ИП сдает в аренду помещение УСН 15% или УСН 6%

[Аноним]

Добрый вечер! Помогите развеять сомнения. Физическое лицо заключило договор на приобретение нежилого помещения. 13 ноября 2015 года получено Свидетельство регистрации права собственности.
А свидетельство регистрации в качестве ИП получено 17 ноября 2015 года.
Это помещение будет сдаваться в аренду и, конечно, в первые несколько лет УСН 15% выгоднее, т.к., если учесть в расходы стоимость приобретения помещения, несколько лет будет убыток и платить придется только минимальный налог (ну и взносы за себя).
НО!!! меня смущает, что приобретение произошло до регистрации ИП. Или в этом нет ничего страшного и стоимость приобретения можно зачесть в расходы????

[Над.К]

Нельзя. Если оплата была до регистрации ИП

[Аноним]

Если оплата была до регистрации ИП

А возможно как-то переделать документ оплаты? В том смысле, что по закону можно совершить сделку, оформить собственность, а оплату за помещение произвести позже? Продавец - человек адекватны, думаю, если можно что-то переоформить, без проблем согласится.

[knp]

Продавец - человек адекватны, думаю, если можно что-то переоформить, без проблем согласится.

Тогда можно.
Только учтите один ма-а-а-аленький нюанс. Если вы получите убыток по году, то при УСН 15% вы можете легко попасть на минимальный платеж в 1% с оборота.
Вы сначала посчитайте что вы получите по году, а потом принимайте решение.

[Над.К]

Продавец - человек адекватны,

Вот как раз адекватный человек ничего переделывать и не будет. И учтите, очень часто дата оплаты фигурирует в документах, подаваемых на регистрацию недвижимости. Её Вы точно никак переделать не сможете

[Аноним]

а сдавать как физик, платить 13% ?

[Над.К]

Так НДФЛ 13% все-таки больше чем УСН 6%

[knp]

а сдавать как физик, платить 13% ?

Загляните в ГК РФ:
Предпринимательская деятельность представляет собой самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, цель которой - систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Если гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность не зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя, он не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем.

Чуете? Вам могут вменить общий режим задним числом со всеми вытекающими последствиями. Про ПФР я умолчу.

Более подробно: http://www.klerk.ru/law/articles/256863/

[Аноним]

А вот такое письмо Минфина не может являться хорошей новостью??? В принципе помещение нежилое, и приобреталось именно доя сдачи в аренду, просто не сразу задумались, что безопасней было бы сделать в другой последовательности - сначала регистрация ИП, потом приобретение в собственность...


Письмо Минфина России от 06.06.2013 N 03-11-11/164

Физлицо, приобретшее бензовоз для осуществления предпринимательской деятельности и впоследствии зарегистрировавшееся в качестве индивидуального предпринимателя, может после такой регистрации учесть расходы на покупку основного средства в течение первых трех лет применения УСН. В случае продажи бензовоза до истечения трех лет с момента учета расходов на приобретение налогоплательщик должен пересчитать базу за весь период применения упомянутого спецрежима с учетом начисленной амортизации по реализованному объекту и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Вопрос: Физлицо в мае 2010 г. приобрело бензовоз. В августе 2010 г. физлицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя (далее - ИП), применяющего УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

Бензовоз использовался для предпринимательской деятельности, при этом на балансе у ИП не числился, амортизация на него не начислялась, расходы на его приобретение при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, не учитывались.

В октябре 2012 г. ИП решил продать бензовоз.

Как для целей налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, учитываются расходы на приобретение бензовоза и операция по его дальнейшей реализации? Необходимо ли будет представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию?

Достаточно ли для подтверждения расходов на приобретение бензовоза договора купли-продажи, акта приема-передачи ОС, приходного кассового ордера (без кассового чека)?

Какой налог (НДФЛ или налог, уплачиваемый в связи с применением УСН) должен уплатить ИП с доходов, полученных от продажи бензовоза?



Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



ПИСЬМО

от 6 июня 2013 г. N 03-11-11/164



Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) индивидуальными предпринимателями в целях Кодекса являются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, законодательство о налогах и сборах не связывает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно с фактом регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно информации, изложенной в вышеуказанном обращении, физическое лицо приобрело бензовоз, который после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя использовался в предпринимательской деятельности.

Приобретение физическим лицом бензовоза с последующей регистрацией данного лица в качестве индивидуального предпринимателя и осуществлением предпринимательской деятельности с использованием данного автомобиля может быть по совокупности обстоятельств квалифицировано в качестве операции, осуществленной в целях предпринимательской деятельности. После государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя данное имущество, используемое в предпринимательской деятельности, может быть признано основным средством. Соответственно, затраты индивидуального предпринимателя по приобретению основного средства могут быть включены в состав расходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, расходы на приобретение основных средств учитывают в порядке, установленном ст. ст. 346.16 и 346.25 Кодекса.

Исходя из информации, изложенной в вышеуказанном обращении, автотранспортное средство - бензовоз (код по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 N 1, 15 3410361), относящийся к четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно, был реализован в течение третьего года применения упрощенной системы налогообложения.

В соответствии с положениями пп. 3 п. 3 ст. 346.16 Кодекса стоимость основных средств, приобретенных до перехода на упрощенную систему налогообложения, со сроком полезного использования от трех до 15 лет включительно учитывается в расходах в течение первого календарного года применения упрощенной системы налогообложения - 50 процентов стоимости, второго календарного года - 30 процентов стоимости и третьего календарного года - 20 процентов стоимости.

Таким образом, расходы по приобретению бензовоза могут учитываться в течение первых трех лет применения упрощенной системы налогообложения.

Пунктом 3 ст. 346.16 Кодекса установлено, что в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств и нематериальных активов до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов в соответствии с гл. 26.2 Кодекса (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений гл. 25 Кодекса и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Таким образом, налогоплательщик, реализующий основное средство до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение в соответствии с гл. 26.2 Кодекса, должен пересчитать налоговую базу за весь период применения упрощенной системы налогообложения с учетом начисленной амортизации по основному средству и при возникновении обязанности уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Учитывая, что затраты индивидуального предпринимателя по приобретению основного средства не включались в состав расходов в целях налогообложения, индивидуальный предприниматель вправе внести изменения в части включения этих расходов в состав расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения, с учетом проведения вышеуказанного перерасчета налоговой базы из-за реализации основного средства до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение в составе расходов в соответствии с гл. 26.2 Кодекса и представить в налоговый орган уточненные налоговые декларации в порядке, установленном ст. 81 Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 346.16 Кодекса расходы на приобретение основных средств принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Кодекса расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса.

Пунктом 1 ст. 249 Кодекса к доходам от реализации отнесена выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Согласно п. 3 ст. 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Исходя из этого доходы от реализации транспортного средства, используемого в предпринимательской деятельности, учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

В случае когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

[Над.К]

Можно, конечно, попробовать и применить. Только письмо не нормативный документ

[knp]

Можно, конечно, попробовать и применить. Только письмо не нормативный документ

+1

Более того, что оно не вам. Вот запросите Минфин лично вы и получите ответ на этот запрос.
Но надо понимать, что такие письма помогут если есть сомнения в трактовке НПА. Если вас доведут до суда, а суду будет все ясно, то письмом вы воспользоваться не сможете.

[Над.К]

Ну почему же? Суды тоже иногда на письма реагируют

[knp]

Суды тоже иногда на письма реагируют

Тут нужно разделять два случая. Если в суде выступает квазигосударственное "общество" (ГУП, МУП и прочее), то письма ведомств для них, зачастую, как распоряжение начальства, которое надо выполнить и доложить. И у такого подчиненного голова не болит.

А вот коммерческие фирмы или ИП должны в первую очередь руководствоваться законом, потом позицией высших судов, а вот только потом письмами и не просто письмами, а письмами в свой адрес. И тогда они могут повернуть ход процесса в свою сторону. Но это скользкая тема. Как сказал давно один арбитр московского арбитража: "вы несите, несите эту макулатуру у нас беда с черновиками"

Тем более Минфин строчит свои бумажки со скоростью пулемета. И там на одну проблему можно найти четыре разных ответа.

[Над.К]

Тут нужно разделять два случая.

Я прекрасно их разделяю. И с судебной практикой прекрасно знакома Уверяю Вас, и обычными письмами Минфина суды иногда руководствуются.

[knp]

обычными письмами Минфина суды иногда руководствуются.

Разумеется руководствуются.
Просто топикстартер на письмо минфина возлагает бОльшие надежды, чем следует. Я его и предостерегаю от чрезмерного оптимизма.
А ваше письмо использую как отправную точку для цитат.
Я с вами в полемику не вступаю. Считайте это разговор трех человек в комнате и, слыша ваши аргументы, я их просто дополняю для автора темы.
Разве это не очевидно?

[Над.К]

Собственно, автору надо обратить внимание вообще ни на это. А на то, что если он продаст помещение раньше, чем через 10 лет, то ему придется вынусть его из расходов по УСН и пересчитать налог за все эти годы. И поставить в расходы при продаже помещения будет нечего.