Купля-продажа недвижимости с 2016 г.

[smirnov_us]

Здравствуйте!

с 1 января 2016 г для ф.л. изменятся правила игры по налогообложению недвижимости. Будут облагать 13% в пределах 5 лет владения на разницу доходы минимум 70% от кадастра - расходы.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_171490/
Если покупаешь-продаешь часто, то получаются ощутимые величины. В связи с этим возникает ряд вопросов:

Применимо ли налогообложение сделок купли-продажи на основе кадастровой стоимости к ю.л.? понятно, что налог на имущество берут на основе кадастровой стоимости, а сделки купли-продажи? подскажите, пож-ста, какие там принципы?
Насколько я понимаю, ИП - не лучшая идея, т.к. там все время будет возникать вопрос, в предпринимательской ли деятельности или в личной все происходило. Рассматриваем тогда ООО.
Например, если зарегистрировать ООО УСН 15% и в пределах одного года получать выручку на сумму менее 60 млн (вроде, планируют повысить до 120 млн, это так?), будет ли работать? Покупка квартиры или иной недвижимости будет становится на затраты? По какой стоимости, по кадастровой или по стоимости в договоре? как она будет амортизироваться, на долгий срок? Не получится ли так, что при продаже затраты не признают или они будут настолько малы, что придется платить с доходов 15%?
Операции все будут происходить в Москве, ОКВЭДы будут соответствующие, "операции с недвижимостью". Но в налоге на прибыль есть региональная составляющая. Есть ли какие-нибудь регионы, где можно зарегистрировать ООО и платить меньше, чем 15%? Подскажите, пож-ста, что это за регионы.
Есть ли возможности по таким операциям (не сдача в аренду, а именно продажа), приобрести патент?
Подпадает ли вновь зарегистрированное ООО под налоговый мораторий на 2 года, объявленный с 01.01.15?
Какую оптимальную конструкцию Вы бы посоветовали?

Может быть несколько сумбурно и по обрывкам информации, но суть, думаю, понятна. Благодарю за Ваши мнения!

[Над.К]

а сделки купли-продажи? подскажите, пож-ста, какие там принципы?

Принципы зависят от системы налогообложения. Но никаких сроков владения недмижимости у юрлиц для налогообложения нет. Потому что у юрлиц нет НДФЛ.

и в пределах одного года получать выручку на сумму менее 60 млн

Выручка не 60 млн, а больше. Она каждый год индексируется.

Не получится ли так, что при продаже затраты не признают

Так это зависит от состава затрат и документов на них. И кадастровая стоимость тут вообще ни при чем.

как она будет амортизироваться

Если Вы недвижимость будете приходовать как ОС при УСН 15%, то Вы крупно влетите на налог. Потому что при продаже ОС стоимость покупки их придется из расходов вынуть, а поставить будет нечего.

Есть ли какие-нибудь регионы, где можно зарегистрировать ООО и платить меньше, чем 15%?

Есть. Например, Санкт-Петербург

Есть ли возможности по таким операциям (не сдача в аренду, а именно продажа), приобрести патент?

Нет

А вообще, знаете ли, при построении таких схем надо бы обращаться к специалистам в реале. А то на бесплатных форумах искать сведения при миллионных сделках прям скажем, некомильфо

[smirnov_us]

Спасибо за ответы! может, подскажете хор консультантов в Мск? Если можно, в личку...

[Над.К]

Не подскажу

[Зета]

На форумах хоть поправят, если "специалист" ахинею несет. А в реале он только клиенту "лапшу на уши вешает"

Так что где надежнее спрашивать, под большим вопросом))

[Над.К]

Зета, такие схемы строят специально обученные люди. За немаленькие деньги. Вы готовы тут вот взять и выстроить автору темы забесплатно эту схему?

[Зета]

Над.К, нет, конечно. Просто не так просто найти специалиста, в любой сфере.

[smirnov_us]

Да вообщем-то ничего сложного тут нет, просто если есть ответы на какие-то из этих вопросов, сами и построим. Слышал, что готовят законопроект, будут облагать 1% с оборота отдельные виды деятельности. Ничего не слышно про это?

[Vlad_]

А почему не использовать банально ИП на УСН "доход-расход" и спокойно платить 15 процентов с прибыли, то есть, с разницы между суммами продажи и покупки? При наличии соответствующего ОКВЭДа и частых продажах-покупках, думаю, сомнений в том, что это не личное имущество, а предпринимательская деятельность, не будет. Чаще нал орган доказывает обратное, особенно подлавливая 6-процентовиков.

[Зета]

Vlad_, фиксированный взнос будет большой у такого ИП. Тогда уж ООО лучше

[smirnov_us]

С ИП смущает что нужно отвечать всем своим имуществом и что его нужно будет корректно закрывать в случае чего. С ООО проще. Опять-таки необходимость доказывания что это для предпр деятельности.
А при упрощенце 15% (неважно, ИП или ООО) можно будет цену покупки ставить в расходы, если в течение года продаешь? А то насчитают просто 15%...
А что за фиксированный взнос?
Извиняюсь, что такие вопросы задаю, тема просто креативная, а знаний не достает

[Зета]

smirnov_us, не насчитают. Для вас это будет просто товар

http://wiki.klerk.ru/index.php/Фикси...взносы_ИП/2015

[Vlad_]

smirnov_us, не насчитают. Для вас это будет просто товар

http://wiki.klerk.ru/index.php/Фикси...взносы_ИП/2015

Копирую оттуда (выделено мной):

При УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов" - доходы, учитываемые в соответствии со статьей 346.15 НК РФ. Т.е. те доходы, которые облагаются налогом по УСН (такие доходы указываются в графе 4 книги доходов и расходов и указываются в строке 210 налоговой декларации по УСН). Расходы при определении дохода для расчета взносов не учитываются;

Это что же, этот самый 1 "превышающий" 300 тысяч процент нужно платить со всего дохода, не учитывая расходы??))) Вот же, не знал, хорошо, вовремя подсказали. Но это же не правильно, это противоречит логике и смыслу данного вида УСН.

[Над.К]

Это что же, этот самый 1 "превышающий" 300 тысяч процент нужно платить со всего дохода, не учитывая расходы??)

Да.

это противоречит логике и смыслу данного вида УСН.

А это не налог, а взносы. Они никак не могут противоречить налогу ))

[prof-kom.ru]

При наличии соответствующего ОКВЭДа ....

Задавались вопросом что будет, если ОКВЭДа не будет?

[TRS]

Общая сумма фиксированных страховых взносов в ПФ за год не может быть более 8 МРОТ х 12 х 26%. Т.е. в 2015 году не может быть более 148 886,40 руб (5965 × 8 × 12 × 26%)