Физ. лицо сдает в аренду офис?

[echinaceabel]

Пришлось зарегеться..

Сочувствую.

-18%

Это неправильно.

юр.лицо по договору должно заплатить сумму 20000-13% т.е. сумму 17400. Верно???

допустим переменная часть арендной платы в марте месяце составила 10000 рублей. Я им выставляю счет 10000 а они мне безалом переводят сумму 10000-13%.

Именно так и 13% за потраченные вами же деньги очень обидно, но се ля ви.

как грамотно поступить по переменной части?

Все расходы по содержанию помещения + 15%, чтобы в итоге за вычетом 13% вы получали потраченные вами 10000, т.е. 10000*1,15=11500-13% - 10005.

[Максим77777]

Все расходы по содержанию помещения + 15%, чтобы в итоге за вычетом 13% вы получали потраченные вами 10000, т.е. 10000*1,15=11500-13% - 10005.

Ну об этом я думал еще на той недели.. а сегодня уже другая неделя ;-)
Вот эти +15% будут считаться односторонним изменением переменной части арендной платы с моей стороны. Основание должно быть. Довод юр.лица прост что компания не будет платить налоги за физика из своих средств.

[Зета]

Они правы. Это ваши налоги, а не их

[echinaceabel]

Когда произошло последнее изменение арендной платы по договору, или когда он был заключен? Год прошел?

[Максим77777]

Договор был заключен более года назад. Заключен был на 11 месяцев и по истечении 11 месяцев переходит на тех же условиях на неопределенный срок Вот сейчас и идет неопределенный срок. Изменение арендной платы по договору возможно один раз в год но не более коэффициента инфляции.

[Зета]

Что значит на "неопределенный"? Навсегда что ли?

Обычно пишут что-то вроде "подлежит пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о расторжении"

[echinaceabel]

п.2 ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Это первое.
Второе -

Договор был заключен более года назад.

Вы можете законным образом изменить арендную плату.

Изменение арендной платы по договору возможно один раз в год

Это требование закона.

но не более коэффициента инфляции

А вот это условие договора, определяющее размер арендной платы, которую раз в год вы вправе изменить. К тому попробую предположить, что с большой долей вероятности в вашем договоре не определено откуда берется коэффициент инфляции.

[Максим77777]

неопределенный срок

в свое время по этому неопределенному сроку голову сломал.. в течение месяца изучал различную практику.. в итоге согласился что это не худшее из всех.

К тому попробую предположить, что с большой долей вероятности в вашем договоре не определено откуда берется коэффициент инфляции.

цитирую с договора: "..коэффициента инфляции подтвержденного опубликованными данными уполномоченного государственного органа.."

[Максим77777]

Они правы. Это ваши налоги, а не их

Ну вот я с форума выдерну:

П и с ь м о
№ 03-11-04/2/191 05.12.2008
Оплата арендатором части коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления, определяемого на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды, поскольку понесенные арендатором затраты осуществлены им исключительно в своих интересах.

[echinaceabel]

Так 13% с переменной арендной платы берутся не как с выгоды, а с полученного вами дохода (для ФЛ - доход - это все полученное по сделке, а не прибыль),так как собственник имущества обязан содержать это имущество.

[Максим77777]

Я правильно понимаю что я могу настаивать на том что в связи тем что: поскольку понесенные арендатором затраты осуществлены им исключительно в своих интересах. предлагаю внести в доп.соглашение в части переменной части+15%.

[Зета]

Неправильно. Не можете вы требовать повышенной оплаты на основании того, что вы физик, и с вас НДФЛ удерживают.

Разберитесь со сроком договора, с этим своим "неопределенным". И устанавливайте свою цену по окончании, или пусть съезжают, если вы уверены, что легко найдете новых на свою цену

[echinaceabel]

И устанавливайте свою цену по окончании

Да её сейчас можно установить, потому как 1 год с момента установления действующей арендной платы (порядка её определения) уже истек.

[Дмитрий Курск]

Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить.
Недавно купил нежилое помещение 80 кв.м. в цокольном этаже многоэтажного дома.
Хочу сдать его в аренду на срок 1-2 года (пока, а там видно будет). Пока нет ни свидетельства из юстиции (будет через месяц), ни ремонта в помещении (бетонные стены только), ни электричества, ни воды. Все можно подключить.
Как с наименьшей головной болью (и чистой совестью ) можно сдать его в аренду?
1. Стоит ли регистрироваться как ИП? Стоит ли уменьшение налога с 13% до 6% "геморроя" с оформлением ИП. Или с ИП в дальнейшем жить будет спокойнее?
2. У меня есть постоянная работа. Зарплата белая, все налоги платит работодатель. Имеет ли это значение при регистрации ИП?
3. Хочу чтобы ремонт делал арендатор как ему нужно будет (вроде кап. ремонт должен делать я сам, или в договоре можно прописать обратное?)
4. Может ли арендатор сам заключить договоры на подключение электричества с энергопоставляющей компанией? И что будет с этим электричеством после окончания аренды? Или лучше это сделать мне (как собственнику)?
5. С водой проще - надо с управляющей компанией заключить договор. Вопрос тот же: это лучше сделать мне (собственнику) или может арендатор? Что будет после окончания аренды?
6. Как лучше брать плату за коммунальные услуги, если договоры на электр., воду и др. буду заключать я?
7. Надо ли включать НДС 18% в арендную плату?
8. Надо ли отдавать арендодателю оригинал кадастрового паспорта? (в образце типового договора он идет как приложение).
9. Договор сначала планирую заключить на 11 мес. (что бы не связываться лишний раз с гос. органами) с возможностью пролонгации. Его надо будет перезаключать по истечении 11 мес.? И как лучше оформить возможное увеличение арендной платы? Или проще будет составить новый договор?
10. А можно взять арендную плату сразу за год вперед (минус примерная стоимость ремонта)? И как это оформить? Это, конечно, если арендатор согласится

Заранее спасибо за ответы

[Над.К]

1. Ну это Вам решать. Из-за одного помещения вряд ли стоит
2. Нет
7. Это зависит от того, будете Вы регистрироваться как ИП или нет. И если будете, то на какой системе налогообложения. Обычные физлица неплательщики НДС

[Дмитрий Курск]

Спасибо за оперативные ответы.
Можно расширить второй вопрос? Если я зарегистрируюсь как ИП мне нужно будет помимо 6% от арендной платы платить еще кому-либо: ПФР, страховки и т.д. И в какие суммы это может вылиться? Еще раз уточню, есть основная работа с белой зарплатой.
Если цена вопроса около 40 т.р. в месяц стоит ли регистрировать ИП? Или жить и бояться что припишут незаконную предпринимательскую деятельность?

Далее цитаты.
Напрямую в ГК РФ не сказано, что, для того чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо подтвердить статус физического лица как индивидуального предпринимателя, цель использования помещений или законность нахождения в РФ и т.д.
Поэтому организация вправе заключить договор аренды (субаренды) с любым физическим лицом, так как законодательством РФ это не запрещено.
Как следует из вопроса, физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, арендует помещение для торговой деятельности, то есть планирует осуществлять предпринимательскую деятельность без соответствующей регистрации в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае у физического лица есть риск признания его деятельности незаконным предпринимательством со всеми вытекающими последствиями.
Следует иметь в виду, что за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусмотрена административная, налоговая и уголовная ответственность.
Так, согласно ч. 1 ст. 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя штраф составляет от 500 до 2000 руб.
В Налоговом кодексе РФ ответственность за ведение деятельности без постановки на налоговый учет предусмотрена п. 2 ст. 116 и влечет наложение штрафа в размере 10% от полученных доходов, но не менее 40 000 руб.
За незаконное предпринимательство предусмотрена также уголовная ответственность согласно ч. 1 ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
В соответствии с данной статьей осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, если это деяние сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается либо штрафом в размере до 300 000 руб., либо штрафом в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 2 лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что гражданское законодательство допускает сдачу имущества в аренду физическим лицам, не имеющим статуса предпринимателя.
Но если в случае проверки будет выявлено, что физическое лицо, с которым был заключен договор аренды на предоставление торговой площади для осуществления предпринимательской деятельности, не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то его деятельность будет признана незаконной.

ГК РФ
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

[Над.К]

Дмитрий Курск, а зачем Вы цитируете это? Там речь про арендатора-физлицо, а Вы арендодатель. Если помещение одно. то никто незаконную предпринимательскую деятельность не "пришьет".
Платить будете взносы в ПФ и ФОМС (в этом году 35,6 тыс). Налог 6% можно уменьшить на эти взносы полностью, т.е. налога не будет. Но взносы могут вырасти в следующем году еще.
Пока выгоднее регистрировать ИП, а что дальше будет, непонятно.

[Дмитрий Курск]

Да, с цитатами я погорячился. Простите мою невнимательность.
Пытаюсь освоить премудрости малого бизнеса Небольшая каша в голове.
Но, все равно, как я понял, при СИЛЬНОМ желании, физика-арендодателя можно обвинить в предпринимательской деятельности. Штраф за это от 500 до 2000р. Или еще какие пугалки есть?
Как я понял, Вы, на моем месте не стали бы регистрировать ИП? Или есть еще какие-либо альтернативные варианты?

[Над.К]

при СИЛЬНОМ желании, физика-арендодателя можно обвинить в предпринимательской деятельности.

Зачем и кому это нужно? Если бы Вы не 80 кв.м. сдавали, а 800, тогда еще может кто и заинтересовался.

[Дмитрий Курск]

Спасибо за ответы
Т.е. можно просто заключить договор аренды, по окончании года подать 3-НДФЛ , заплатить 13% и жить спокойно?

[echinaceabel]

Т.е. можно просто заключить договор аренды

заплатить 13%

НДФЛ при каждой выплате обязан удерживать арендатор и, соответственно перечислять в бюджет, т.е. вы на руки должны получать сумму арендной платы, прописанной в договоре, за вычетом НДФЛ.

по окончании года подать 3-НДФЛ

Если у вас нет иных оснований подавать 3-НДФЛ и арендатор удержал у вас НДФЛ, то подавать НД вы не обязаны.

жить спокойно?

[sunshine_al_]

А в данном случае как-то НК должен интересовать. Исходя из которого, если физлицо доход не получило, то и НДФЛ нет.

3 физ.лица (они в равных долях собственники) сдают в аренду юр.лицу подвальное помещение по договору аренды. Допустим сумма аренды прописанная в договоре аренды - 1 000р. Каждый физик ежемесячно в кассе предприятия получает по 870р. (за минусом НДФЛ) - это все понятно. Далее, в договоре аренды прописано что юр.лицо ежемесячно оплачивает коммунальные услуги за данных физ.лиц, фирма перечисляет по безналу в Управляющую компанию данные ком.услуги.
Подскажите, пожалуйста по 2 вопросам:
1) При какой-либо проверке - могут ли придраться к смешной сумме аренды в договоре - 1000р.? допустим налоговый орган в каком-либо порядке сможет оспорить что сумма занижена?
2) По перечислениям ком.услуг за физ.лиц - выплат физикам же нет, вроде бы как и НДФЛ с этих сумм удерживать не нужно - правильно?

З.ы.: извиняюсь, если ответы на эти вопросы уже есть в теме.....что-то я запутался....

[echinaceabel]

2) По перечислениям ком.услуг за физ.лиц - выплат физикам же нет, вроде бы как и НДФЛ с этих сумм удерживать не нужно - правильно?

Неправильно.

[sunshine_al_]

Неправильно.

Да, не совсем корректно выразился...

Что такое коммунальные услуги - они делятся на 2 составляющие:
1) Фиксированная часть
2) Часть, оплачиваемая исходя из фактического потребления (вода, электроэнергия по счетчикам)

Вот с 1-ой части да, согласен, НДФЛ удерживать и перечислять в бюджет необходимо, т.к. что физик сдает в аренду помещение, что не сдает, а фиксированную часть оплатить обязан.
Размер второй части в нашем случае будет зависеть непосредственно от арендатора - не вижу никаких оснований чтобы с этой части удерживать и перечислять НДФЛ, у физ.лица никакой экономической выгоды по этой части платежа не возникает, от него в данном случае размер данного платежа никак не зависит - не его это потребление...

Во....и письма Минфина в подтверждение нашел: от 24.12.2008 N 03-04-05-01/470, от 11.07.2008 N 03-04-06-01/194, от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220.

[Василек-затейник]

подскажите пожалуйста. Мы ООО на ОСНО снимаем нежилое помещение у физлица. Оплачиваем аренду (удерживая ндфл) +компенсируем затраты на коммуналку (связь и э/энергию). Эти затраты пока компенсируем "в черную". Директор хочет сделать все официально.
1. Можем ли мы принять расходы по данным затратам если договор заключен у физлица с поставщиками напрямую и те выставляют документы именно, но перевыставлять данные документы от своего имени физлицо нам отказывается. Т.е. мы будем платить за физлицо компенсац.затраты просто ссылаясь что п.... Договора аренды.... затраты будут оплачиваться ООО за физлицо. Возможно ли будет принять в расходы данные суммы затрат фактически имея документы выставленные на физлицо?
2 Часть помещения мы сдаем в субаренду. Как быть тогда по данным затратам с субарендатором? Перевыставлять часть платежей от своего имени или действуя в роли агента?

Спасибо

Господа, доброго времени суток!
Перечитала все по теме,и нашла аналогичную проблему, но какого то определенного ответа по сообщению в цитате не увидела. Помогите, пожалуйста, кто чем сможет.
Мы ООО платим физ лицу (он же собственник помещения) аренду(с вычетом НДФЛ) через кассу РКО и коммуналку (без каких либо НДФЛ) акт от Поставщика на ФИО собственника так же оплата через РКО. Тоесть коммуналку платим за ФИО, акт по эл.энергии на ФИО, а мне как закрывать 60? В договоре написано, что коммуналка это проблемы ООО. И как тут быть?

[Аноним]

нашли арендатора на 100м2, у них Франшиза. Нужна гос. регистрация договора на 5 лет.
Вопросы по договору:
1. Перечитали почти все страницы, правильно ли мы поняли, что: ИП-налоговый агент, сумму которую мы хотим на руки 50 т.р., т.е. в договоре нам необходимо указать сумму в размере 50т.р.+ 13 %налоги, для того, чтобы чистыми получать 50т.р.?

Из договора: Размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 56 500р., арендатор обязуется выступить налоговым агентом Арендодателя и оплачивать за него налог на доходы физ. лиц в размере 13% от ежемесячной арендной платы в размере 6500р.

2. Как правильно указать коммунальные платежи, которые оплачиваются сверху, в договоре аренды?
Переменные- то, что они расходуют(вода, свет, телефон и т.д.) договора заключает на себя Арендатор.
Постоянные- коммуналка?

Или оставить договора на себе? Как лучше?

Заранее благодарны за ответы.

[Над.К]

50т.р.+ 13 %налоги, для того, чтобы чистыми получать 50т.р.?

Да. Только не надо выделять налог при этом, просто пишите сумму

[Vest38]

Господа, разъясните пожалуйста. ФЛ2 взял в аренду за 100 руб. у ФЛ1 нежилые помещения и сдает в субаренду, за 150 руб., арендатор ЮЛ. Кто должен платить НДФЛ и с какой суммы.

[Над.К]

ФЛ1 со 100 рублей, ФЛ2 со 150 рублей, но с него налог должен удерживать и перечислять в бюджет налоговый агент ЮЛ

[Vest38]

ФЛ1 со 100 рублей, ФЛ2 со 150 рублей, но с него налог должен удерживать и перечислять в бюджет налоговый агент ЮЛ

Блин сильно хорошо 2 раза налог платить, нужно ФЛ2 гарантированно получать свой % от сдачи ФЛ1 помещений, при этом ЮЛ чтобы платило за ФЛ1 налог включенный в арендную плату. Как правильно оформить?