Генподрядчик: начало строительства МКД без разрешения на строительство

[Kamen']

Добрый день!
Ситуация следующая. Генподрядчику предложили заключить договор подряда на строительство МКД-1 площадью 4500 м2 и фактически начать его строительство, причем... Застройщик еще не получил разрешение на строительство на МКД-1. Соответственно, нет смет, прошедших экспертизу. Но есть разрешение на строительство на МКД-2 общей площадью 2500 м2 у этого же Застройщика на этой же площадке, с сметами, прошедшими экспертизу.
Одним из условий Застройщика является оплата не авансами, а только за фактически выполненные работы на основании подписанных КС-2, КС-3. И обе стороны понимают, что разрешение на строительство будет получено, когда строительство дома состоится процентов на 20-25.
Руководство Генподрядчика видит следующий выход из ситуации: подписывать по КС-2 (КС-3) объемы согласно сметам по МКД-2, до момента выхода из экспертизы смет по МКД-1, и эти КС-2 содержат информацию об общих объемах выполненных работ без детализации по этажам (например, залито 100 м3 бетона, что соответствует фактическому объему работ). А после выхода из экспертизы смет по МКД-1 заменить содержание КС-2, но не сумму.
Причем, руководство Генподрядчика знает о рисках, связанных с возможностью быть оштрафованными за строительство без разрешения. Это раз.
Меня же, как бухгалтера волнует вопрос: как сейчас подписать договор на строительство МКД-2 и изменить его после получения разрешения на строительство на строительство МКД-1? Как отреагируют фискалы на разрыв в датах: дата разрешение на строительство более поздняя чем даты подписанных КС-сок? Может, кто знает механизмы фиксирования цены (диапазона цены) договора подряда в такой ситуации - до экспертизы смет?
Есть ли еще выходы для Генподрядчика, чтобы начать строить до получения разрешения на строительство?
Заранее, спасибо все за ответы!

[Server56]

Определение ВАС РФ от 29.03.2010 № ВАС-740/10 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не препятствует принятию результата работ и НДС к вычету.

[Svetishe]

Ну да, вопросы у вас не бухгалтерско-налоговые, а юридическо-организационные. Насколько я понимаю, с бюджетом сейчас все в таком положении

[Kamen']

Определение ВАС РФ от 29.03.2010 № ВАС-740/10 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не препятствует принятию результата работ и НДС к вычету.

Это у Застройщика, а у Генподрядчика может сложиться ситуация, когда он, списывая материалы и принимая работы у Субподрядчиков, не сможет списать часть затрат на финрез: превышение объемов сметы по МКД-1 над объемами сметы МКД-2. Если только быть уверенным, что налоговая раньше, чем будет утверждена смета по МКД-1 и произойдет замена КС-2, не прийдет проверять и не выявит это превышение.
На вопрос: "как сейчас подписать договор на строительство МКД-2 и изменить его после получения разрешения на строительство на строительство МКД-1?" ответа, исходя из Вашего замечания, не сформулировано.

[Kamen']

Ну да, вопросы у вас не бухгалтерско-налоговые, а юридическо-организационные. Насколько я понимаю, с бюджетом сейчас все в таком положении

Да, именно так: в первую очередь юридическо-организационные вопросы. Мне бы опыт подписания договора в таких условиях, как зафиксировать реальную цену по строительству МКД-1, имея на руках сметы по МКД-2?

[Kamen']

Ну да, вопросы у вас не бухгалтерско-налоговые, а юридическо-организационные. Насколько я понимаю, с бюджетом сейчас все в таком положении

Да, именно так: в первую очередь юридическо-организационные вопросы. Мне бы опыт подписания договора в таких условиях, как зафиксировать реальную цену по строительству МКД-1, имея на руках сметы по МКД-2?

[Server56]

Что-то вы перемудриваете.
Заказчик КС принимает? Принимает. А то, что работы ведутся при отсутствии сметы - проблема заказчика, а не ГП.
И, кстати, где написано при обязательное наличие сметы и при ее унифицированную форму?

[Kamen']

Что-то вы перемудриваете.

Да не перемудриваю, идеальной раскладки, ясное дело, не получится, поэтому ПОКА осталось желание минимизировать риски при поимке за руку.
Потому что либо работаем по такой схеме, либо нет. А руководители должны знать, и лучше - до подписания договора, обо всех таких рисках.

[Kamen']

И не хочется остаться один на один с недостроем, да еще не на своей земле..

[Server56]

Проблемы возведения недвижимости без сметы - застройщика, а не генподрядчика.
Принял застройщик результат работ по КС, у ГП реализация.
Недострой тоже не у ГП, а у застройщика.

[Kamen']

Проблемы возведения недвижимости без сметы - застройщика, а не генподрядчика.
Принял застройщик результат работ по КС, у ГП реализация.
Недострой тоже не у ГП, а у застройщика.

Если я Вас правильно поняла, то получается, что в договоре нужно закрепить условие, что если стороны подписывают КС-2 по итогам выполненных за месяц работ, то это передача работ заказчику, а не подтверждение факта выполнения работ подрядчиком за месяц с целью определить их текущую стоимость или осуществить очередной расчет по КС-3.
Тогда риски с правом собственности на результат работ переходят к Застройщику.

[Server56]

Право собственности на результат строительства изначально принадлежит застройщику (земля его, разрешение на строительство оформлено тоже на его имя).
У подрядчика, вплоть до передачи результата работа - обязанность по сохранности выполненного, закрепленное за каким-то конкретным мастером, прорабом (то есть риск).
По здравому смыслу - передача результата работ (реализация СМР) и есть передача риска от подрядчика (в лице мастера) застройщику (тоже конкретному его сотруднику). И подписание КС (подтверждение выполненного объема СМР) еще не означает передачу риска, то есть реализацию.
Но согласно последней моде (есть и арбитражка, и письмо ФНС) в договоре можно написать, что результат работ передан (есть реализация), но риск по нему все равно остается на подрядчике. Полная дурь, я согласен, но тем не менее по таким договорам почти вся олимпийская стройка возводилась.
И второе. Даже если стройку и приостановят, это головная боль застройщика.

[Kamen']

Но согласно последней моде (есть и арбитражка, и письмо ФНС) в договоре можно написать, что результат работ передан (есть реализация), но риск по нему все равно остается на подрядчике.

Добрый день, Сергей Александрович!
Могли бы Вы дать реквизиты арбитражки и писем ФНС?
А также приглашаю Вас в Екатеринбург освежить знание наших бухгалтеров в области налогообложения и бухучета в строительстве.

[Server56]

1. письмо ФНС от 06.05.2013 № ЕД-4-3/8255@, в нем и ссылка на арбитражку.
2. В Екатеринбург меня в последнее время почему-то (сам не знаю, почему) не зовут.
Позовете, приеду.