А пока будем исходить из того, что данное «упрощение» относится ко всем ИП без исключения.

[Над.К]

Если быть предельно точным, то освобождение касается не всех ИП, а только тех, кто в соответствии с налоговым законодательством ведет учет доходов, или доходов и расходов, или иных объектов налогообложения, или физических показателей.

А других ИП и не существует

[Vendor]

И какой вывод в итоге, для ИП на УСН сдающий квартиру в плане документации...

Я правильно предположил, что договором все и ограничится...

[Над.К]

Договор и акт передачи имущества в аренду. Если деньги получаете наличкой, что надо применять ККМ, либо, если арендатор физлицо, заменить чеки ККМ на БСО
Обязанность применять ККМ никак не зависит порядка кассовых операций. Потому что регулируется законом 54-ФЗ, а не Порядком кассовых операций

[Vendor]

Договор и акт передачи имущества в аренду. Если деньги получаете наличкой, что надо применять ККМ, либо, если арендатор физлицо, заменить чеки ККМ на БСО
Обязанность применять ККМ никак не зависит порядка кассовых операций. Потому что регулируется законом 54-ФЗ, а не Порядком кассовых операций

А если куплен патент, то никакой отчетности сдавать не надо, как и применять ККМ или БСО.

Странная ситуация...

[Над.К]

ак и применять ККМ или БСО.

При услугах населению применяется либо ККМ, либо БСО. Даже при ПСН

[-Afina-]

Это Вы где такое прочитали? Организации от ведения кассовых операций никто не освобождал, только ИП

Vendor с этим перепутал, наверно:

Индивидуальные предприниматели, субъекты малого предпринимательства лимит остатка наличных денег могут не устанавливать.

Абзац 10 пункта 2 указания Банка России от 11 марта 2014 г. № 3210-У

Но при этом организация или предприниматель должны утвердить приказ о хранении наличных денег без лимита.

Образец приказа:

[Storn]

предприниматель должны утвердить приказ о хранении наличных денег без лимита

не должны

[Над.К]

Но при этом организация или предприниматель должны утвердить приказ о хранении наличных денег без лимита.

ИП сам себе приказывать будет? Круто ))

[-Afina-]

не должны

ИП не должны, согласна. Организации только.

ИП сам себе приказывать будет? Круто ))

Да была пару лет назад такая "крутизна".)) Требовали от ИП и кассу вести и лимит соблюдать. Приходилось ему, бедному, расходники ваять, чтоб из одного кармана в другой переложить.

[SLADKY]

Закрытие ИП не поможет избавиться от НДФЛ. Поскольку по мнению Минфина и ФНС, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, срок в 3 года не работает. И имущественные вычеты получить нельзя
Пойдете Вы в суд или нет, я не знаю. А практики по этому вопросу так до сих пор и нет.

Уважаемая, Над.К.
Появилась ли какая-нибудь практика по данному вопросу?

Один из риэлторов сказал, что у него был клиент, который попал на налоги при продаже квартиры, которую он сдавал как ИП. Она мне советовала не закрывать ИП до продажи, чтобы не попасть на 13% налог, а заплатить только 6%, как ИП. (При этом, она не уточнила сколько времени квартира была в собственности. Однако, надо предполагать, что >3 лет, иначе зачем ему закрывать ИП.)

Я попробовал выяснить этот вопрос в своей налоговой. Там мне никто конкретно не ответил. Посоветовали написать в Управление ФНС по Москве, чтобы получить ответ в письменной форме, на который в дальнейшем можно будет сослаться.

Текст моего письма в УФНС Москвы:

Прошу вас дать разъяснения по следующему вопросу:
Каким образом я (или моя семья) будет освобождена (или получит льготу) от уплаты подоходного налога при продаже квартиры? В каком случае этот налог будет минимальным?
Существующая ситуация:
Квартира приобретена в собственность 29.12.99г. мною и моей женой в равных долях.
17.01.2013 г. жена подарила мне свою долю, и я стал единственным владельцем квартиры.
С 2008 года до сих пор данная квартира сдавалась внаем мною, как Индивидуальным предпринимателем. Ежегодно, находясь на Упрощенной СНО (6% от доходов, или патент), я получал льготу по налогу на имущество в связи с использованием квартиры в предпринимательской деятельности в размере 50% по 2012 год, а с 2013, как единственный собственник, в размере 100%.
Главный код ОКВЭД: 70.20.1 (Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества).
Код 70.12.1 (Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества) отсутствует.
Рассматривая вопрос о возможной продаже квартиры, я хотел бы знать в каком размере с меня или с членов моей семьи будет взыскан подоходный налог в следующих случаях:
1. Я продаю квартиру в нынешнем статусе Индивидуального предпринимателя с уже существующими кодами ОКВЭД.
2. Я продаю квартиру в нынешнем статусе Индивидуального предпринимателя, предварительно перерегистрировав «статистику» с добавлением кода ОКВЭД 70.12.1.
3. Я продаю квартиру в нынешнем статусе Индивидуального предпринимателя, предварительно перерегистрировав «статистику» с изменением Главного кода ОКВЭД 70.20.1 на любой другой (например, на 74.70.1 Чистка и уборка производственных и жилых помещений и оборудования).
4. Я продаю квартиру, предварительно закрыв Индивидуального предпринимателя (становлюсь обычным физ.лицом).
5. Я дарю квартиру своей супруге (обычному физ.лицу, никогда не являвшейся ИП), и продажа квартиры совершается от ее имени.
6. Правильно ли я понимаю, что при дарении квартиры одним супругом другому такая сделка не подлежит налогообложению?
В случае, если ни один из вышеперечисленных вариантов продажи не позволяет избежать налогообложения (получение льготы по подоходному налогу), прошу вас описать процедуру продажи квартиры с минимальным налогообложением, применительно к моей ситуации.
С уважением и благодарностью.

Ответ получил пока только в электронном виде в формате PDF, потому прикреплю полученный ответ в виде 4 страниц скана.

Что из этого можно заключить?

С уважением.

[Storn]

Что из этого можно заключить?

что ФНС не дает консультаций по оптимизации налогов и вычет не положен

[SLADKY]

Вопрос не в том: положен или нет? Вопрос: Как оптимизировать?

Просьба: воздержаться от ответов, в конце которых вам хочется поставить смайлик. (И без того топик уже раздулся, а "зерна" мало.)

С уважением.

[Над.К]

Появилась ли какая-нибудь практика по данному вопросу?

Не знаю. Её трудно искать, поскольку это не арбитражная практика. И заниматься этим вопросом, извините, я не буду.

[SLADKY]

Конечно, можно на этом и закрыть этот вопрос.
И приступить к поиску решений на других форумах. (Кстати, буду признателен знатокам за релевантные ссылки на другие форумы. Прошу отправить их в личку.)

Но думаю, что потенциал этого форума не исчерпан.
И эта моя надежда зиждется на решении всех моих вопросов от самого начала сдачи в наем квартиры в 2008 и регистрации ИП до сих пор именно на Клерке.ру.

Во-первых, я прекрасно понимал, что в отличие от личного контакта с инспектором ФНС, такое письмо в Управление ФНС по г.Москве с просьбой «оптимизации налогов» - верх наглости. Но…
Во-вторых, когда мы задаем поисковый запрос в Поисковые системы нередко выдают результат «По вашему запросу … не надено. Попробуйте переформулировать запрос или расширить его». (Не дословно.)

Иными словами, я предлагаю:
1. Рассмотреть все варианты «оптимизации».
2. На основании полученного ответа, а также иных знаний, исключить нерабочие версии (например, вариант №5 в моем письме, т.к. в этом случае, по-моему, уже моя жена попадет под налог, т.к. она при моем обратном дарении ей квартиры станет «новоиспеченной» собственницей, с нулевым сроком владения.
3. Для оставшихся рабочих версий, создать новые отдельные письма снова в Управление ФНС, с просьбой разъяснений нюансов. Я их отправлю вновь.
4. На основании полученного(ых) ответа(ов), составить инструкцию (рекомендации) для данной потребности.

Я предполагаю, что для моей ситуации варианта продать квартиру без налога может и не существовать. Но при этом найти наиболее оптимальный вариант, думаю, мы сможем и в рамках этого форума.

А прочитав, предыдущие 20 страниц этого топика, я убедился, что этот вопрос интересен многим ИП, до сих пор сдававших квартиру. И этот интерес будет только возрастать. Т.к., ИП будут как покупать, так и продавать свои квартиры. И ответ на этот вопрос просится на страницы этого топика.

Интересно мнение всех знатоков.
(Повторюсь. Просьба: воздержаться от ответов, в конце которых вам хочется поставить смайлик.)

С уважением.

[Над.К]

Осталось найти тех, кому было бы надо то, что Вы предлагаете. Смайлик не ставлю, но он подразумевается.

[Vlad_]

SLADKY,
как минимум один из перечисленных вами вариантов видится достаточно ясным. Это дарение квартиры супруге и последующая продажа от ее имени. Естественно, в договоре дарения не писать никаких "ИП", просто физ лицо (ИП по сути и является тем же физ лицом).
И, безусловно, понимать, что при последующей продаже квартиры супругой до истечения 3 лет она будет иметь право лишь на вычет в размере 1 млн рублей, что для московских цен, конечно, очень мало.

Так же практически безусловно, что, если вы сейчас добавите ОКВЭД о продаже собственного недв имущества и останетесь на УСН 6 процентов, то при продаже должны будете заплатить 6 процентов от полной суммы дохода.

[SLADKY]

Осталось найти тех, кому было бы надо то, что Вы предлагаете.

Уважаемые ИП, задающиеся вопросом "Продажи квартиры, сдаваемой ИП" прошу откликнуться в топике.

Vlad_, спасибо за отклик-обсуждение. Мнение каждого для меня ценно. Значит - топик жив, и, форум плодотворен.

Вот здесь автор пишет прямо:

"Таким образом, индивидуальный предприниматель, использующий в предпринимательских целях здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства, нежилые помещения, воздушные и морские суда, капитальный гараж, грузовики, автобусы, такси, буровые машины, экскаваторы и т.п. не вправе получить имущественный вычет при продаже данного имущества с 01.01.2014 г."

И еще :

"Теперь, если недвижимость или транспортные средства хоть как-то и в течение любого малого периода использовались в предпринимательской деятельности, имущественный вычет при их продаже будет невозможен."

Допустим, что у меня (ИП на УСН Доходы 6%) НЕТ права на получение имущественного вычета.

Тогда каковы должны быть условия для уплаты 6%?
1. Обязательно ли я должен перерегистрировать "статистику" и добавить ныне отсутствующий код ОКВЭД 70.12.1 (Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества)?
2. Если ответ на п.1 "Да, обязательно", то надо ли его указать как Главный код (ведь доход от продажи квартиры намного больше, чем от аренды и прочих видов деятельности)?
3. В связи с существенным ростом курса доллара (в 1,5-2 раза относительно прошлого года) назначаемые цены на квартиры (особенно в Москве) в рублях могут перепрыгнуть размер в 60 млн.руб, который является пределом для использования УСН. Правильно ли я понимаю, что цена в Договоре купли-продажи не должна превысить размер равный 60 млн.руб -(минус) все доходы по УСН за текущий год (а в случае, когда ИП не будет закрываться после продажи квартиры, то и минус все предполагаемые доходы по УСН до конца текущего года)?

(Повторюсь. Просьба: воздержаться от ответов, в конце которых вам хочется поставить смайлик.)

С уважением.

[Над.К]

могут перепрыгнуть размер в 60 млн.руб, который является пределом для использования УСН.

Вообще-то лимит по УСН в 2015 году не 60 млн. Читайте хотя бы это УСН

превысить размер равный 60 млн.руб -(минус) все доходы по УСН за текущий год

Для лимита никакие расходы не учитываются. Считается выручка, а не прибыль.

[saigak]

Имхо
1.нет. если сделка разовая.
3.да. с учетом лимита с коэффициентом.

Надя, он не про расходы, а про другие доходы по усн в течение года, чтобы не слететь с усн.

[Константин_50]

с 01.01.2014 г.

Прямо ужас какой-то. А вот до этой даты имущественный вычет по НДФЛ нельзя было получить при продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности. ИМХО лучше все же не SEO-тексты разных «авторов» читать, а НК.

1,2. Если Вы желаете заплатить 6% налога с продажи квартиры, то Вам надо доказать, что доход от продажи связан с предпринимательской деятельностью. Если квартира приобреталась с целью сдачи внаем, если Вы имели доходы от такой предпринимательской деятельности, если Вы применяете УСН-доходы, то никаких сложностей здесь не будет. А коды ОКВЭД Вам никак не помогут, можно при желании вообще все существующие коды получить ИП-шнику, если бумаги ему не жалко.

[SLADKY]

Спасибо, saigak.
Кратко=талантливо. За что - особый респект!
И Ваша поправка Над.К абсолютно верна.

Как я понял этот лимит (Величина предельного размера доходов налогоплательщика, ограничивающая право на применение УСН, с учетом индексации) в 2015 году составляет 68 820 тыс.руб. Вопрос №3 благополучно закрыт.

Спасибо за участие и Константин_50.

... ИМХО лучше все же не SEO-тексты разных «авторов» читать, а НК.

А вот здесь было бы очень умно и поучительно для всех читателей топика прямую ссылочку на пункт, абзац, строку и т.п. в НК. Особенно на тот момент, который опровергает невозможность получения налогового вычета в моей ситуации, о чем писано в грешном SEO-тексте. Тогда "ИМХО" не потребуется.

1,2. Если Вы желаете заплатить 6% налога с продажи квартиры,

Я желаю не платить ничего. Но уж если меньше, чем до 6% от стоимости продаваемой квартиры нельзя уменьшить неизбежный налог, то с помощью местных корифеев, хочу сделать это правильно, с минимальными затратами, не создавая себе новых проблем.

... то Вам надо доказать, что доход от продажи связан с предпринимательской деятельностью....

Кому, на каком основании и в каком виде (процедура) мне надо это доказывать?

Может Вы имели ввиду это?:

С 2008 года до сих пор данная квартира сдавалась внаем мною, как Индивидуальным предпринимателем. Ежегодно, находясь на Упрощенной СНО (6% от доходов, или патент), я получал льготу по налогу на имущество в связи с использованием квартиры в предпринимательской деятельности в размере 50% по 2012 год, а с 2013, как единственный собственник, в размере 100%.
Главный код ОКВЭД: 70.20.1 (Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества).
Код 70.12.1 (Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества) отсутствует...

Поясню:
Для получения льготы по налогу на имущество в связи с использованием квартиры в предпринимательской деятельности приходится реально доказывать, что квартира сдавалась и за это был получен доход.

А коды ОКВЭД Вам никак не помогут, можно при желании вообще все существующие коды получить ИП-шнику, если бумаги ему не жалко.

Можно ли это предложение перевести как "При разовой сделке код ОКВЭД 70.12.1 (Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества) не требуется.", и рассматривать как Ваше единодушие в этом вопросе с saigak? (Там, где остроумным автором прикреплен смайлик, текст всегда неоднозначен.)

А потому, повторюсь:
(Просьба: воздержаться от ответов, в конце которых вам хочется поставить смайлик! Я очень люблю анекдоты и шутки, только не на Клерке. Здесь общение с Петросянами может дорого обойтись. К сожалению.)

С уважением.

[SLADKY]

Еще раз перечитал ответ из налоговой.

Понял, что я путаю НДФЛ при продаже недвижимости и Имущественный налоговый вычет .

Налоговый вычет по квартире, которую я собираюсь продавать, я уже получил несколько лет назад. Тогда у меня случайно выскочили доходы по 13% ставке от продажи акций предприятия.

А сейчас меня интересует только НДФЛ при продаже этой квартиры.

В 4-ом абзаце стр.3 ответа написано (как и в первоисточнике):

При этом положения пункта 17.1 не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Но закрыв ИП, я перестаю использовать недвижимость в предпринимательской деятельности.

По-моему, надо переписать обращение в УФНС, описав будущую перспективу закрытия ИП и дальнейшую продажу квартиры, с просьбой уточнить попадаю ли я в таком случае под НДФЛ.

Как думаете?

С уважением.

[Над.К]

Что расскажет ФНС, уже известно и без вашего запроса

[Константин_50]

SLADKY, Вы спросили

Тогда каковы должны быть условия для уплаты 6%?

Вам и ответили - доходы от продажи квартиры должны быть связаны с предпринимательской деятельностью (про это в 346.11 НК, п.3). Код ОКВЭД здесь никакой роли не играет, более того не существует кодов для продажи имущества (квартир, автомобилей и т.д.), использовавшегося в предпринимательской деятельности. Если Вы будете куплей-продажей квартир (автомобилей и т.д.) заниматься, тогда будут и коды для этого.

Кому, на каком основании и в каком виде (процедура) мне надо это доказывать?

Вот когда Вам НДФЛ с доходов от продажи квартиры доначислят, тогда и будете этим заниматься. Исключить такой вариант нельзя, т.к. 13% все же больше, чем 6%.

Что касается писем в Ваш адрес из УФНС со всякими разъяснениями, то полной гарантии от доначислений налога и пени они не дадут. Штрафов не будет, это да.

Ну а если доходы от продажи квартиры попадут под НДФЛ, то права на имущественный вычет при продаже у Вас точно не будет (тот который в сумме не более 1 млн., либо в сумме расходов, связанных с приобретением). Про это в 220НК можно почитать. И то, что квартира у Вас в собственности более 3-х лет и по букве НК доходы от ее продажи как бы не облагаются НДФЛ, совсем не значит, что с Вас его не будут требовать. Пример Вам привели выше.