переоформление права пользования ЗУ

[@nton]

Доброе время суток!

Помогите, пожалуйста, разобраться:
В соответствии со ст. 3 вводного закона ЗК при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право переоформляется на право аренды или ЗУ выкупается.
Ситуация:
Есть участок размером Х Га, на котором расположено здание. Здание принадлежит ЗАО "Z". ЗУ находится в постоянном (бессрочном) пользовании (предоставленном по ЗК РСФСР) у ЗАО "Y".
Вопросы:
Как в этом случае переоформляется ЗУ при продаже здания?
Переоформляется ли при продаже здания весь ЗУ или его соответствующая часть, занятая зданием и необходимая для его использования.
Как определяется часть ЗУ, которая необходима для использования расположенного на нем здания?

Заранее спасибо!

[ab2093]

Как в этом случае переоформляется ЗУ при продаже здания?!

В соответствии с приведенным вами законом земельные отношения должны быть оформлены до 01.01.2006. Поэтому, при продаже здания на неоформленном земельном участке проблем не возникает, а право на земельный участок переходит в том же объеме, что и было у продавца здания - т.е. на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако, зарегистрировать это право покупателю на свое имя в заявительном порядке не удастся (хотя есть положительная судебная практика). Покупатель должен будет оформлять либо аренду, либо выкуп.

Переоформляется ли при продаже здания весь ЗУ или его соответствующая часть, занятая зданием и необходимая для его использования.!

Величина земельного участка занятая зданием и необходимая для его использования самая больная тема практики. Тем не менее исходят из понятия "сложившегося землепользования". И если в лохматые годы под вашу сторожку выделялось поле непаханое, то сегодня при оформлении под сторожкой земельных отношений, вы вряд ли встретите особое сопротивление, за исключением неких земельных участков (с видом на местный кремль и т.п.)

Как определяется часть ЗУ, которая необходима для использования расположенного на нем здания?

На глазок (не шутка). Некоторые умники подтягивают какие-то строительные нормы - от 0,5 до 3 метров от фундамента, но все это чушь - строительные нормы - для строительства, а здесь - эксплуатация здания (сооружения). Поэтому для высотки в городе с площадью застройки 600 кв.м выделяется земля под "домовладение" в размере 700 кв.м, а под ракетную шахту с площадью застройки 600 кв.м выделяется 20 Га. (Совпадение цифр и наименований объектов совершенно случайно ). Поэтому, оперируют, как правило, документами о выделении земли под объект изначально (например, если вы оформляете землю подо всем заводом, то смело берите советские данные из постановлений наркоматов, совминов и т.д. и т.п.) или же "сложившимся порядком землепользования". Если при покупке сторожки, являющейся частью завода, к сторожке отойдет 90% заводской земли, то это тоже трудно будет оспорить, ибо здесь весьма играет роль субъективный фактор оценки величины земельного участка, необходимой для его (здания) использования. Более того, в практике известны случаи, когда очень вредно, с правовой точки зрения, менять границы сложившегося (заАктированного в 92-93 годах) землепользования, а земля при советской власти, например, в Московской области, раздвалась под фабрики-заводы-комплексы весьма щедро.

Заранее спасибо!

Пока особо не за что, обращайтесь ... поработаем...

[@nton]

ab2093, спасибо за ответ.
меня вот только смущает следущее: собственник здания один, а землепользователь - другой. как быть?

[ab2093]

ab2093, спасибо за ответ.
меня вот только смущает следущее: собственник здания один, а землепользователь - другой. как быть?

Если здание продается всЁ, то бывший владелец здания теряет статус землепользователя в режиме ПБсП (нечем ему на этой земле пользоваться, соответственнои и землей он не пользуется).

Однако, если земельные отношения оформлены (аренда или собственность) то, при собственности порядок прав надо оговаривать в договоре купли-продажи здания (если ничего не оговаривается, то земля автоматом переходит в собственность покупателя здания), а при аренде право аренды переходит к новому собственнику здания, но договор надо переоформлять (замена стороны в обязательстве в силу закона)

[@nton]

еще раз спасибо!
но я вот после ответа совсем запутался: участок в пользовании у одного юр. лица. здание - собственность ДРУГОГО юр. лица.
сейчас это ДРУГОЕ юр. лицо продает ВСЁ здание. участок пока не переоформлен. как быть с земельным участком? что получит покупатель здания кроме самого здания?
тут 4 участника: администрация, предоставившая в свое время ЗУ, пользователь ЗУ, собственник здания и покупатель здания.

[ab2093]

Что получит покупатель здания кроме самого здания?
тут 4 участника: администрация, предоставившая в свое время ЗУ, пользователь ЗУ, собственник здания и покупатель здания.

До продажи здания: пользователь земельного участка = прежнему собственнику здания
После продажи здания: пользователь земельного участка = новому собственнику здания

Поэтому лиц-то в процессе всего 3.

1. Покупатель здания получает: здание (после регистрации перехода права собственности), право на оформление земельного участка в аренду или собственность, право быстренько здание перепродать , обязанность по уплате земельного налога с момента регистрации перехода права собственности на здание. Кстати, еще один очень интересный вопрос: за какой объем земли нужно платить земельный налог новому собственнику здания? Наверное за весь, на который определено право ПБсП. А можно и похитрить: и платить под пятном застройки...

2. Продавец здания получает: деньги и свободу от прав на земельный участоки от земельного налога (при здании).

3. Местная администрация получает: обязанность оформления земельных отношений (если не было разграничения).

[B@lex]

Можно но ли поинтересоваться?
А если такая ситуация.
Покупатель приобрел у Продавца часть здания, а земельный участок находится у Продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. При этом Продавец не изъявляет особого желания в переоформлении/межевании земельного участка.
Что в этом случае делать Покупателю. И обязан ли он уплачивать земельный налог на переходящую долю земельного участка (ст. 552 ГК РФ).

[ab2093]

Что в этом случае делать Покупателю. И обязан ли он уплачивать земельный налог на переходящую долю земельного участка (ст. 552 ГК РФ).

Т.к. покупатель части здания является землепользователем (здание-то на земле), то налог платить обязан. База налога - в Вашей ситуации как минимум, полагаю, доля (в соответствии с долей в здании) в площади под пятном застройки.

Что касается оформления (по уму должны обращаться все вместе), то в ситуации, когда сособственник упирается у Вас выход один - пишите сособственнику о своем намерении, получайте (или не получайте) ответ и пишите заяву с объяснением в земельный орган.

[B@lex]

ab2093

, спасибо большое!!!
В отношении "пятна здания" я нашел Постановление ФАС Поволжского округа № А49-725/04-248А2 из которого следует, что выдел доли земли при нескольких собственниках здания расчитывается не исходя из "пятна" здания, а с учетом права собственности на часть здания с учетом его этажности.
Не руководство к пользованию, но позиция суда отдельного региона.