ИП на УСН-6% продажа коммерч. недвиж (до 3-х лет) - УСН или НДФЛ-?

[zaratushtra]

ИП применяет УСН 6% и ЕНВД.
В 2011 года был построен и введен в эксплуатацию магазин (недвижимость зарегистрирована в юстиции)
С момента ввода в эксплуатацию и по настоящее время этот магазин сдан в аренду (срочный договор на 11 мес.), доходы от которой облагаются УСН - 6%.
В ЕГРИП видов деятельности относящихся к строительству не зарегистрировано, только розничная и оптовая торговля, аренда и бытовые услуги.

Сейчас этот магазин хочет выкупить Арендатор по очень хорошей цене.
Так как с момента ввода в эксплуатацию не прошло 3-х лет, то продажа данного объекта попадает под налогообложение НДФЛ, это всех устраивает, так как документы подтверждающие расходы на строительство имеются, но так как ИП применяет УСН, то есть риск что могут доначислить УСН 6% со всей суммы, а это очень большая сумма, тогда проще закрыть ИП и оформить сделку и открыть ИП уже после сделки.

Устный ответ инспектора из местной налоговой: "так как строительных видов деятельности у ИП не открыто, то сделка попадает по налогообложение НДФЛ.... хотя было какое-то письмо... и там кажется сказали, что надо облагать УСН.... в общем читать надо..."

Прошу форумчан высказать мнение. Добавил опросник.

[ATAMAH]

Посмотрите ниже в моей теме обсуждается http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=500917

[zaratushtra]

ATAMAH, у меня немного другие цели, при УСН 6% гораздо дешевле закрыть ИП, провести продажу, а потом открыть ИП.

[бух2007]

так как строительных видов деятельности у ИП не открыто, то сделка попадает по налогообложение НДФЛ....

Глупость. Причем тут ОКВЭДы в ЕГРИП? Налоговики на них помешаны просто.
Это доход от предпринимательской деятельности.
Может и "проскочить" декларация 3-НДФЛ, но шансов на это мало.

[Над.К]

у меня немного другие цели, при УСН 6% гораздо дешевле закрыть ИП, провести продажу, а потом открыть ИП.

А это не факт, что физлицу дадут получить имущественный вычет в размере затрат на строительство магазина. Поскольку Минфин и ФНС считают, что раз использовалось в предпринимательской деятельности, всё, вычет не положен.
Шансов очень мало, действительно
А про строительство просто бред ответили, это тут совсем ни при чем

[zaratushtra]

бух2007,
Над.К,
огромное спасибо!
Значит пойдем другим путем: оценка независимым оценщиком "рыночной стоимости" и УСН 6%, вопрос согласится ли проводить по "рыночной стоимости" покупатель....

[ATAMAH]

Не понял. То есть если закроешь ип не получится получить имущественный вычет по ндфл, даже если владел больше 3х лет?

[Над.К]

ATAMAH, ну ФНС и Минфин пытаются сказать об этом, да. Судебной практика пока не было. Но сам факт, что практика может появиться только из СОЮ (а не из арбитражных судов), уже не радует Поскольку в СОЮ судиться сложнее. Судьи там менее знающие налоговые законы.

[ATAMAH]

Над.К, А есть письмо какое то, где ФНС и минфин пытаются об этом сказать? Как они обосновывают?

[odi-odin]

Вот, к примеру. В 2013, тоже было что-то подобное.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/3-716 09.06.2012

Вопрос: Физическое лицо более 10 лет является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме. Раньше это лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и вело в помещении предпринимательскую деятельность (магазин). Более трех лет назад собственник помещения официально утратил статус ИП и стал сдавать помещение в аренду другим лицам, которые используют помещение для организации магазина. Сейчас собственник хочет продать нежилое помещение другому физическому лицу. Будет ли доход, полученный от продажи такого помещения, доходом, не подлежащим налогообложению (освобождаются от налогообложения) по пп. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи нежилого помещения, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из письма, физическим лицом продано нежилое помещение, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

[odi-odin]

Вот еще

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
23.04.2013
№ 03-04-05/14060

Вопрос: Хотелось бы уточнить информацию по налогам и сборам при продаже имущества, которым владею с 2009 г.; ранее являлся предпринимателем и получал с этого здания доход от аренды, сейчас предпринимателем не являюсь, инвалид 2 группы, владею зданием и землей на правах собственника с 2009 г. В налоговой инспекции разъяснили, что согласно п. 17.1 ст. 217, если продажа идет как от физ. лица, то не облагается никакими налогами, при условии владения более 3-х лет. Не могли бы дать разъяснения по данному вопросу.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи имущества, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Как следует из письма, физическим лицом продано имущество, которое использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, после прекращения осуществления такой деятельности.
К доходу, полученному от реализации имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.
Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

[ATAMAH]

odi-odin, спасибо за письма

[ATAMAH]

ATAMAH, ну ФНС и Минфин пытаются сказать об этом, да. Судебной практика пока не было. Но сам факт, что практика может появиться только из СОЮ (а не из арбитражных судов), уже не радует Поскольку в СОЮ судиться сложнее. Судьи там менее знающие налоговые законы.

Так получается, что если владел недвижимостью больше 3х лет, то этот доход не включается в расчет ндфл, а не применяется имущественный вычет. То есть можно закрыть ИП, продать недвижимость, стать на учет ИП и обязанности платить НДФЛ со сделки не будет?

[Над.К]

ATAMAH, Вы видели второе письмо Минфина? Оно как раз про эту ситуацию. То, что оно противоречит НК другой вопрос. И не факт, что налоговая возьмет это письмо на вооружение. Но очень может быть, что за вычет придется судиться

[ATAMAH]

Над.К, По моему второе письмо явный бред, хотя бы потому что в законе четко сказано "индивидуальными предпринимателями", я же не являюсь им после закрытия.

[Над.К]

Ну бред понятно, не первый и не последний раз бредят. Но дело в том, что суды общей юрисдикции могут бредить так же Они не сильно лучше работников Минфина и в предпринимательстве разбираются очень плохо. А судиться придется там. В арбитраже бы выиграли наверняка, а тут вот в СОЮ... Никто выигрыш не гарантирует

[ATAMAH]

Понял. Узнаю у нас в налоговой как они смотрят на этот вопрос.

[Taiska]

Может стоить задать официальный вопрос налоговой и получить от них официальный ответ. Тогда таким ответом можно себя обезопасить.