Как оптимизировать покупку недвижимости с точки зрения налогообложения

[Аноним]

Руководство хочет купить офисные и складские помещения, которые мы сейчас арендуем. Вопрос: Как осуществить это мероприятие таким образом, чтобы минимизировать налоги как при покупке, так и в процессе владения. Какой вариант предпочтительнее, покупка на частное лицо, или покупка на юридическое? Создание специально для этого юридического лица, и т.д.? Где бы можно было об этом почитать?

[Аноним]

Совсем недавно обсуждали что-то подобное. Создаете ООО на УСН, лучше 6%, чтобы меньше проверяли. На него оформляете все ОС. Берете их в аренду. Арендная плата уменьшит Ваш налог на прибыль.

[Аноним]

А нельзя ссылочку на обсуждение? Найти не получается. Или это не тут?

[Аноним]

Может все-таки у кого-нибудь есть какие-нибудь соображения по этому вопросу? Или идеи, где подобный вопрос можно задать, или может есть какое-то место, где имеются подобные рекомендации, или бумажная литература какая-нибудь?

[Аноним]

Перейти на упрощенную систему налогообложения могут далеко не все фирмы. Однако это не значит, что для них полностью закрыты преимущества этого спецрежима. Чтобы ими воспользоваться, достаточно открыть вспомогательную фирму на упрощенке и перевести на нее часть бизнеса. Такая схема помогает сэкономить на налоге на имущество, едином соцналоге и налоге на прибыль.
Выбираем объект налогообложения
Прежде чем регистрировать фирму на упрощенке, нужно решить, как она будет платить налоги. Существует два варианта.
Первый – 6 процентов единого налога с доходов (ст. 346.14, 346.20 НК). Этот способ уплаты налога выгоден, если у вспомогательной фирмы не будет существенных расходов.
Второй вариант – 15 процентов единого налога с разницы между доходами и расходами (ст. 346.14, 346.20 НК). Такой способ оптимален, если вы планируете покупать на упрощенца основные средства. В этом случае вы сможете включить их стоимость в расходы. И вполне возможно, в результате по итогам года заплатите только минимальный налог – 1 процент с доходов (п. 6 ст. 346.18 НК).
Лимиты, свойственные упрощенке (например, лимит выручки или остаточной стоимости основных средств, ст. 346.12 НК), можно обойти, создав несколько новых фирм.
Грамотно передаем имущество
Дальнейшая схема действий проста. Прежде всего большинство дорогостоящих основных средств нужно перевести на вспомогательную фирму. Однако основная фирма будет продолжать ими пользоваться. Для этого она заключит с фирмой-упрощенцем договор аренды оборудования.
Перевести основные средства на баланс упрощенца можно по-разному.
Технически самый простой способ – продать имущество вспомогательной фирме по минимальным ценам. Однако с точки зрения налогов это невыгодно. Ведь если от налога на прибыль еще можно избавиться (продав имущество совсем без прибыли), то заплатить НДС придется. Причем этот налог уйдет в бюджет безвозвратно – ведь вспомогательная фирма-упрощенец не сможет поставить его к вычету.
Правда, если основная фирма считает НДС «по оплате», она может найти лазейку и здесь. Ведь в этом случае у нее есть возможность оттягивать уплату НДС как угодно долго. А именно – до тех пор, пока упрощенец не оплатит основные средства.
И все же наиболее оптимальный вариант «переброски» имущества – это передача его в уставный капитал. Ведь с такой операции НДС платить не надо (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК).
Однако тут возникает другая опасность: налоговики могут потребовать восстановить НДС с остаточной стоимости переданных основных средств. Имейте в виду: делать это по закону вы не обязаны. Особенно если на основной фирме вы хотя бы некоторое время использовали имущество в деятельности, облагаемой НДС (постановление Президиума ВАС от 11 ноября 2003 г. № 7473/03).
А теперь о главных ограничительных моментах.
Во-первых, сформировать уставный капитал вспомогательной фирмы только из имущества основной фирмы не получится. Дело в том, что применять упрощенку могут только те организации, у которых не менее 75 процентов ее уставного капитала принадлежит гражданам (п. 14 ст. 346.12 НК).
Во-вторых, доля с уставном капитале другой фирмы, превышающая 20 процентов, опасна сама по себе. Для налоговиков это хороший повод обвинить фирмы во взаимозависимости (подп. 1 п. 1 ст. 20 НК). Это позволит им проверить цены по сделкам между фирмами на предмет их «рыночности» (ст. 40 НК).
Вывод: доля основной фирмы в уставном капитале упрощенца не должна быть выше 20 процентов. Как этого добиться?
Действовать можно так. Оцените предаваемое имущество значительно ниже его рыночной стоимости. Такое право дает пункт 9 ПБУ 6/01. В нем сказано, что стоимость основных средств, переданных в уставный капитал, это их денежная оценка, согласованная учредителями фирмы. Но так вы сможете поступить, если оцените вносимое имущество ниже 20 тысяч рублей. В противном случае определять стоимость основных средств должен независимый оценщик (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ). Так как стоимость передаваемого имущества будет невелика, больше 80 процентов уставного капитала вы сможете внести от физических лиц – владельцев бизнеса (деньгами или другим имуществом).
Есть и другой способ передать основные средства. При этом имущество можно оценивать по его реальной стоимости. Основная фирма учреждает вспомогательную и вносит в качестве вклада в ее уставный капитал свое имущество. Затем она продает 80 процентов своей доли физлицам (владельцам бизнеса) – с рассрочкой оплаты. При этом право собственности переходит к покупателям сразу.
У этой схемы есть существенный недостаток: так как основным владельцем вспомогательной фирмы изначально будет юрлицо, она не сможет сразу же перейти на упрощенку. Такое право она сможет получить только с нового года.
Третий вариант несколько сложнее, зато позволяет не ждать следующего года и сразу же перевести вспомогательную фирму на упрощенку. Опишем его пошагово.
Шаг 1. Основная компания создает «третью» дочернюю фирму и вносит свое имущество в ее уставный капитал. Чтобы исключить подозрения налоговиков в «схеме оптимизации», желательно продемонстрировать, что «дочка» ведет хоть какую-то деятельность.
Шаг 2. Владельцы бизнеса (граждане) учреждают вспомогательную фирму на упрощенке с минимальным уставным капиталом.
Шаг 3. Основная компания продает свою «дочку» упрощенцу.
Шаг 4. Упрощенец тут же решает реорганизовать «третью» фирму в форме присоединения.
В итоге все имущество переходит во владение вспомогательной фирмы на упрощенке. Что и требовалось доказать.
Подсчитываем выгоду
Итак, вы создали вспомогательную фирму на упрощенке и передали ей все дорогостоящее оборудование компании. Какой же экономический эффект вы получите в результате?
Во-первых, вместе с основными средствами основная компания избавится от налога на имущество. Фирма на упрощенке его тоже платить не будет (п. 2 ст. 346.11 НК).
Во-вторых, основная компания получает возможность сэкономить на налоге на прибыль. Ведь сумма арендной платы вспомогательной фирме может быть значительно выше амортизации. При этом фирма-упрощенец с полученных денег заплатит всего 6 процентов единого налога с доходов или 15 процентов по методу «доходы минус расходы» вместо «традиционных» 24 процентов.
Самый проблемный налог в этой схеме – НДС. Дело в том, что упрощенец этот налог не платит. А значит, НДС с суммы арендной платы основная компания не сможет поставить к вычету.
Выход из этой ситуации один – аренду нужно начислять, но не оплачивать. Кстати, в такой ситуации появляется и другой положительный момент. Базу по налогу на прибыль фирма уменьшит сразу после того, как подпишет акт оказания услуг по аренде. Для этого оплата не нужна. А вот базу по единому налогу фирма на упрощенке будет считать кассовым методом. И пока основная фирма не перечислит деньги за аренду, упрощенец платить налоги не будет.
И последнее. За счет вспомогательной фирмы на упрощенке можно сэкономить и на «зарплатных» налогах. Для этого надо перевести в штат фирмы-упрощенца руководителей и других высокооплачиваемых специалистов. Также можно «перекинуть» туда работников, которые отвечают за основные средства.
Результат этой операции очевиден. С зарплаты переведенных сотрудников фирма на упрощенке будет платить 14 процентов в Пенсионный фонд. И это вместо прежних 26 процентов ЕСН.
Кстати, зарплату работникам фирма на упрощенке скорее всего будет выдавать из полученных арендных платежей. В этом случае основная фирма ничего не потеряет на НДС. Она просто заменит один безндсный платеж (зарплату, которую нужно было бы выплачивать по основной фирме) на другой (арендную плату).
Светлана БЛИНОВА, Артем КУЗЬМИНЫХ, партнер компании «ЛИСТИК и ПАРТНЕРЫ™»

[Аноним]

Как я понял, с точки зрения оптимизации налогов во время владения, лучше чтобы собственником площадей была фирма на упрощенке. Каким способом можно оптимизировать налоги при покупке недвижимости?

[Andre]

Вам же очень подробно ответили: принимайте имущество в уставный капитал третьей фирмы.

[Аноним]

Перед тем, как имущество передавать, его, казалось бы, неплохо купить. Вот я и спрашиваю, как и на кого его купить. Что надо делать дальше, действительно, описано.

[Анна05]

Все же понятно. Сздается ООО на УСН 6% с оборота. Учредитель ООО - физ. лицо, фактический покупатель недвижимости. У учредителя берется долгосрочный займ. Преобретается нидвижимость. Сдается в аренду своим. Из поступившей арендной платы постепенно возвращается займ.

[Аноним]

Видимо, в этом году с учетом изменений в порядке уплаты НДС и появления налога на имущество всё должно выглядеть несколько по другому. Какие будут рекомендации?

Вопрос тот же:

Руководство хочет купить офисные и складские помещения, которые мы сейчас арендуем. Вопрос: Как осуществить это мероприятие таким образом, чтобы минимизировать налоги как при покупке, так и в процессе владения. Какой вариант предпочтительнее, покупка на частное лицо, или покупка на юридическое? Создание специально для этого юридического лица, и т.д.? Где бы можно было об этом почитать?

[Аноним]

Пожалуйста, помогите хотя бы ссылкой, что и где почитать.