Разногласия с арендодателем офисного помещения

[Bream31]

Уважаемые юристы, нужна Ваша помощь.
Суть проблемы: ООО арендует офис с июня 2009 года, акт приема-передачи был подписать вместе с договором того же месяца. Все было хорошо пока не наступили морозы, в офисе не возможно сидеть в верхней одежде, не говоря уже работать (замерили температуру +8 градусов). Отопление собственное (котел). На втором этаже все отлично, даже можно так сказать жарко. После не однократных жалоб всего первого этажа, ответ был таков - "мы все сегодня исправим". Прошло несколько дней, ничего - радиатор как была холодный, так и остался (есть офисы, где радиаторов вообще нет). После того как чуть ли не силком привели арендодателя в офис, была попытка увеличить температуру. Дальше было еще интереснее два дня в помещение было страшно заходить, очень сильный запах газа, на звонки арендодателю, ответ был как всегда - "сейчас придем". Понятное дело никто не пришел пока не вызвали газовиков. Как выяснилось огонь в котле потух и газ шуровал сам по себе (заметьте два дня).
В интернете нашел вот это:

Сотрудникам организаций, чья работа выполняется сидя, стоя и сопровождается незначительным физическим напряжением, то есть в офисах, - работодатели должны обеспечивать температуру в помещении не менее +20 градусов.
Если в офисе холоднее, то надо сокращать рабочее время: по часу за каждый градус ниже нормы - при 19 градусах рабочая смена длится 7 часов, при 18 градусах - 6 часов и т. д. Если холоднее 12 градусов, можно не выходить на работу. Но зарплата выплачивается полностью.
Такие правила закреплены в Трудовом кодексе и СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Подскажите как поступить, написать претензионное письмо с уведомлением, что оплачивать за эти месяцы мы не собираемся - так как все сотрудники находились по домам. А еще оплата за интернет, телефон и т.д., как с этим поступить?

Заранее спасибо,
с уважением, Bream

[alz]

Подскажите как поступить, написать претензионное письмо с уведомлением, что оплачивать за эти месяцы мы не собираемся - так как все сотрудники находились по домам. А еще оплата за интернет, телефон и т.д., как с этим поступить?

А что вдоговоре аренды сказано про это?
Про то, какое должно быть помещение. Какие требования?

Есть ли порядок рассмотрения претензий в договоре?

[Bream31]

В договоре указано по этой теме только вот:
Арендодатель обязан:
1. В случае аварии, произошедшей не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению, если аварии случились по вине арендатора, то последствия устранения лежат на арендаторе.
2. Содержать подходы к зданию, коридоры, места общего пользования в исправности и надлежащем санитарном и техническом состоянии.
3. В течении действия настоящего договора арендодатель обеспечивает арендатора коммунальными услугами: осуществлять подачу электроэнергии, подачу холодной воды, сезонное теплоснабжение, канализацию. При этом, арендодатель не несет ответственности за перебои (временное прекращение) и/или изменение электро, тепло, водоснабжения, канализации, если это связано с авариями, ремонтом или техническим обслуживанием этих систем и сетей организациями, оказывающие коммунальные услуги, либо по иным причинам, не зависящим от арендодателя, а так же ущерб любого рода, явившемся прямым или косвенным результатам таких перебоев (временного прекращения и/или изменение параметров). В случае отключения арендодателем электро, тепло, водоснабжение, канализацию с целью проведения ремонтных работ, арендодатель обязан предварительно предупредить об этом арендатора.
Далее - ответственность сторон.
1. В случае не исполнения или не надлежащего исполнения условий договора виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
2. Все споры и разногласия между сторонами разрешаются путем переговоров, а при не достижении согласия спор подлежит разрешению в соответствии с действующим законодательством РФ.

Ну вот в основном и все, что касается помещения.

[Bream31]

Очень прошу, подскажите как действовать

[alz]

1. Претензия в рамках договора аренды, то есть со ссылкой на пункт о теплоснабжении. В письме нужно указать температуру, каждый день составляйте акт о температуре.
В письме также сообщите, что арендную плату не будете платить за дни, в которые ненадлежащая была температура.
Потребуйте ответа в письменном виде в максимально короткий срок, так чтобы они успели, скажем, 3-7 дней.
2. Связаться с коммунальными службами (лучше аварийными), письменно зафиксировать их приход, потребовать составление актов, иных документов, записывайте телефоны, имена, должности. Это свидетели! Вы пишите, что вызывали газовиков, нужно вызвать повторно и попросить составить документ.
3. Обратиться в СЭС (Роспотребнадзор) и попросить провести проверку.
4. В случае ответа, не устраивающего Вас, или игнорирования Вашей претензии нужно обратиться в арбитраж и взыскать убытки, которые образовались в результате простоя.
Нужно документировать убытки, фиксировать дни невыхода сотрудников на работу, остановку отгрузки или производства и фиксировать все в денежных показателях.
Фиксировать дни оплаты телефона, интернета, которые не использовались в результате неисполнения договора.

Я бы действовал так.

[Bream31]

alz спасибо больше.