Дду

[не профессор]

Доброе утро,хотим купить квартиру по договору долевого участия.Ясно,что риск всегда присутствует,но на что обратить особое внимание?Они работают по 214 ФЗ,но в договоре не прописан порядок гос. регистрации,а на словах говорят, что регистрация будет после полной оплаты.(мы хотим взять рассрочку на полгода)Спасибо

[Иришкин]

не профессор, гос реристрации чего именно? самого договора?

[не профессор]

Да,гос. регистрация дог-ра.Много прочла по поиску,если попытаться зарегистрировать самим- не подскажите какие документы нужны и куда обращаться?

[Svetishe]

не профессор, это форум бухгалтеров, ведущих учет хозяйственных операций, в том числе и по ДДУ. Нужную Вам информацию лучше искать на специализированных форумах. Или хотя бы у юристов.

[Иришкин]

не профессор, по опыту составления ДДУ могу сказать, данный пункт не расписывается в тексте договора, и документы на регистрацию подаются от застройщика

[Freya]

договор обязательно надо регистрировать и присутствуют 2 стороны.

[Freya]

вашу рассрочку прописываете в договоре + санкции, если застройщик переживает и идете регистрировать....а так получается вы деньги дяде отдаете на каком основании? по законодательству сделки купли-продажи недвижимости подлежат регистрации.

[Юлия Калина]

профессор, если я правильно вас поняла, то скажу вам следующее - ОНИ не имееют права брать с вас деньги до регистрации ДДУ!!! По 214-ФЗ взять с вас деньги они имеют право после заключения ДДУ, договор считается заключенным после Регистрации его. Если они берут деньги до регистрации...то у них большие риски, штраф от 500тыс. до одного млн. еслть судебная практика по такому случаю..
Но на самом деле все берут деньги...т.к. регстрация в нашей стране может протянутся и 6 месяцев...а строить то на что-то надо... И мы так делаем, берем...иии..боимся штрафа.
Поэтому попросить у вас ВСЮ сумму - это наглость!!! они вообще должны без денег регистрировать!

[Юлия Калина]

Расплата за незарегистрированный договор

Застройщик не имеет права привлекать средства граждан для строительства жилого дома по договору долевого участия, не прошедшему государственную регистрацию. Это грозит значительным штрафом. В постановлении ФАС Северо - Западного округа от 6 августа 2010 г. по делу № А21 - 125/2010 судьи пришли к выводу о правомерности привлечения организации к ответственности.

Суть спора
Контрольно-ревизионная служба в ходе проверки установила, что общество (застройщик) в нарушение требований Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» привлекло денежные средства гражданина для строительства многоквартирного жилого дома по договору долевого участия, не прошедшему госрегистрацию. По данному факту был составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление, которым общество привлечено к ответственности на основании пункта 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях с назначением наказания в виде штрафа в сумме 400 000 руб.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным и отмене вынесенного постановления. Застройщик полагал, что в его действиях отсутствует состав вменяемого ему правонарушения. Кроме того, податель жалобы считал (ссылаясь на арбитражную практику), что имеются основания для признания правонарушения малозначительным, поскольку отсутствует существенная угроза охраняемым общественным отношениям и не был причинен вред интересам граждан, общества и государства.


Решение суда
Ни апелляционная, ни кассационная жалобы судами удовлетворены не были.

Арбитры отметили следующее.

Действие закона № 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. В статье 3 данного закона определены условия, при одновременном соблюдении которых у застройщика возникает право на привлечение денежных средств дольщиков: соответствие установленным требованиям и наличие договора с участником. Договор заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Судебными инстанциями установлено и не было оспорено заявителем, что общество привлекало денежные средства гражданина до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Хотя делать этого не имело права, поскольку договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не влечет правовых последствий. Таким образом, вывод о наличии в действиях общества зафиксированного правонарушения признан правильным.

Доказательств невозможности соблюдения застройщиком требований, предъявляемых к его деятельности нормативными правовыми актами, в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые он не мог предвидеть и предотвратить, в материалах дела не имеется. Следовательно, для признания его невиновным нет оснований (п. 2 ст. 2.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

Довод об отсутствии вины общества в связи с изменившейся судебной практикой по аналогичным делам суд кассационной инстанции отклонил как неправомерный. С заявлением о малозначительности совершенного правонарушения и освобождением от ответственности судьи не согласились. Поэтому и приняли решение об отказе в удовлетворении заявленной жалобы.


Выводы
Рассмотренное дело является, по мнению автора, показательным. Оно свидетельствует, во-первых, о том, что к малозначительным указанное нарушение отнести нельзя. А во-вторых, о том, что все установленные законом № 214-ФЗ требования должны соблюдаться в совокупности. Что было подчеркнуто в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. № 13863/09, которое было использовано при принятии решения по данному спору в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2010 г. по делу № А21-125/2010. Значит, рассчитывать на снисхождение судей компаниям не следует. А цена вопроса достаточно высока – с 21 июня этого года размер штрафа увеличен: теперь он составляет от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.

[Тишина]

Ясно,что риск всегда присутствует,но на что обратить особое внимание?Они работают по 214 ФЗ,но в договоре не прописан порядок гос. регистрации,а на словах говорят, что регистрация будет после полной оплаты.(мы хотим взять рассрочку на полгода)Спасибо

Если Застройщик регистрирует ДДУ в рег.палате, то все необходимые условия естественно и обязательные условия соблюдены и прописаны и это проверяет государственный регистратор.

Порядок гос.регистрации прописывается в законе о регистрации там и читайте, не Застройщик регламентирует регистрацию или Вам прописать в ДДУ «сесть на трамвай №15 доехать до остановки «Рег.палата» подойти к тете Маше в окошко №3» никто Вашу юридическую безграмотность ликвидировать не должен. И более того в соответствии с 214-ФЗ у всех участников долевого строительства должны быть прописаны одинаковые условия в договорах, так что никто Вам ничего изменять не должен, да и не может.

Много прочла по поиску,если попытаться зарегистрировать самим- не подскажите какие документы нужны и куда обращаться?

Это двухсторонняя сделка.

регистрации,а на словах говорят, что регистрация будет после полной оплаты.(мы хотим взять рассрочку на полгода)

Деньги до регистрации принимать не должен, но это не Ваши проблемы, а проблемы Застройщика у него будут проблемы, но все так делают выбора нет.
Пропишите еще соглашении, что после выплаты суммы он обязан записать в течении такого-то срока в рег.палату и зарегистрировать ДДУ. Если он этого не сделает, то у Вас есть много оснований помотать ему нервы.

[не профессор]

Большое спасибо за ответы,просто есть сомнения в фирме-застройщике.Раньше она ничего не строила,счет на оплату по договору выставляют без ндс,якобы на усн,а сами уже продали квартир на 700 млн руб,какая тут может быть усн,подписывает договор человек по доверенности,без указания своей должности в дов-ти и в договоре и т. п.Дду юристы не меняют, в нем только прописано,что договор подлежит гос. регистрации.Явно какая-то однодневка.Пойди потом найди свои деньги.Деньги выведут,сами обанкротятся..УК был 10000 р,учредитель-кипрская компания,в октябре еще одна российская компания вошла в состав учредителей,теперь ук-1 млн руб.А может все так работают и это нормально? Ведь в какой стране живем....

[Svetishe]

не профессор, с такими исходными данными компании я бы их договор даже читать не стала, не то, что им деньги отдавать.

[Тишина]

оплату по договору выставляют без ндс,якобы на усн

Ну вообще-то средства дольщиков не благаются НДС.

[Юлия Калина]

ну до 01.10.10 в стоимости квартиры сидели услуги застройщика, которые облагались НДС..но сейчас - да, НДС - нет. Но они же почему-то не так объяснили, а про УСН зачем-то

[Тишина]

ну до 01.10.10 в стоимости квартиры

Где написано, что они в стоимости квартиры сидели?
да и Упрощенка у них может быть Деньги дольщиков это не выручка.

[Юлия Калина]

В 214-ФЗ написано... услуги застройщика облагались до 01.10.10 НДС и с поступающих средств от дольщика застройщик должен был уплачивать НДС в бюджет в части услуг застройщика (в договоре обычно указывается % от общей стоимости, который приходится на оплату услуг застройщика, либо указывается конкретная цена)

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

[Юлия Калина]

Про упрощенку молчу, об этом не в курсе

[Тишина]

Цена договора может быть определена в договоре

может быть!!! а может и не быть.

[Аноним]

может быть!!! а может и не быть.

Что в договоре может не быть цены?

[Тишина]

Что в договоре может не быть цены?

может быть определенна как:

[Юлия Калина]

может быть определенна как:

Ну да..может быть и не выделена отдельно в договоре сумма за услуги застройщика, но эта сумма, т.е. полученная экономия - подразумевается, т.к. застройщик не работает бесплатно, в цене сидит оплата его услуг, а эти самые услуги облагаются НДС (до 01.10.10), поэтому в т.ч. НДС