ЖКХ: Выборы УО

[svikh]

Фигня.Получается, хоть вы и не просили проводок, но доход есть 62-90, а затрат нет 90-20,в итоге прибыль! И где ето она накапливается?

Ну это как-то прямолинейно.
Дт62/дом/подъезд/квартира/договор/услуга Кт90.выручка.
Но ведь я оплачиваю договор по видам услуг.
Содержание было? да.= выручка. для себя, любимого.

Тепло было? да = выручка. чуть поносил - и отдал дяде.
Вода, канализация? да = выручка, дяде.

Ремонт был? нет = выручка? откуда выручка, если формально работа не выполнена?
Даже если это Дт62, то в качестве предоплаты... Да, государь отберёт НДС. Но никто не мешает гнать учёт ремонтных сумм на 76 счете, чтоб не мешались в расчетах с покупателями. Вот подкопится - тогда и провести ремонт и с чувством исполненного долга вогнать их в выручку.

Я о другом - как бы сделать так, чтобы деньгами "сын за отца не отвечал", а УО за неплательщика (по тепловоде)?

[zas77]

svikh, мне не понятно, в качестве кого Вы выступаете?
У вас организация, оказывающая кому-то какие-то коммунальные услуги?

Ранее Вы выступали, как потребитель этих услуг. Или я ошибаюсь?

[svikh]

svikh, мне не понятно, в качестве кого Вы выступаете?

Если для Вас это имеет значение - Потребитель. У меня два договора с одной УО. В том смысле, что я оплачиваю содержание и обслуживание 2-х квартир в 2-х МКД.

[zas77]

Потребитель. У меня два договора с одной УО.

Поэтому мне и не понятно с какой целью Вы заглядываете под юбку УО.
Зачем Вам разбираться в бухгалтерии УО, на примере той, которую возглавляет m'm?
Вам надо думать о том, чтобы жильцы вашего дома, с одно стороны, платили бы поменьше, а с другой стороны, получали бы более качественное обслуживание и содержание дома, его инженерного оборудования и придомовой территории.

Ещё раз обращаю Ваше внимание, что m'm в первую очередь выступает и защищает интересы УО (Уверен, Леночка меня поправит, если вдруг со мной не согласна).

[svikh]

Зачем Вам разбираться в бухгалтерии УО, на примере той, которую возглавляет m'm?
Вам надо думать о том, чтобы жильцы вашего дома, с одно стороны, платили бы поменьше, а с другой стороны, получали бы более качественное обслуживание и содержание дома, его инженерного оборудования и придомовой территории.

Мне не нужна бухгалтерия УО как таковая, потому как мне известно, что бухучёт - лишь способ отражения экономических операций по факту их свершения. Т.е. вторичен.
Жильцы не могут платить меньше, чем себестоимость обслуживания + маржа УО, хотя, конечно, норма рентабельности может быть поводом для обсуждения между УО и клиентами-жильцами.
Жильцы не могут платить меньше за услуги внешних поставщиков тепло-, водо-, электроснабжения, т.к. УО в отношении этих платежей не более как ретранслятор, а ФСТ и РЭК с народом не разговаривают.
Качество обслуживания меня и интересует. Точнее, максимум возможного за мои деньги.

Именно поэтому я интересовался схемой передачи общедомового имущества из МПУ ДЭЗ в частную УО. К сожалению, я убедился, что мне предложили жизнь с чистого листа. Минрегион подтвердил:
ПИСЬМО Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 "О ПЕРЕДАЧЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ" - "Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений, вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья...
При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме... Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома."
Так что я прощаю долги МУП ДЭЗу - по ранее уплаченным деньгам на капремонт и на текущий ремонт общего имущества. "Так! Гласит! Закон!"

Во избежание повтора этой ситуации меня бы устроила одномоментная выплата на ремонт: УО готовит смету, выставляет счёт в пропорции к кв.м., собственники вносят - ремонт пошёл. Это и есть с моей т.зр. качественное обслуживание. Раз в 4 года - 5 лет (я - про ремонт в подъездах)
А мне опять предлагают невнятную схему сбора средств по тарифу в счёт светлого будущего. При этом аккумулирование средств на будущий ремонт осуществляется либо неэффективно (инфляционные потери), либо этими средствами затыкаются текущие - не мои - неплатежи. И всё это санкционировано государевыми органами.
И для ТСЖ, и для УО - аналогично.
Выходы, конечно, есть: уйти в непосредственное управление, сбежать из МКД в отдельный дом или просто повеситься.
Но каждый из них для меня не совсем приемлем.

Насколько реально в настоящее время вывести накапливаемые суммы для будущего ремонта (без "серых" схем) из-под нецелевого их использования - вот это я и пытаюсь выяснить. Причём это выгодно и мне как клиенту, и УО (ТСЖ).

[zas77]

При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме...

Вы ознакомились с проектом договора и приложениями к нему?
Сделайте распечатку и попросите вашу УО все эти приложения заполнить. Тогда Вы узнаете на что Вы и др. собственники идут при подписании договора с УО.

А Вы так и не ответили, сколько площадей в вашем доме в собственности жильцов, ск. нежилых помещений и в чьей они собственности и ск. - у местной власти жилых помещений.
Это - первый вопрос, на который Вы должны получить чёткий ответ, для того, чтобы иметь представление о вашей (частников)возможности влиять на обстановку в доме.

[svikh]

Вы ознакомились с проектом договора и приложениями к нему?

да, почитал, два варианта - ДЕЗ района Черемушки и ДЕЗ района Алтуфьевский. Там, кстати, опечатки попадаются и легкие несогласования. И, вероятно, Вы знаете про постановление Госстроя от 27 сентября 2003 г. N 170. Там расширенный перечень работ, связанный с содержанием жилфонда. Почему его не используют УО - не знаю.

А Вы так и не ответили, сколько площадей в вашем доме в собственности жильцов, ск. нежилых помещений и в чьей они собственности и ск. - у местной власти жилых помещений.
Это - первый вопрос, на который Вы должны получить чёткий ответ, для того, чтобы иметь представление о вашей (частников)возможности влиять на обстановку в доме.

Общая пл. дома = 1571.8; 30 кв., 2 подъезда. Местная власть держит 10 кв. (31% голосов в пересчете на метры). Т.е. по теории - перевес у жильцов-собственников. Подвал и чердак - по 360.8 кв.м.
Лестничные - 162.9 кв.м.
Одна из квартир, принадлежащая муниципалам, используется для работы участкового, но там никакой перепланировки нет, так что через пару лет (тут построят ещё 26 домиков) участкового, скорее всего, отселят. А квартира вполне пригодна для сдачи в соцнайм, хоть сейчас.
Ни подвал, ни чердак, ни лестничные клетки невозможно использовать для выгоды - это сугубо технические помещения. Это к вопросу о ТСЖ.
Другой дом = 2651; 60кв.,4 подъезда. 32,5% - муниципальное.

Возможность влиять на обстановку в доме - трудновато, каждый за своей железной дверью. Да и договор, аналогичный вашему образцу, в состоянии оценить лишь некоторые, остальные верят на слово.
Влиять на отношения с УО - да, возможно. Мы уже её выбрали весной-2006, под ней около 30 домов. Ещё 6 домов - ТСЖ на основе ЖСК.
Ещё 2 - в ДЭЗ остаются (9-этажки с лифтом и мусоропроводом).
Вот и весь микрорайон.
Содержание и ремонт - дешёвые (6.40 + 3.50 за кв.м).
Но их первый вариант договора был таким ужасным, невзирая на участие юриста! Переделывали неск. раз, но корявостей осталось много.
Так что скоро отчетное собрание - будем и дальше уточнять.

Вот я и пробиваю детали...

[zas77]

Общая пл. дома = 1571.8 ...
Вот я и пробиваю детали...

Надеюсь, странички, которые я здесь прикладываю будут полезны не только Вам.

Это из книги №12. Управление многоквартирными домами: практическое пособие/.[В.В.Акимкин, А.А.Авдеев, О.В.Долгушина, А.Н.Кириллова, П.В.Сапрыкин, С.Л.Филимонов, Е.С.Шомина и др.] Под общ.ред. П.В.Сапрыкина (руководителя Департаментажил.политики и жилфонда г.Москвы, к.ю.н.). М.: ..., 2006
Цели и задачи управления, стратегия и методы управления, финансовые потоки, бизнес-планирование, содержание и ремонт.

[Lisaya]

Ремонт был? нет = выручка? откуда выручка, если формально работа не выполнена?

А вы за перерасчетом обращались? А кат выполненных работ по договору кто подписывает? А решение о том,что платежи в такой -то сумме идет на авансы по ремонту есть? А если УО по году перед вами отчиталось и вы в течении, ох, не помню скольких дней, кажись 30 не высказали возражений,то отчет о работе принят.

[Lisaya]

Почему его не используют УО - не знаю.

потому,что выполнить это все за те деньги которые в тарифах невозможно,а на повышение цены жильцы не идут.

[svikh]

А вы за перерасчетом обращались? А акт выполненных работ по договору кто подписывает? А решение о том,что платежи в такой -то сумме идет на авансы по ремонту есть?

При существующей схеме расчетов перерасчёт невозможен. Хоть заобращайся.
Вот кто акт помесячно подписывает - интересно, узнаю...
Спасибо за идею - расчленить сумму ремонта на две - авансовая на косметику подъездов и текущая на прочее общее имущество.

[svikh]

выполнить это все за те деньги которые в тарифах невозможно,а на повышение цены жильцы не идут.

Я имел в виду несколько другое - есть приличный перечень работ в 170 постановлении, пробежавшись по которому можно нагло спрашивать жильцов - это будем или не будем? Если отказались от некоторых работ - то вроде как сами жильцы-собственники виноваты, УО отмазалось в случае чего.
Единственное, что порядочные люди из УО должны объяснить, какие работы необходимы в любом случае, иначе конец домику.

[Lisaya]

Мы этим уже занимались,очень тяжело, т.к настрой народа: Я вам 40 лет плачу и вы обязаны,очень мешают товарисчи, которые лезут в депутатство разного уровня и баламутят народ,что я вот хороший,а государство плохое и вам должны и обязаны,выберите меня и все будет в шоколаде, благодатная тема ЖКХ,только злят народ и мешают.

[svikh]

Ладно, будем искать способ накопления ремфонда ("с перламутровыми пуговицами").

Вот ещё один момент во взаимотношениях УО (ТСЖ) и собственников жилья (предполагается, что нежилые чаердаки, крыши и подвалы в общей долевой собственности).
Чердак+крыша. Там топчутся, когда устанавливают личные антенны (жильцы), сбрасывают снег или прочищают вентшахты (люди УО), туда иногда падают самолёты (у нас) или бурей ломает кровлю. Первые, кто страдают от дальнейшей протечки (но не сразу, а спустя...) – жители верхних этажей.
В образце договора от Zas77 (п.3.1.26) предусмотрена страховка и, надеюсь, перечень страховых случаев утрясён с собственниками. Но для общего имущества. Как быть с жильцами-собственниками? П.3.1.27, конечно хорош – всех застраховать по льготной программе, но каков способ борьбы с отщепенцами из нижних этажей, не желающих ЭТОЙ страховки?
Запрет доступа на чердак/крышу сособственникам, которым принадлежит это общее имущество – большинством голосов?
Или хозяев антенн раскрутить на арендную плату?
Или выпускать туда нуждающихся собственников в сопровождении надзирателя их УО (с почасовой оплатой надзора)?
Как поступают в ваших городах?
Заранее заявляю, что я не живу на верхнем этаже, но держу 2 антенны на крыше. Потому страховка общего имущества типа крыши меня не прельщает, а от личной, да ещё льготной – не отказался бы.

Подвал. Зеркальная ситуация по отношению к крыше. Там общие трубы, общие провода, общие задвижки, когда-то появятся общие счётчики, и т.д. Но там предприимчивые жильцы оборудовали и кладовки для хранения барахла – овощи, утиль, одежда, мебель и т.п. Один из моих соседей даже мотоцикл держит (но бензин сливает и уносит к себе на балкон – после инцидента с запахом на весь подъезд).
В результате – насекомые, грызуны, опасность пожара. Террористов пока не замечаем.
Формально – опять же по образцу договора, п.3.1.26 – страховка общего имущества. Для УО. А ведь в случае пожара страховое возмещение не коснётся нижних жильцов, разве что в порядке иска к «не установленным следствием лицам», как говаривал некто Шохин. Два года тому назад был подвальный пожарчик, потом все ковровые покрытия и стены от копоти отмывали. Личная страховка - относительная панацея.
Но, может, проще блокировать доступ жильцов в подвал по общему решению (если нижние перевесят барахольщиков)?
Или рассматривать размещение кладовой как сдачу в пользование (а в плате учесть пожар, насекомых, грызунов и хищение общедомовых счётчиков)?
Кто как поступает в подобном случае?

[Lisaya]

Запрет доступа на чердак/крышу сособственникам, которым принадлежит это общее имущество – большинством голосов?

Нарушается основной принцип -безопасное проживание жильцов.У нас жилищная инспекция люто штрафует,если у кого-то есть свободный доступ в подвал или на крышу. Антенны ставит антенная служба и них мы берем денюжку, ну почти как за аренду.
Есть такое понятие технологические подвалы,это общее имущество и исползоать его иначе как под оборудование нельзя. Ваша УО давно должна была вичистить подвалы.у нас пожарники давно бы разорили такую УО штрафами.

[Стопченко]

Один из моих соседей даже мотоцикл держит (но бензин сливает и уносит к себе на балкон – после инцидента с запахом на весь подъезд).

ТО есть это нормально? Не в подвале, так на балконе!
Как бы так вообще запретить хранение горючих веществ (в т.ч. ацетона и проч.) в квартирах/домах? Как бы это проконтролировать?

[zas77]

Как бы так вообще запретить хранение горючих веществ (в т.ч. ацетона и проч.) в квартирах/домах? Как бы это проконтролировать?

Бытылочку хранить никто не запретит.
А в случае больших объёмов, делаете предписание с обязательной распиской о получении этого уведомления.
Привлекаете власти (пожарных). Возможны серьёзные штрафы.

[Lisaya]

Привлекаете власти (пожарных). Возможны серьёзные штрафы

Ни в коем случае,оштрафуют юр.лицо. Основания в 491 потановлении

[Lisaya]

http://www.e1.ru/news/spool/news_id-276595.html
Ну что вам еще ребята сказать, вот,читайте.Это те дома, про которые я писала уже

[svikh]

Мошенники были и будут.
Меня, к примеру, повеселила пару лет тому назад схема рассылки счетов на оплату телефонных услуг от имени МГТС - но не настоящей, а фальшивой с похожим названием и одинаковой аббревиатурой.
Ну и что - повелись на это, оплачивали по указанным реквизитам...
Так что я знаю, где живет директор моей УО и даже где живет её сын

[zas77]

http://www.e1.ru/news/spool/news_id-276595.html
Ну что вам еще ребята сказать, вот,читайте.Это те дома, про которые я писала уже

К ответу в первую очередь должны быть привлечены не столько эти мошенники,
сколько городские власти,
которые подтолкнули население на необдуманные поступки,
не подстраховав их законодательно.

[Lisaya]

сколько городские власти,
которые подтолкнули население на необдуманные поступки,

А вот и нет,я непосредственный участник событий и всечто было возможно,что б защитить людей делали, через три недели после образования ТСЖ по заявлению граждан была провоедена прокурорская проверка и до жильцов доведено,что собрание прошло с большими нарушениями законодательства, заметьте,сами жильцы нарушили законодательство,при чем тут городские власти?Были серьезные предупреджения жильцам и правлению ТСЖ от районной администрации,Мы жильцов четь не на коленях умоляли,подождите окончания разборок между собой в судах и прочем,раз договориться не могли.Учредитель этой УО депутат госдумы! кому как ни ему соблюдать законодательство, проведением собраний занимались юристы из его предвыборного штаба! Люди повелись на фамилию и статус. Ну теперь прокуратура будет разбираться. Да если честно,мы даже знаем сумму, которую платили людям, занимавшимся образованием ТСЖ,там смета была просчитана на одноподъездный четырнадцатиэтажный дом. На двух домах других нам удалось людей уберечь, еще на двух домах люди их програни сами, еще в одном доме ТСЖ образовали, но оно само собой стухло.Ни одного договора ни с коммунальщиками, ни со специализированными организациями заключено не было,зато празник двора провели, можно только догадываться на какие деньги,заборчик ажурный поставили. А по осени смылись и мы в спешном порядке готовили дом к зиме,подбирали за ними все их "ляпы".Делом должны заниматься специалисты!

[Lisaya]

Да мы бы и связываться не стали-хотите ТСЖ, получите и кушайте, но при этом нас обливали такой грязью,что волей неволей пришлось защищать собственное имя, а потом и жители с жалобами и просьбами о помощи пошли.А городская администрация сказала просто: делайте что хотите, но дом должен стоять ,вода тепло в нем должны быть, лифты должны ходить. Спросим с вас, т.к договор на обслуживание дома между городской администрацией и нашим предприятием не расторгнут,т.к собрание незаконно и дело в суде.Вот мы как идиоты за бесплатно и работали,а деньги получали эти "деятели"

[Lisaya]

Так что я знаю, где живет директор моей УО и даже где живет её сын

И это правильно.у нас все специалисты на нашем жилфонде работают,так что мы и управленцы и жильцы и жилконторе очень трудно сказки рассказывать, мы же еще и потребители собственных услуг

[zas77]

я непосредственный участник событий

А можно у Вас, сударыня спросить, в какую властную структуру Вы входите? Или, может, Вы что-то от меня скрывали?
Вы лично входите в городской (или субъекта РФ) законодательный орган или правительство?
Вы просто не понимаете, о чём говорите.
Региональные власти повинны в том, что
без достаточно проработанной законодательной базы
толкают население на непродуманные поступки
Кто их заставлял бежать впереди парозоза?
Если в Москве депутаты-оппозиционеры ещё пытаются отстаивать интересы населения и требуют разработки и введения законодатьства, защищающего население. То у в вашем регионе таких не нашлось, и ваш регион первый на Руси отчитался о выполнении решений ПАРТИИ и правительства.
Вам это ничего не напоминает? Хотя, Вы можете об этом уже забыть, т.к. мало прожили при прежнем единовластии ПАРТИИ и ПРАВИТЕЛЬСТВА

[Lisaya]

Региональные власти повинны в том, что
без достаточно проработанной законодательной базы
толкают население на непродуманные поступки

Ну кто кого куда толкал? Кто заставлял организовывать ТСЖ?
У нас в городе очень хорошая структура ЖКХ.Я всего лишь главный бухгалтер УО. Да,у нас так поставлено ЖКХ,что начальник городского управления знает по именам не только директоров предприятий отрасли, но и экономистов, финансистов, юристов.А зам главы города по данному направлению еженедельно проводит оперативки с диреторами жтого сектора.Полное зваимодействие свех структкр и поставщиков и исполнителей и расчетного центра. Да и в Москве я думаю тоже хорошие структуры.Вы просто очень далеки от этого и некоторую часть,причем ограмную этого айсберга не видите. Это принято ругать коммунальзщиков, но вы ведь общаетесь с начальниками участков,дальше просто не знаете.и не те ли самые депутаты-защитники кричали,что все создается на базе МУПов,что это плохо.вот вам пример не созданного на базе МУПа,созданного безщ специалистов.кто сбивал народ с толку?Кто загоняет народ в ТСЖ? Да никто не загоняет и если некоторые наслушались чего-то и решили создать ТСЖ,то это только их проблеммы.ТСЖ нужно в новых больших домах! А у нас уже многие застройщики свои УО создают для нового строительства и это правильнее,чем мелкие ТСЖ, даже на новых домах.Чем шире база, теи прочнее бизнес.Чего-то в других отраслях все укрупняются для устойчивости, а ЖКХ решили раздробить.

[zas77]

Ну кто кого куда толкал? Кто заставлял организовывать ТСЖ?

Вы никак не хотите меня понять
Я Вам про Фому, а Вы - про Ерёму
А жаль.

Кстати, ТСЖ создаются для самостоятельного управления МКД.

[Lisaya]

пример такой самостоятельности я и привела.

Модератору, спасибо.

[svikh]

Иркутск. 4 АО по ЖХК на базе бывших ЖЭК (по городским районам). Схема: жильцы выбирают непоср. управление+доверенность в АО на заключение договоров.

[svikh]

АО по доверке заключает договора с ТЭК(ЖКУ)+обеспечивает ремонт и содержание. В чём опасность? Кто ответит за сосульку с крыши, бьющую в темечко?