Налог от продажи недвижимости.

[Владимир-С]

ИП зарегистрирован с налогообложением по доходам.

Ситуация такая: куплена квартира по цене 800.000 рублей, которая затем переведена в нежилое помещение, отремонтирована и продана под офис по цене 1.500.000 рублй.

Как здесь исчислить налоги?

[Циник]

Вы 6 процентов не можете посчитать или есть другие сложности?

[Владимир-С]

Есть другие сложности.

Договор купли-продажи я подписываю просто как человек, и там нигде не указано само понятие ИП. А если так, то какие основания для исчисления налогов как со сделки ИП?

В этом офисе я профессиональной деятельностью не занимался (вид деятельности ИП - консалтинг).

И вообще, разовая продажа нежилого помещения - это деятельность?

[Циник]

Раз Вы этот вопрос задаете, то нет.

[Владимир-С]

А если не деятельность, то как исчислить налоги? Как физическому лицу? И воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

[Циник]

Как физическому лицу? И воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

да

[Над.К]

Договор купли-продажи я подписываю просто как человек, и там нигде не указано само понятие ИП.

Вообще-то ИП это физлицо, и недвижимость не может быть оформлена на ИП никак. Поэтому и договор всегда будет с физиком, иначе он регистрацию не пройдет.

[Владимир-С]

Я это знаю, это же и является причиной неопределенности - ведь в НК говорится об имущественных вычетах при продаже ЖИЛЫХ помещений, а я продаю нежилое помещение. Обосновано ли здесь применение вычета?

[Над.К]

Вы сможете получить вычет в размере 125 тысяч. Либо, если все расходы документально подтверждены, то в сумме фактически произведенных расходов.
Но все-таки это ближе к предпринимательской деятельности. Независимо от того, есть у Вас в ЕГРИП такой ОКВЭД или нет

[Владимир-С]

Вы сможете получить вычет в размере 125 тысяч. Либо, если все расходы документально подтверждены, то в сумме фактически произведенных расходов.

Расходы подтверждены. Но сомневаюсь, что можно их вычесть, ибо есть вот такая информация:

=============
Индивидуальный предприниматель при продаже недвижимости, которую ранее он использовал в коммерческих целях, не вправе претендовать на имущественный вычет по НДФЛ. К такому выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 4 июля 2008 г. № А42-6341/2007.
В рассматриваемом деле бизнесмена обнадежило решение судей апелляционной инстанции, по мнению которых сама по себе реализация недвижимости не относится к деятельности, осуществляемой заявителем, и не связана с получением дохода от предпринимательской деятельности. Однако «подержать в руках» отвоеванный вычет коммерсанту так и не удалось: ФАС Северо-Западного округа принял сторону налоговой инспекции, упрекнув «апелляционщиков» в неправильном применении норм материального права и искаженной трактовке законодательства. Арбитры указали, что поскольку в данном деле речь идет о коммерческой недвижимости, то оснований применять положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса попросту нет.
Предприниматель, отметили судьи, должен довольствоваться профессиональным налоговым вычетом, предусмотренным пунктом 1 статьи 221 кодекса. Напомним, что данная норма позволяет уменьшить базу по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат, связанных с извлечением дохода.

[Над.К]

Владимир-С, еще раз - если предпринимательская деятельность, то значит и налог платите как ИП. И вычета не будет.
Если Вы стоите на позиции, что это не предпринимательская деятельность, а помещение приобреталось для себя, а потом просто за ненадобностью продано, то Вы выступаете как просто физик.
В упомянутом деле ситуация несколько другая - там ИПшница продавала свой магазин, в котором торговала раньше.

[Владимир-С]

Меня немного удивляет этот оброт - "Если Вы стоите на позиции, что это не предпринимательская деятельность". В том смысле, что разве дело зависит от моей позиции? Вроде бы, привалирует Закон, разве не так? А что он гласит в данном случае?

[Над.К]

Владимир-С, да ничего он не гласит. У ИП вообще все имущество личное, и разделить его крайне сложно.
Да и законы можно по разному трактовать. У нас судам бы делать нечего было, если бы законы были однозначны и трактовались всеми одинаково.
Я вот считаю, что в данном случае это предпринимательская деятельность - Вы купили помещение и отремонтировали его с целью получения прибыли от продажи его.

[Владимир-С]

Тогда можно воспользоваться профессиональным налоговым вычетом, предусмотренным пунктом 1 статьи 221 кодекса?

Разумеется, если прежде перерегистрироваться в ИП с начислением налоговой базы от доходов за вычетом расходов.

Это будет корректно?

[Над.К]

Вот тут боюсь Вам откажут в вычете. Потому что покупали Вы помещение будучи на другой системе налогообложения.

[Владимир-С]

А если я купил помещение, вообще не являясь ИП?

[Над.К]

Тогда еще есть шанс побороться за имущественный вычет и НДФЛ

[Владимир-С]

Только шанс?

А каковы же контрдоводы?

[Над.К]

Владимир-С, тут как суд решит, так и будет Тема очень скользкая.
Идеальный вариант - сделать запрос про ситуацию в налоговую, и посмотреть, каковы будут их доводы.

[Владимир-С]

Вот и я тоже склоняюсь к запросу, да ведь они толком не отвечают - просто процитируют НК, да и всё.

А можно ли написать запрос в Минфин?

[Над.К]

Можно. Впрочем, они тоже скорее всего процитируют НК Но хотя бы Вы сможете на основе его позиции какое-нибудь решение принять

[Владимир-С]

А вот если прежде перерегистрироваться в ИП с начислением налоговой базы от доходов за вычетом расходов, тогда сомнения в правомерности профессионального вычета исчезают?

Или еще непременно нужно указать вид деятельности типа ремонта и торговли недвижимостью?

[Циник]

Профессиональный вычет - это термин, применимый для предпринимателей на общей системе налогообложения, не на упрощенке.
А для просто физиков более применим имущественный вычет.

[Владимир-С]

Согласен.

А на упрощенке при налогообложении доходов за вычетом расходов - как назвать сумму потраченных средств?

[Циник]

Расходами.