Договор уступки права!!! ПОМОГИТЕ!!!

[Глюкоза]

Добрый день. Возникла такая проблема. Не знаю как решить. Помогите пожалуйста.
Заключен Договор участия в долевом строительстве. Мы - Участник долевого строительства. Заплатили 8000000 застройщику. И через 3 месяца до окончания строительства мы передаем право требования на одну из квартир по Договору уступки физ.лицу. Договор уступки права требования. Текст - ЗАО "ТТТ" (мы), именуемый "Передающая сторона" и Иванова И.И., именуемая "Принимающая сторона", заключили......... о нижеследующем - В соответсвии с Договором "Передающая сторона" передает, а "Принимающая сторона" принимает на себя право требования к ОАО "Делт" передачи в собственность двухкомнатной квартиры.............., после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию. Указанное право возникло у "Передающей стороны" на основании Договора участия в долевом строительстве., заключенного между ОАО "Делт" и "передающей стороной"
Вопрос: 1) возникает ли здесь объект налогообложения по НДС и по налогу на прибыль?
2) какие проводки нужно сделать в данной ситуации?
Я делала так: 76.5 51 - 8000000 - мы вложили деньги в строительство, 76.5 91.1 - 3000000 - отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого права, 51 76.5 - 3000000 - поступили деньги от Физ.лица, 91.2 76.5 - 1300000 - списано уступаемое право в сумме инвестиц. взноса
Или это не верно? ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА!

[LegO NSK]

Вопрос: 1) возникает ли здесь объект налогообложения по НДС и по налогу на прибыль?
2) какие проводки нужно сделать в данной ситуации?
Я делала так: 76.5 51 - 8000000 - мы вложили деньги в строительство, 76.5 91.1 - 3000000 - отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого права, 51 76.5 - 3000000 - поступили деньги от Физ.лица, 91.2 76.5 - 1300000 - списано уступаемое право в сумме инвестиц. взноса
Или это не верно? ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА!

Не пойму до конца. Вы застройщику дали 8 млн., а право требования продаете за сколько? За 3 млн.? И что такое 1,3 млн.?

Статья 155. Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав
3. При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
4. При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Статья 164. Налоговые ставки
4. .....при передаче имущественных прав в соответствии с пунктами 2 - 4 статьи 155 настоящего Кодекса, а также в иных случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом сумма налога должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 или пунктом 3 настоящей статьи, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

[Глюкоза]

LegO NSK, да мы дали застройщику 8 млн. (стоимость 7 квартир) А потом уступаем право на одну из этих квартир за 3 млн., а сами за нее внесли 1,3 млн.

[Глюкоза]

Уважаемые Клерки, неужели никто не знает ответ на мой вопрос!?

[Глюкоза]

[LegO NSK]

LegO NSK, да мы дали застройщику 8 млн. (стоимость 7 квартир) А потом уступаем право на одну из этих квартир за 3 млн., а сами за нее внесли 1,3 млн.

Налоговая база = 3 млн. - 1,3 млн. = 1,7 млн.
Ставка = 18/118 = 15,25 %
Налог = 1,7 млн. * 15,25 % = 259 322 руб.

[Глюкоза]

LegO NSK, спасибо за участие! По НДС я поняла. То что Вы написали - это по ст. 155, п.3. Я так понимаю?
Вот только один вопрос - когда возникает база налогооблагаемая - в момент поступления денег, в момент подписания Договора уступки, или в момент гос. регистрации данного договора?
А какая ситуация по налогу на прибыль? И верны ли мои проводки?

[LegO NSK]

LegO NSK, спасибо за участие! По НДС я поняла. То что Вы написали - это по ст. 155, п.3. Я так понимаю?
Вот только один вопрос - когда возникает база налогооблагаемая - в момент поступления денег, в момент подписания Договора уступки, или в момент гос. регистрации данного договора?
А какая ситуация по налогу на прибыль? И верны ли мои проводки?

Ст.167 НК РФ
8. При передаче имущественных прав в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 155 настоящего Кодекса, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 155 настоящего Кодекса, - как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 155 настоящего Кодекса, - как день передачи имущественных прав.

[LegO NSK]

А какая ситуация по налогу на прибыль? И верны ли мои проводки?

Я с н/пр не очень дружу пока, но вроде бы так:

Статья 271. Порядок признания доходов при методе начисления
5. При реализации финансовым агентом услуг финансирования под уступку денежного требования, а также реализации новым кредитором, получившим указанное требование, финансовых услуг дата получения дохода определяется как день последующей уступки данного требования или исполнения должником данного требования. При уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг) права требования долга третьему лицу дата получения уступки права требования определяется как день подписания сторонами акта уступки права требования.

Статья 279. Особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования

См. правовые акты, схемы и комментарии к статье 279 настоящего Кодекса

1. При уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу до наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком налогоплательщика. При этом размер убытка для целей налогообложения не может превышать суммы процентов, которую налогоплательщик уплатил бы с учетом требований статьи 269 настоящего Кодекса по долговому обязательству, равному доходу от уступки права требования, за период от даты уступки до даты платежа, предусмотренного договором на реализацию товаров (работ, услуг). Положения настоящего пункта также применяются к налогоплательщику - кредитору по долговому обязательству.
2. При уступке налогоплательщиком - продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступки права требования, который включается в состав внереализационных расходов налогоплательщика. При этом убыток принимается в целях налогообложения в следующем порядке:
50 процентов от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов на дату уступки права требования;
50 процентов от суммы убытка подлежат включению в состав внереализационных расходов по истечении 45 календарных дней с даты уступки права требования.
Положения настоящего пункта также применяются к налогоплательщику - кредитору по долговому обязательству.
3. При дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

[Глюкоза]

LegO NSK, спасибо.

[Глюкоза]

LegO NSK, т.е., если я Вас правильно поняла картина получается такая:
НДС = 3млн. - 1,3 млн. = 1,7 млн. * 18% / 118% = 259 322 руб.
Налог на прибыль = (3 млн. - 1,3 млн. - 259 322) * 24 % = 1 440 678 руб.
Так я понимаю?

[Глюкоза]

Ой, ну т.е. Налог на прибыль = 1 440 678 * 24 % = 345 762 руб.

[LegO NSK]

Ой, ну т.е. Налог на прибыль = 1 440 678 * 24 % = 345 762 руб.

Задумался.....

Доходы - 3 млн.
Расходы - 1,3 млн.
Куда деть НДС? Вычесть из доходов в соответствии с п.1 ст.248 НК РФ? Но вроде бы в данном случае НДС не предъявлялся покупателю (исчислен расчетным методом).

[Глюкоза]

И как же быть?

[LegO NSK]

И как же быть?

Надо подумать....

[Глюкоза]

У меня вся надежда на Вас LegO NSK. Спасибо за помощь!!! Жду ответа!

[Глюкоза]

И еще у меня возник вопрос: как начисляется НДС? Какой проводкой? И от чего это зависит? Помогите пожалуйста!!! Просто раньше не имела дела с НДС?

[LegO NSK]

1. НДС отнимать из доходов.
2. правильность проводок не гарантирую, но попробую

Д91 К68 259322 "НДС с переуступки"
Д91 К99 1440678 (1700000-259322) "Доход от переуступки"
Д99 К68 345762 "Налог на прибыль"

[Cressis]

LegO NSK, 99 счет при исчислении дохода с конкретной сделки не применяется, а только при формировании финансового результата на конец периода
Дт 62 Кт 91
Дт 91 Кт 68

[Глюкоза]

LegO NSK, а подскажите на основании чего Вы сделали такой вывод, что НДС отнимается из доходов?
2) А почему НДС не начисляется проводкой Дт 90.3 (НДС) Кт 68?
3) И еще у меня вопрос по поводу момента возникновения базы? Я вычитала, что если договор подлежит гос. регистрации (а он подлежит), то моментом возникновения базы является момент гос.регистрации этого договора. А если деньги пришли раньше? Как быть тогда? Или все равно тогда будет считаться день гос. регистрации?
ПОМОГИТЕ!!! Спасибо всем за помощь!

[Cressis]

У вас прочая реализация, поэтому применяется счет 91

[Nibelunga]

Да, а почему НДС вычитать из доходов???????????

[заурбек]

Да, а почему НДС вычитать из доходов???????????

а когда это НДС был доходом? Он же будет предъявлен новому покупателю доли.

[LegO NSK]

Да, а почему НДС вычитать из доходов???????????

Потому что в наценке (1,7 млн.) сидит НДС (259 тыс.). Четко не прописано, но исходя из аналогии закона налог на прибыль не может быть уплачен с дохода, включающего в себя НДС.

Глюкоза, о каком налоге речь в п.3? И что за регистрация договоров переуступки???

[Глюкоза]

Cressis, а почему прочая то реализация? У нас основной вид деятельности - прочее финансовое посредничество. И операции с недвижимостью сюда попадают. Я так понимаю. И какой теперь счет мне использовать 91 или 90.3?
LegO NSK, в п. 3 речь об НДС. А регистрация следующая. Вот мнение, которое я вычитала:
"Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Следовательно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу до момента регистрации сделки уступки права требования <*>.
Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, то момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) <**>. С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц."
"Экономико-правовой бюллетень", 2007, N 5
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Авторы номера
О.Н.Герман, Л.П.Зуйкова, И.А.Макалкин, А.В.Тюрина

[Nibelunga]

Тогда, переуступая этот договор за 3 млн надо писать в т.ч. НДС 259 т.р.???

[Пилкин Вася]

Потому что в наценке (1,7 млн.) сидит НДС (259 тыс.). Четко не прописано, но исходя из аналогии закона налог на прибыль не может быть уплачен с дохода, включающего в себя НДС.

Глюкоза, о каком налоге речь в п.3? И что за регистрация договоров переуступки???

о какой аналогии закона спич? это ндс, предъявленный покупателю, вычитается он по общему правилу.

[Пилкин Вася]

Cressis, а почему прочая то реализация? У нас основной вид деятельности - прочее финансовое посредничество. И операции с недвижимостью сюда попадают. Я так понимаю. И какой теперь счет мне использовать 91 или 90.3?
LegO NSK, в п. 3 речь об НДС. А регистрация следующая. Вот мнение, которое я вычитала:
"Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Следовательно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу до момента регистрации сделки уступки права требования <*>.
Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, то момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) <**>. С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц."
"Экономико-правовой бюллетень", 2007, N 5
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Авторы номера
О.Н.Герман, Л.П.Зуйкова, И.А.Макалкин, А.В.Тюрина

90

[Глюкоза]

Тогда, переуступая этот договор за 3 млн надо писать в т.ч. НДС 259 т.р.???

На каком основании?
Пилкин Вася, а каково Ваше мнение насчет момента определения налогооблагаемой базы?

[Cressis]

Cressis, а почему прочая то реализация? У нас основной вид деятельности - прочее финансовое посредничество. И операции с недвижимостью сюда попадают.

Простите, что не знаю вашего основного вида деятельности