Юристы, ПОМОГИТЕ "бедному" бухгалтеру! Передача крыши-возможно ли это?

[NAHA]

Нежилое здание. В нем ряд собственников. Эти собственники хотят передать в безвозмездное пользование крышу (общее имущество) для создания нежилых помещений (офисов). По договору собственники не будут иметь никаких имущественных прав на возводимое нежилое помещение (мансарду). Собственником будет являться сторона, которая это будет строить.
У меня "куча" вопросов: 1. Законна ли данная ситуация? Возможна ли продажа (передача, пользование) общего имущества?
2. Если это безвозмездная передача, то возникает НДС, а как я буду определять эту рыночную стоимость пользования? Единовременно или по частям, т.к. в договоре есть фраза и "принимают в пользование", и "передать на безвозмездной основе"?
3. Наш юрист говорит, что никаких налоговых последствий не возникает - это только разрешение и все, но я так не думаю: в любом случае, если это наша (т.е. крыша, даже пусть и общая) и ее продают или реконструируют, то это уже что-то значит-либо получаем доход от продажи, либо выростает первоначальная стоимотсь ОС, либо возникает объект по НДС "безвозмездная передача", либо...
Ну, вообщем, одни сомнения...
Этот договор называется "договор на организацию строительства нежилого помещения (мансарды) на крыше нежилого помещения"

[Airys]

вообще в ЖК это есть, а так в принуипе я вччера задавала почти такоц же вопрос, только в жилом доме, попробуйте воспользоваться поиском

[BorisG]

вообще в ЖК это есть, ...

А... ЖК то тут каким боком?

[Airys]

опечаталось, уже со всоим вопросом, все путается, у мен япочти такой же вопрос был вчера, до сих пор вожусь

[Татьяна_М]

Вообще передать общее имущество в пользование, конечно, можно, но:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором
здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

То есть, насколько я понимаю, договор безвозмездного пользования крыши тоже заключить нельзя....Это будет какой-то другой договор, не предусмотренный ГК.

[NAHA]

Вот и я больше к этому склоняюсь. Большое спасибо, Татьяна М! А еще у кого-нибудь какие-то мнения будут?

[NAHA]

вообще в ЖК это есть, а так в принуипе я вччера задавала почти такоц же вопрос, только в жилом доме, попробуйте воспользоваться поиском

Не нашла. А в форуме общались? А какой заголовок был?

[NAHA]

А еще к этой теме один вопрос: напокупали в собственность у завода помещения этого здания (офисы), а сейчас завод продает места общего пользования. Такое может быть, вообще?

[NAHA]

Нашла вот только это:... электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежит владельцам квартир на праве общей долевой собственности (п.1 ст.290 ГК РФ).
Таким образом, места общего пользования (лестницы, подвалы, чердачные помещения), а также телефонные (кабельные) сети, водопроводные, канализационные, тепловые (внутридомовые и наружные) сети в той степени, в которой они обслуживают построенный многоквартирный дом, в силу прямого указания ГК РФ являются долевой собственностью владельцев квартир в этом доме. Более того, на основании ч.2 ст.290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Получается, что общее имущество дома не может принадлежать лицу, не являющемуся собственником квартиры. А так как вашей организации в доме не принадлежит ни одной квартиры, то ей не может принадлежать и общее имущество дома. Следовательно, нет юридических оснований для постановки на баланс в качестве основных средств телефонных (кабельных) сетей, водопроводных, канализационных, тепловых (внутридомовых и наружных) сетей и мест общего пользования многоквартирных домов.
Но это про жилые дома, а у нас здание нежилого, а производственного назначения. Эти стаьи ГК, стало быть, к нам не относятся... или относятся? Так как не могу найти про нежилые, а вроде смысл-то должен быть тот же.

[Татьяна_М]

NAHA, Смотрю вот судебную практику...

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2006 г. Дело N Ф09-8281/06-С3

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, и суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, обоснованно исходили из того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность возникновения общей собственности на места общего пользования в случае приобретения нежилого помещения в здании, не являющемся жилым домом.

Еще есть аналогичные решения. Сама тоже склоняюсь к этому. СТало быть, единственным собственником мест общего пользования является завод. А значит, вправе делать с ними что угодно. Естественно, если это не препятствует Вам пользоваться Вашими помещениями. Если препятствует, то надо заявлять требования по ст. 304 ГК РФ

[NAHA]

Я вот опять к исходному (самым первым вопросам):
Крыша – это конструктивный элемент здания. Она не является самостоятельным объектом недвижимости, а так как безвозмездное пользование влечет временное отчуждение, право пользования этой вещью, значит и объектом безвозмездного пользования (аренды) являться не может.
При подписании договора на организацию строительства нежилых помещений на крыше пойдет переквалификация сделки по п.1.5 и п.1.6 договора – это будет являться договором по безвозмездному пользованию (исходя из прописанного в договоре).
Но, как говорилось выше – это будет являться ничтожной сделкой.
Помимо этого, исходя из ст.689 п.1 ГК, Сторона – 2 должна вернуть вещь в том состоянии в каком она ее и получила. Подписав договор, мы даем согласие на возведение неотъемлемых улучшений нашего имущества (хоть и общего -места общего пользования)(ст.623 п.3ГК), а это идет на увеличение первоначальной стоимости здания (офиса), т.к. собственность наша и собственностью Стороны 2 она не будет являться, т.к. крыша наша, и зарегистрировать они ее не смогут.
Исходя из этого:
- во-первых, факт безвозмездного пользования прописан в договоре, значит он есть – а значит возникает НДС ( т.е. должна быть рыночная стоимость);
- во-вторых, раз произвели на нашей собственности с нашего согласия неотъемлемые улучшения, значит у нас будут капвложения, что соответственно вызовет рост первоначальной стоимости офиса.

Так я вот поразмышляла по этой теме. Я права, господа Юристы или нет?

[Дорогой Николаич]

Нежилое здание. В нем ряд собственников. Эти собственники хотят передать в безвозмездное пользование крышу (общее имущество) для создания нежилых помещений (офисов). По договору собственники не будут иметь никаких имущественных прав на возводимое нежилое помещение (мансарду). Собственником будет являться сторона, которая это будет строить.
У меня "куча" вопросов: 1. Законна ли данная ситуация? Возможна ли продажа (передача, пользование) общего имущества?

По договору безвозмездного пользования, ссудодатель сохраняет право собственности на передаваемую вещь. Как мне представляется, Вы получаете разрешение на данные строительные работы, привлекаете строительную организацию для соответствующих построек, а построенный объект передаете им по нужному Вам договору после ввода в эксплуатацию. (или заключаете, например договор к-п будущего имущества)

Вообще неплохо было бы если бы Вы рассказали подробнее о мнении вашего юриста об этом.

[NAHA]

По договору безвозмездного пользования, ссудодатель сохраняет право собственности на передаваемую вещь. Как мне представляется, Вы получаете разрешение на данные строительные работы, привлекаете строительную организацию для соответствующих построек, а построенный объект передаете им по нужному Вам договору после ввода в эксплуатацию. (или заключаете, например договор к-п будущего имущества)

Вообще неплохо было бы если бы Вы рассказали подробнее о мнении вашего юриста об этом.

Нет, мы не получаем разрешение, а даем ему разрешение, чтоб он строил на наших местах общего пользования (в данном случае крыша) свои постройки. Разрешаем безвозмездно попользоваться нашей крышей, строить им свои офисы (регистрировать будут они) и чтоб в дальнейшем мы на них не претендовали.
А юрист говорит, что можно давать разрешение на постройку на нашей крыше и объета по НДС не возникает (безвозмездное пользоване).
Хотя в договоре четко определено: передать на безвозмездной основе крышу. И, еще раз повторюсь, законно ли это?

[Дорогой Николаич]

Нет, мы не получаем разрешение, а даем ему разрешение

разрешение выдает, имхо, уполномоченный орган

чтоб он строил на наших местах общего пользования (в данном случае крыша) свои постройки. Разрешаем безвозмездно попользоваться нашей крышей, строить им свои офисы (регистрировать будут они) и чтоб в дальнейшем мы на них не претендовали.

Является ли эта самая крыша (м.б. я не совсем Вас понимаю) объектом гражданского оборота?

[NAHA]

разрешение выдает, имхо, уполномоченный орган
Договор так называется: Договор на организацию стротельства нежилого помещения (мансарды) на крыше нежилого помещения корпуса. В нем они оговаривают, что принимают в пользование общее имущество указанного объекта (крышу) и, соответственно, получают разрешение от нас (от собственников). Ну, скорее всего у них уже есть это разрешение, а если его нет, то это как-то повлияет на нас?


Является ли эта самая крыша (м.б. я не совсем Вас понимаю) объектом гражданского оборота?

Об этом писала выше мне Татьяна (ИнфПисьмо от ВАС), что крыша не может являться отдельным объектом, этоконструктивный элемент здания.

[NAHA]

Так интересно! Процитировала Вас Дорогой Николаич и в Вашей цитате мой ответ.

[borets]

А если договор оказания услуг по размещению?
пусть они вам построят офисы а им заранее дадите договору на оказание услуг по размещению. Что скажет буХгалтерия?

[NAHA]

А если договор оказания услуг по размещению?
пусть они вам построят офисы а им заранее дадите договору на оказание услуг по размещению. Что скажет буХгалтерия?

Не совсем поняла про услуги по размещению. Нам-то не нужны эти офисы - они их хотят себе построить, но на нашей крыше.

[borets]

Мы на крышах антены свои ставим. Муниципалы, т.к. не могут сдать нам в аренду заключают с нами договор оказания услуг на размещение.

[NAHA]

Интересно. Но я так понимаю, что и за их услуги надо платить, а если не платишь, то пользуешся безвозмездно. Так?

[borets]

Можно же придумать безобидное маааленькое встречное обязательство и пользуйтесь на возмездной основе

[NAHA]

Можно же придумать безобидное маааленькое встречное обязательство и пользуйтесь на возмездной основе

Если они будут пользоваться на возмездной основе для нас доход, а встречное обязательство - расход.
Если перекрывается обязятельство их нашим, то это нибудет "0" в регистрах, это будет отражением дохода и расхода.
Я так понимаю никто мне помочь не может. Проблема как была, так и остается (озвученная в начале темы).