Договор уступки права!!! ПОМОГИТЕ!!!

[Глюкоза]

Cressis, Так что тогда 90.3?

[LegO NSK]

о какой аналогии закона спич? это ндс, предъявленный покупателю, вычитается он по общему правилу.

В том-то и дело, что случай особый.
1. Счета-фактуры с выделенным НДС или иного аналогичного документа, как того требуют п.3, 7 ст.168, п.3 ст.169 нет.
2. Сумма налога не исчисляется как соответствуюшая налоговой ставке процентная доля цен (тарифов), как того требует п.2 ст.168. Налог исчисляется в процентах не от всей суммы дохода, а от наценки, причем расчетным методом.
3.Покупатель никакой вычет по приобретенному праву не получает, он вообще не знает, облагается ли у Вас данная операция переуступки и какой НДС Вы заплатите (он знает продажную стоимость, но не знает покупную).

[Cressis]

В том-то и дело, что случай особый.
Налог исчисляется в процентах не от всей суммы дохода, а от наценки, причем расчетным методом.

Действующим законодательством не предусмотрено исчисление НДС с наценки. п. 3 ст. 155 НК говорит: "... как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав"
Поэтому случай очень даже общий.
Глюкоза, в вашем случае может быть 90 счет.

[Cressis]

каково Ваше мнение насчет момента определения налогооблагаемой базы?

Статья 167. Момент определения налоговой базы.
п. 8 "При передаче имущественных прав в случае.. предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 155 настоящего Кодекса, - как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 155 настоящего Кодекса, - как день передачи имущественных прав"

[Глюкоза]

LegO NSK, а что делать со счет-фактурой? Я должна его выставить? Только вот кому? Физ. лицу? Он ему нужен?

[Пилкин Вася]

В том-то и дело, что случай особый.
1. Счета-фактуры с выделенным НДС или иного аналогичного документа, как того требуют п.3, 7 ст.168, п.3 ст.169 нет.
2. Сумма налога не исчисляется как соответствуюшая налоговой ставке процентная доля цен (тарифов), как того требует п.2 ст.168. Налог исчисляется в процентах не от всей суммы дохода, а от наценки, причем расчетным методом.
3.Покупатель никакой вычет по приобретенному праву не получает, он вообще не знает, облагается ли у Вас данная операция переуступки и какой НДС Вы заплатите (он знает продажную стоимость, но не знает покупную).

не вижу никакого "особого" случая. остальное вообще не понял.

Из запроса следует, что в 2002 году организация приобрела у предприятия принадлежащее ему здание, строительство которого осуществлено в течение 1997 - 2000 года подрядным способом и введено в эксплуатацию в декабре 2000 года.
Согласно действовавшему в период до 1 января 2001 года налоговому законодательству по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам независимо от источника финансирования суммы налога на добавленную стоимость, исчисленные по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления, не подлежали зачету (возмещению), а относились на увеличение балансовой стоимости вводимого объекта и списывались на затраты через суммы амортизации на дату введения объекта в эксплуатацию.
При реализации на территории Российской Федерации в 2002 году вышеуказанного здания, числящегося на балансе у налогоплательщика с учетом сумм налога, исчисленного по выполненным строительно-монтажным работам для собственного потребления, налог на добавленную стоимость исчисляется в следующем порядке.
Пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что при реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья) и без включения в нее налога с продаж, и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
Таким образом, при реализации здания, числящегося на учете с учетом налога на добавленную стоимость, налоговую базу следовало определять с разницы между ценой его реализации с учетом НДС и остаточной стоимостью (т.е. стоимостью, не списанной на расходы, связанные с производством и реализацией, через амортизацию), включая переоценку, при документальном подтверждении факта уплаты в бюджет сумм налога, исчисленного по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления.
Исчисленная сумма налога указывается в графе 8 счета-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю. При этом в графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога, в графе 7 - ставка налога на добавленную стоимость с пометкой "межценовая разница", в графе 9 - стоимость реализуемого здания.
В случае если при реализации здания по рыночной цене, определенной с учетом положений статьи 40 Кодекса, разница между ценой реализации здания и его остаточной стоимостью равна "нулю", то исчисленная сумма налога на добавленную стоимость, указываемая в графе 8 счета-фактуры, также равна "нулю". (письмо МНС России от 29.07.2003 N 03-1-08/2295/12-АА395)

[LegO NSK]

Действующим законодательством не предусмотрено исчисление НДС с наценки. п. 3 ст. 155 НК говорит: "... как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав".

Разница в ценах (стоимости) - это разве не наценка?

[LegO NSK]

LegO NSK, а что делать со счет-фактурой? Я должна его выставить? Только вот кому? Физ. лицу? Он ему нужен?

Слабо представляю себе порядок заполнения счета-фактуры в данном случае
Согласно ст.169 НК РФ с/ф нужна для вычетов по НДС у покупателя. В данном случае вычет покупатель получить не может (налог считается расчетным методом, входящего НДС нет, является ли продавец плательщиком НДС - на расчет Вашего налога не влияет), следовательно, с/ф выписана быть не может.

[LegO NSK]

Вась, у нас ситуация по ст.155 и переуступка имущественных прав

При этом в графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога, в графе 7 - ставка налога на добавленную стоимость с пометкой "межценовая разница", в графе 9 - стоимость реализуемого здания.

Ну а это вообще шедевр

[Пилкин Вася]

Вась, у нас ситуация по ст.155 и переуступка имущественных прав
При этом в графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога, в графе 7 - ставка налога на добавленную стоимость с пометкой "межценовая разница", в графе 9 - стоимость реализуемого здания.
Ну а это вообще шедевр

послушай, может быть мы разные кодексы читаем? я вот вижу следующее:

1. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
3. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав.

из приведенного текста напрашивается ненавязчивый вывод, что счет-фактура имеет место быть, не так ли?
далее нужно только понять: а как же его заполняют в таком случае?
мнс всего лишь предложило свое видиние по данному вопросу, но ты, естественно, можешь заполнить эту бумажку иначе, но сумма ндс в ней фигурировать должна.

[LegO NSK]

Вася, Вы прекрасно видите и грамотно читаете ст.168 НК РФ.
Прошу Вас предложить свой вариант счета-фактуры для рассматриваемого случая (с указанием, что и в какие графы писАть).

Также прошу указать, какую сумму автор ветки должен был поставить себе в налоговые вычеты по НДС при приобретении имущественных прав.

[LegO NSK]

Туда ж - какую сумму поставит к себе в вычеты покупатель (который купит у автора ветки)?

[LegO NSK]

НАШЕЛ КОММЕНТАРИЙ

Проблемы исчисления НДС при передаче
имущественных прав на объекты недвижимости

Нововведения, коснувшиеся порядка обложения НДС сделок по передаче имущественных прав, направленные прежде всего на установление правил формирования налоговой базы, начали действовать еще с прошлого года, однако неразрешенных проблем у налогоплательщиков, совершающих подобные операции, не уменьшилось. Бухгалтер организации, инвестирующей средства в строительство, по-прежнему вынужден задаваться вопросами. Как заплатить налог при передаче инвестиционных прав? В каком порядке определить налоговую базу участнику долевого строительства при передаче прав на нежилые помещения? Как оформить счет-фактуру по таким сделкам?
Выбрать из разнообразия мнений, высказываемых специалистами по этим или иным не менее актуальным вопросам, единственно правильное непросто. Попытка проанализировать ситуацию, опираясь на решения судей, безуспешна, поскольку доступные на сегодняшний момент материалы арбитражной практики основаны на законодательстве, действовавшем до 2006 года. На худой конец можно было бы принять к сведению рекомендации чиновников, но они явно не "балуют" налогоплательщиков своими разъяснениями по этому поводу. Осознавая, что претендовать на истину в последней инстанции в такой ситуации крайне сложно, автор статьи предлагает читателям лишь свое видение решения обозначенных вопросов.
Сначала проведем небольшой экскурс в историю. Объектом обложения НДС передача имущественных прав стала еще с 1 января 2002 года. Соответствующую поправку в ст. 146 НК РФ внес Федеральный закон N 57-ФЗ*(1). Основная цель, которую тогда перед собой ставил законодатель, - это урегулирование правовой коллизии, при которой норма ст. 146 НК РФ противоречила норме ст. 155 НК РФ, предписывающей производить уплату НДС при уступке требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению. Получалось, что налоговая база при передаче таких прав была установлена, а объекта налогообложения не возникало.
Новелла законодателя имела традиционный финал: "Хотели как лучше, а получилось как всегда!", так как в результате при передаче имущественных прав объект налогообложения оказался шире, чем налоговая база. Большинство налогоплательщиков, передающих права, не возникающие из договора реализации товаров (работ, услуг), в том числе по инвестиционным контрактам и договорам участия в долевом строительстве, платить налог не стали и успешно доказывали свою точку зрения в суде (из последних судебных решений приведем постановления ФАС МО от 04.06.2007 N КА-А40/4580-07 и ФАС ВВО от 06.02.2007 N А29-2131/2006а). Их аргументы были следующими: поскольку не определен такой элемент налогообложения, как налоговая база, налог считается неустановленным (ст. 17 НК РФ).
Поставить все на свои места был призван Федеральный закон N 119-ФЗ*(2), вступивший в силу с 1 января 2006 года. Он обновил ст. 155 НК РФ, установив особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав, и дополнил другие нормы гл. 21 НК РФ, в том числе регулирующие общие правила формирования налоговой базы и порядок применения налоговых вычетов, термином "передача имущественных прав".
Однако и сейчас многие эксперты говорят о том, что закон так и не разрешил противоречий, возникающих при налогообложении рассматриваемых операций, советуя при этом "воспользоваться ситуацией" и не спешить расплачиваться с государством по налоговым обязательствам. Так ли это на самом деле и насколько безобидны подобные рекомендации? Попробуем разобраться в этом вопросе на примере передачи прав, оформленных инвестиционным договором и договором долевого участия в строительстве. Прежде всего напомним, что передача имущественных прав при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений регулируется Федеральным законом N 39-ФЗ*(3), а уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве - Федеральным законом N 214-ФЗ*(4).

[LegO NSK]

Объект строительства - жилой дом (помещение), гараж (машино-место)

Если участник строительства передает права на жилые дома или жилые помещения, долю в них, гаражи или машино-места, то налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). НДС начисляется в день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Обратите внимание: выше мы отметили, что в отношении уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве момент перехода права определяется специальными правилами, требующими регистрации таких сделок. Следовательно, момент уступки определяется датой внесения записи об уступке в ЕГРП.
Поясним сказанное на примерах.

Пример 1.
В январе 2007 г. организация инвестировала средства в строительство жилого дома. В сентябре 2007 г. она заключила договор об уступке права требования к застройщику. В октябре 2007 г. сделка была зарегистрирована в ЕГРП.
В данном случае, несмотря на то, что договор заключен в сентябре, сама уступка произошла в октябре 2007 г. (в день регистрации сделки). Значит, организация должна начислить НДС в октябре 2007 г.

Пример 2.
В январе 2007 г. организация, являющаяся участником долевого строительства, инвестировала средства в строительство жилого дома. В апреле 2007 г. она заключила договор об уступке права требования к застройщику. По условиям договора права в отношении застройщика переходят к приобретателю с момента полной оплаты. Согласно графику платежей оплата производится в два этапа: 50% от суммы договора - в мае, остальная часть задолженности - в сентябре 2007 г. В октябре 2007 г. сделка зарегистрирована в ЕГРП.
В этой ситуации НДС начисляется первоначальным участником в день исполнения обязательства должником, то есть в мае и в сентябре 2007 г. В день уступки (в октябре 2007 г.) повторного начисления с одновременным возмещением исчисленного ранее НДС, как в случае поступления предоплаты за товары (работы, услуги), не требуется.
Важно обратить внимание читателей на то, что налоговая база определяется дольщиком с учетом налога, поэтому к ней применяется расчетная ставка 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Многие комментаторы не акцентируют на этом внимания, говоря, что налог исчисляется с разницы между суммой, полученной от покупателя уступаемых прав, и ценой, оплаченной застройщику. Слепое следование таким рекомендациям может, по мнению автора, привести к негативным последствиям для налогоплательщика. Объясним сказанное на конкретном примере из практики аудиторских проверок.
Аудируемая организация, выступающая дольщиком в строительстве жилого дома, уступила право требования на квартиру своему сотруднику. Цена договора уступки прав требования составила 2 900 000 руб. НДС в договоре не указан. Дольщик перечислил застройщику эту же сумму. НДС в бюджет при уступке прав новому участнику дольщик не начислял, мотивируя это тем, что налоговая база и, соответственно, сам налог равны нулю ((2 900 000 - 2 900 000) х 18/118). Счет-фактура по указанной сделке не составлялся.
В отчете о проведенной проверке аудитор выразил сомнение в правомерности действий организации и обозначил возможные налоговые риски по НДС. На чем основано мнение аудитора?
Известно, что расчетная ставка НДС позволяет выделять налог из общей суммы, включающей в себя НДС. Таким образом, в данной ситуации организации придется доказать инспектору, что налоговая база (2 900 000 - 2 900 000) сформирована вместе с налогом. Велика ли вероятность успеха налогоплательщика? Обратимся к материалам арбитражной практики.
Предприятие предъявило иск к партнеру по сделке. Поводом послужило нарушение ответчиком срока оплаты по договору купли-продажи недвижимости. В сумму иска истец включил также сумму НДС, не предусмотренную указанным договором. Суд первой инстанции отказал во взыскании суммы НДС. Вместе с тем арбитры кассационной инстанции встали на сторону истца, указав на следующее. В силу ст. 454 ГК РФ продавец и покупатель самостоятельно определяют цену реализованной вещи. Однако исходя из смысла императивного указания ст. 168 НК РФ согласованная сторонами цена увеличивается на сумму налога. В договоре при указании цены недвижимости стороны не сделали оговорку о включении НДС в соответствующую сумму. Следовательно, требование истца об уплате ему суммы НДС сверх цены договора правомерно (Постановление ФАС ВСО от 17.12.2002 N А19-8895/02-31-Ф02-3683/02-С2).
Арбитражный суд Московской области, рассматривая аналогичное дело, в дополнение к вышеизложенной аргументации привел п. 9 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, которым установлено: если стороны не упомянули в договоре о том, что цена включает в себя НДС, налог подлежит исчислению и уплате сверх цены, указанной в договоре. Следовательно, если в договоре и документах, оформляющих его исполнение, не указано, что налог включен в согласованную сторонами стоимость, то задолженность покупателя образует и сумма НДС, подлежащая уплате сверх цены договора (Решение от 17.05.2006 N А41-К2-1654/05).
И последний пример. По результатам налоговой проверки инспекция доначислила предпринимателю НДС сверх сумм, указанных им в договорах на продажу товара, и вынесла решение о привлечении его к налоговой ответственности. Дело было рассмотрено в суде. Судьи указали, что, поскольку предприниматель не сделал оговорки о включении в стоимость реализованного товара НДС, действия налоговиков правомерны. При данных обстоятельствах предприниматель обязан был уплатить налог как соответствующую процентную долю цены товара (Постановление ФАС СЗО от 13.06.2007 N А05-11228/2006-35).
Мы думаем, что приведенных примеров вполне достаточно, чтобы читатели смогли убедиться в справедливости замечания аудитора. Возвращаясь к нашему примеру, представим правильный алгоритм действий налогоплательщика.
Налоговая база: (2 900 000 + (2 900 000 х 18%) - 2 900 000) = 522 000 (руб.)
Размер НДС: 522 000 х 18/118 = 79 627 (руб.).
Впрочем, избежать исчисления и уплаты налога в рассмотренной ситуации легко. Для этого было бы достаточно предусмотреть в договоре, что цена уступки - 2 900 000 руб. - включает в себя НДС. Кроме того, в счете-фактуре должна быть указана межценовая разница, равная нулю (об этом чуть позже).
С какими дополнительными трудностями может столкнуться участник долевого строительства жилья, применяя норму п. 3 ст. 155 НК РФ? Вернемся к порядку определения налоговой базы. Стоимость передаваемых имущественных прав должна определяться с учетом налога, в то же время приобретателю прав следует предъявить другую сумму налога, исчисленную с учетом расходов на приобретение указанных прав. Другой вариант исключен, поскольку, соблюдая правила ст. 171, 172 НК РФ, новый дольщик вправе рассчитывать на возмещение предъявленной ему суммы НДС. Специфика же данного налога такова, что возмещаемый налог должен быть равен ранее начисленному в бюджет (в данном случае лицо, уступившее право, платит НДС только с разницы цен).
Не исключено, что новый участник, оформляя платеж по договору уступки, выделит НДС из всей перечисленной суммы, забыв сверить его с предъявленным в счете-фактуре, то есть с межценовой разницей. Успокоим налогоплательщиков тем, что доначислить налог в бюджет в виде разницы между суммой, указанной в платежке и в налоговой декларации, контролерам при таких обстоятельствах вряд ли удастся. Подтверждает сказанное арбитражная практика, сложившаяся по применению нормы, идентичной анализируемой.
В качестве примера приведем Постановление ФАС ЗСО от 28.07.2004 N Ф04-5206/2004(А46-3250-32). Итак, предприниматель исчислял НДС при реализации сельхозпродукции и уплачивал его в бюджет в соответствии с п. 4 ст. 154 НК РФ с разницы между ценой реализации мяса и ценой приобретения, а в счетах-фактурах, выставленных покупателям, предъявлял налог, исчисленный с полной цены реализации. Налоговый орган признал это налоговым правонарушением, начислил недоимку по НДС и штраф. Арбитры указали, что предприниматель при составлении налоговых деклараций по НДС не нарушил порядок исчисления суммы налога. В то же время фактически предприниматель выставил покупателям мяса счета-фактуры с указанием в них суммы НДС в размере, превышающем установленный законом, и получил оплату счетов в полном объеме. Требования налогового органа, изложенные в оспариваемом решении, о взыскании в бюджет разницы между фактически полученным налогом и суммой, подлежащей уплате по ставке, предусмотренной законом, необоснованны. Согласно статье 23 НК РФ налогоплательщики обязаны уплачивать только законно установленные налоги. Обязанность по уплате НДС в размере, установленном законом, предприниматель исполнил.
Мы подробно рассмотрели порядок действий первоначальных участников договора долевого строительства жилья, уступающих свои права требования к застройщику. Теперь несколько слов скажем о тех организациях, которые приобретают такие права с целью дальнейшей переуступки. Каких-либо оговорок в отношении указанных налогоплательщиков п. 3 ст. 155 НК РФ не содержит, поэтому НДС исчисляется в льготном режиме, то есть с разницы цен, а не со всего объема переуступаемых прав. Главное, чтобы переуступались права на жилые дома или жилые помещения, долю в них, гаражи или машино-места. НДС начисляется в день последующей уступки требования или в день исполнения обязательства должником. При этом налоговая база может быть уменьшена на сумму налога, предъявленную первоначальным участником (если, конечно, все требования ст. 171, 172 НК РФ будут соблюдены).

[LegO NSK]

А если объект долевого строительства - нежилое здание (помещение)?..

Согласно Федеральному закону N 214-ФЗ объект долевого строительства - это любой объект недвижимости, за исключением имеющего производственное назначение. Соответственно, дольщики, вложившие средства в строительство объектов, вправе передать имущественные права требования к застройщику новым участникам. Особых правил определения налоговой базы при уступке (переуступке) прав дольщика на нежилые объекты гл. 21 НК РФ не содержит. Поэтому возникает закономерный вопрос: чем руководствоваться налогоплательщику в такой ситуации? Специалисты в области налогового права, не имея единого мнения на этот счет, предлагают следующие варианты решения проблемы.
Одни говорят, что платить НДС не следует, другие предлагают по-крупному не рисковать и определять налоговую базу "по аналогии" (применяя правила п. 3 ст. 155 НК РФ), третьи уверены в том, что налогом облагается вся выручка от реализации прав. Посмотрим, как они обосновывают свою позицию.
Ход мыслей категорично настроенных в отношении уплаты НДС специалистов следующий. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции, указанные в пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ: не является реализацией товаров работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный каптал, вклады по договору простого товарищества и т.д.). В силу того, что договор о долевом участии в строительстве является инвестиционным, отношения по передаче имущественного права, возникающего в рамках этого договора, также носят инвестиционный характер. Таким образом, договор уступки доли в нежилом здании (помещении), заключенный во исполнение инвестиционного соглашения между инвестором и застройщиком, не облагается НДС.
Попробуем найти "слабое звено" в таких рассуждениях. Основной акцент сторонники данной позиции делают на норме пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, которая не содержит интересующего нас термина - "передача имущественного права". В указанном пункте говорится лишь о передаче имущества. Напомним, что Налоговый кодекс, в отличие от гражданского законодательства, данные понятия не отождествляет. Поэтому комплексный анализ норм пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ подтверждает лишь то, что не облагается НДС передача имущества (а не имущественного права!) дольщиком по договору долевого участия в строительстве.
Нужно заметить, что логика рассуждений призывающих не платить налог специалистов далеко не оригинальна. Более того, она не раз помогала налогоплательщикам одержать победу в суде (см., например, постановления ФАС ВСО от 27.06.2006 N А33-32216/05-Ф02-3082/06-С1, ФАС СЗО от 28.06.2006 N А13-14505/2005-28, ФАС ЗСО от 18.04.2007 N Ф04-2313/2007(33470-А46-14)). Но здесь есть одно "но". Спорные налоговые периоды в данных случаях приходились на время, когда Федеральный закон N 119-ФЗ еще не вступил в силу. Поэтому налоговые органы, вменяющие в обязанность налогоплательщиков платить налог со всей суммы выручки от реализации инвестиционных прав, не могли обосновать свое требование. Напомним, что ст. 155 НК РФ, регулирующая обложение НДС сделок, связанных с уступкой (переуступкой) прав, относилась тогда лишь к договорам, связанным с реализацией товаров (работ, услуг), а каких-либо общих норм, устанавливающих порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав, не было.
Теперь такая норма появилась и глупо надеяться, что налоговики ею, в случае спора с дольщиком, не воспользуются. Тем более что Минфин в Письме от 20.09.2006 N 03-04-10/13 на нее уже указал - это норма п. 2 ст. 153 НК РФ. Приведем ее: при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав: Жирным шрифтом мы выделили текст, дополнивший п. 2 ст. 153 НК РФ с 1 января 2006 года, благодаря чему обозначенное нами в начале статьи противоречие между объектом налогообложения и налоговой базой по НДС, на наш взгляд, полностью разрешилось.
А чем же подкрепляют свою позицию любители платить налог "по аналогии"? Тем, что в гл. 21 НК РФ не прописан порядок уплаты налога в случае переуступки доли в строящемся нежилом здании. На этом основании они утверждают, что дольщику надлежит руководствоваться нормой п. 3 ст. 155 НК РФ.
И последняя группа специалистов, мнение которой, как вы уже, наверное, догадались, разделяет и автор статьи, предлагает платить налог на общих основаниях, руководствуясь прямо указывающей на это нормой п. 2 ст. 153 НК РФ. Моментом определения налоговой базы в силу п. 1 ст. 167 НК РФ будет наиболее ранняя из следующих дат:
- день передачи имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет передачи имущественных прав.
На день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает обязанность начисления налога (п. 14 ст. 167 НК РФ). При этом суммы НДС, исчисленные ранее, подлежат вычетам в момент определения налоговой базы (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

[LegO NSK]

О переуступке права требования
на нежилое помещение в жилом доме

На практике эта ситуация распространена и поэтому заслуживает отдельного рассмотрения. Известно, что вложение в так называемую коммерческую недвижимость, расположенную на первых этажах строящихся жилых домов (помещения под офисы, магазины, склады и т.п.), - дело выгодное во всех отношениях. Можно дождаться окончания строительства и после получения правоустанавливающих документов сдавать помещения в аренду или продать их. Неплохая прибыль гарантирована инвестору и при продаже доли на стадии строительства. В журналах для работников бухгалтерии, в которых размещены статьи на аналогичную тему, высказывалось мнение о том, что дольщик в такой ситуации не вправе уменьшить налоговую базу на расходы, связанные с приобретением уступаемого права. Следовательно, налог исчисляется по общеустановленным правилам исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав. Мотивация здесь вполне предсказуема: передача прав на нежилые помещения п. 3 ст. 155 НК РФ не предусмотрена.
Мы же позволим себе не согласиться с таким высказыванием коллег. Думается, что только беглое прочтение закона привело их к такому выводу. Подтвердим сказанное, что называется, самой буквой закона, расставляя нужные нам акценты: при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях: налоговая база определяется как разница:
Косвенно подтверждает наше мнение и Письмо Минфина РФ от 20.09.2006 N 03-04-10/13, в котором сказано, что особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях (заметьте, только в нежилых!) положениями гл. 21 НК РФ не установлены, поэтому налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ. Как говорится, дальнейшие комментарии излишни.

[LegO NSK]

Если имущественные права передает инвестор...

Прежде отметим, что возможность заключения инвестиционного договора при вложении средств в строительство имеется у участников сделки далеко не всегда. Избежать оформления договора участия в долевом строительстве с застройщиком можно лишь при соблюдении следующих условий:
- организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (нет основной предпосылки для возникновения долевого строительства);
- инвестиции в строительство, в том числе долевое, осуществляются не денежными средствами, а, например, материалами, работами, имущественными правами и т.д. (п. 1, п. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ);
- средства инвестируются в объект производственного назначения (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).
Только в перечисленных случаях отношения "инвестор - застройщик" регулируются нормами ГК РФ и Федерального закона N 39-ФЗ.
Что касается налоговой базы по НДС у инвестора, уступающего права по сделке, то, как и в случае с дольщиком, все будет зависеть от предмета уступки. Если инвестор передает права на жилые дома или жилые помещения, долю в них, гаражи или машино-места, то он вправе для исчисления налога учесть свои расходы по сделке, то есть применить п. 3 ст. 155 НК РФ. Подчеркнем, что данная норма применима для всех налогоплательщиков, а не только для дольщиков, как это может показаться на первый взгляд. Свидетельствуют об этом слова "в том числе" перед указанием на участников долевого строительства. Однако на практике воспользоваться льготным механизмом определения налоговой базы инвестору удается крайне редко, поскольку указанные сделки имеют серьезное ограничение. Законодатель запретил инвесторам передавать гражданам права требования на квартиры в строящихся домах (п. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ).
Во всех других случаях уступки (переуступки) инвестор обязан исчислить НДС исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате переданных прав, как требует п. 2 ст. 153 НК РФ.
И последний вопрос, которому мы хотели бы уделить внимание, касается оформления счетов-фактур.

[LegO NSK]

Как оформить счет-фактуру
при реализации имущественных прав?

На сегодняшний день официальных разъяснений на этот счет нет, а нормативные документы ответа на данный вопрос не содержат. Сложности возникнут у тех налогоплательщиков, которые применяют особый порядок исчисления НДС с разницы между доходами и расходами.
В таком случае предлагаем опираться на мнение столичных налоговиков, высказанное об оформлении счета-фактуры при реализации имущества, учтенного с НДС (норма п. 3 ст. 154 НК РФ). В частности, в Письме от 11.05.2004 N 24-11/31157 рекомендован следующий порядок заполнения счета-фактуры:
- в графе 1 документа делается пометка "с межценовой разницы";
- в графе 5 отражается межценовая разница с учетом НДС;
- в графе 7 показывается ставка НДС, определенная расчетным путем (18/118);
- в графу 8 вносится сумма налога, исчисленная в вышеуказанном порядке;
- в графе 9 записывается стоимость реализованного имущественного права.
Применим этот порядок к конкретной ситуации.

Пример 3.
В марте 2006 г. организация инвестировала средства в сумме 2 000 000 руб. в строительство жилого дома. В апреле 2007 г. имущественное право передано другой организации за 2 950 000 руб. (в том числе НДС - 450 000 руб.).
В рассматриваемом случае налоговая база равна 950 000 руб. (2 950 000 - 2 000 000). НДС исчисляется по расчетной ставке. Сумма налога составит 144 915 руб. (950 000 x 18/118). В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ налогоплательщик обязан не позднее пяти дней со дня передачи имущественного права выставить покупателю соответствующий счет-фактуру (мы приводим лишь табличную часть этого документа):

┌────────────────┬───────┬──────┬───────┬─────────┬─────┬──────┬───────┬─────────┬──────┬──────────┐
│ Наименование │Единица│ Коли-│ Цена │Стоимость │В том│ Нало- │ Сумма │Стоимость│Страна│ Номер │
│товара (описание │измере-│чество│(тариф) │ товаров │числе│говая │налога │ товаров │проис-│таможенной│
│выполненных ра- │ния │ │за еди-│ (работ, │акциз│ставка│ │ (работ, │хожде-│декларации│
│бот, оказанных │ │ │ницу │ услуг), │ │ │ │ услуг), │ния │ │
│услуг), имущест- │ │ │измере-│ имущест-│ │ │ │ имущест-│ │ │
│венного права │ │ │ния │венных │ │ │ │венных │ │ │
│ │ │ │ │ прав, │ │ │ │ прав, │ │ │
│ │ │ │ │всего без│ │ │ │ всего с │ │ │
│ │ │ │ │ налога │ │ │ │ учетом │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ налога │ │ │
├────────────────┼───────┼──────┼───────┼─────────┼─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────────┤
│ 1 │ 2 │ 3 │ 4 │ 5 │ 6 │ 7 │ 8 │ 9 │ 10 │ 11 │
├────────────────┼───────┼──────┼───────┼─────────┼─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────────┤
│Передача иму-│ - │ 1 │950 000│ 950 000 │ │18/118│144 915│2 950 000│ │ │
│щественного пра-│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│ва по дог. (N,│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│дата) ("С межце-│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│новой разницы") │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────────────────┼───────┼──────┼───────┼─────────┼─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────────────────┼───────┼──────┼───────┼─────────┼─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────────────────┴───────┴──────┴───────┴─────────┴─────┴──────┼───────┼─────────┼──────┴──────────┘
│Всего к оплате │144 915│2 950 000│
└──────────────────────────────────────────────────────────────┴───────┴─────────┘

С.А. Скобелева,
руководитель департамента аудита КГ "Аюдар"

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2007 г.

[LegO NSK]

Криво получилось...

Цена за единицу (4) - 950 000
Стоимость всего без налога (5) - 950 000
Налоговая ставка (7) - 18/118
Сумма налога (8) - 144915
Стоимость с налогом (9) - 2 950 000

[LegO NSK]

К тому, всегда ли выставляется с/ф при переуступке имущ.прав

Вопрос: По договору переуступки прав требования наше предприятие передает дебиторскую задолженность, возникшую от реализации товаров покупателю. Нужно ли начислять при этом НДС и выписывать счет-фактуру?
Ответ: .... Поскольку счет-фактура вашим предприятием уже составлялся при отгрузке товаров покупателю, то при переуступке прав требования еще раз составлять его не нужно.

[Аноним2]

Слишком много написано, читать даже не хот-ся

[LegO NSK]

Правильно, не читайте! А то ещё вдруг голова заболит

[Cressis]

Действительно, это лишь частное мнение аудитора

[Глюкоза]

Cressis, а подскажите в каких случаях используется счет 90, а в каких счет 91 при начислении НДС? Это ведь зависит от основного вида деятельности? У нас в Выписке из ЕГРЮЛ основной вид - прочее финансовое посредничество, а капиталовложения уже ниже прописаны. Так какой счет я должна использовать?

[Глюкоза]

А вот что я нашла насчет счет-фактуры (из ПРАКТИЧЕСКОГО ПОСОБИЯ ПО НДС):
20.3.2. ВЫСТАВЛЯЕМ СЧЕТ-ФАКТУРУ И ЗАПОЛНЯЕМ
НАЛОГОВУЮ ДЕКЛАРАЦИЮ

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места продавец обязан предъявить к оплате покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру в течение пяти календарных дней со дня передачи (п. 1, п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
На основании этого счета-фактуры покупатель сможет принять к вычету указанную в нем сумму НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ).
Заполнить счет-фактуру нужно следующим образом.
В графе 8 счета-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю, указывается исчисленная продавцом имущественного права сумма НДС. В графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога (разница между доходами и расходами), а в графе 7 - ставка НДС 18/118.
В налоговой декларации по НДС (форма по КНД 1151001, утвержденная Приказом Минфина России от 07.11.2006 N 136н) по строке 050 разд. 3 в графе 4 вам следует отразить налоговую базу (сумму превышения доходов над расходами), а в графе 6 - соответствующую сумму НДС.

[LegO NSK]

Может, я и не прав насчет с/ф, но не считаете ли Вы странным, что НДС по такому счету-фактуре будет не 10 или 18 % от стоимости, а скажем 5,3 %??? И что Вы приобрели по такому счету-фактуре? Имущественные права или межценовую разницу??? И куда Вы запишете этот счет-фактуру в книге покупок???

ИМХО недоделыш серьезный в Кодексе нашем есть.

[LegO NSK]

Продолжаем урок бреда

Сегодня я (ИП, ООО) купил имущественные права на квартиру по вышеуказанному чудо-счету-фактуре.
Заплатил 1.000.000 руб., из них согласно с/ф - 50.000 НДС с межценовой разницы. Т.о. мой вычет по НДС - 50.000

Завтра я переуступил те же права за тот же 1 млн. руб. (с учетом НДС).
Моя налоговая база = 1.000.000 - 950.000 = 50.000
Исчисленный налог = 50.000 * 18/118 = 7.627

НДС к возмещению = 7.627 - 50.000 = 42.373 !

Давайте все покупать и продавать имущественные права!

[Cressis]

подскажите в каких случаях используется счет 90, а в каких счет 91 при начислении НДС?

применение счета 90 или 91 зависит только от вида деятельности. ИМХО, если вы эти услуги оказываете регулярно, то это 90 счет, и следовательно НДС пойдет с обычной реализации, а если разово, тогда счет 91. По счет-фактуре большие сомнения ....