Договор найма жилого помещения

[poiuy]

Господа юристы прошу совета в следующей ситуации.
В городе Москве двумя между физ. лицами был официально заключен договор аренды (найма) жилого помещения (квартиры), арендатор зарегистрирован по адресу аренды сроком до 2009 года. В настоящее время арендодатель умер, а наследником квартиры является несовершеннолетняя родственница арендодателя, над которой в настоящее время её родственниками оформляется опека.
Всего бы ничего снимали бы дальше и платили деньги новым будущим собственникам, но в какой-то момент пришли люди из ЖЭКО и попросили арендатора освободить квартиру с целью её опечатать сроком на 6 месяцев до вступления наследника в права наследства (по-моему, это просто бред). Сами наследники и не против, чтобы там проживал арендатор, но ЖЭК это явно не волнует.
-Какие права у ЖЭКА в данной ситуации и есть ли у них какие-либо правомочия в отношении данной квартиры, в том числе опечатать и выселить арендатора до вступления в наследство новых собственников и заключения нового договора аренды?
-Какие права в настоящее время у арендатора, сохранит ли он право аренды в связи со сменой арендодателя, до и после вступления в наследство (675 ГК – как это оформить)?
-Что можно посоветовать арендатору на эти 6 месяцев и после?
Если возможно ссылки на нормативку, чтобы ЖЭКУ в лицо тыкнуть, а то совсем какой-то беспредел чиновничий .

С уважение к юристам .

З.ы. Тут мысль пришла – может быть нотариус может оформить доверительного управляющего этой квартиры до вступления в наследство и регистрации права собственности и с д.у. заключить новый временный договор аренды?

[Law]

Квартира частная - шлите ЖЭК далеко пригрозив судом об ограничении права собственности.
Да, сохранит.

А наследникам вот:

Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство

2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

[Alena-05-1980]

Прежде всего, вопрос, на сколько был оформлен договор аренды квартиры???? Если больше чем на год (а у вас написано, как я поняла - дот 2009 года), тогда обязательно долна быть государственная регистрация данного договора в Федеральной регистрационной службе. Если регистрацию не прошли - выкиньте этот договор в мусорку и съезжайте. Смотрите ст. 609 Гражданского кодекса РФ - договор аренды сроком более года подлежит государственной регистрациию.
Касаемо вопроса по ЖЭКУ - пусть отдыхают, т.к. распоряжение имуществом имеет право только собственник или его наследники. По поводу наследникв читайте это: ст. 617 Граждаского кодекса РФ "переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу НЕ является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Отсюда следуют, что Жэк что-то много на себя берет. А на какие основания для опечатывания кваритры предъявляют они Вам?

[Pома]

З.ы. Тут мысль пришла – может быть нотариус может оформить доверительного управляющего этой квартиры до вступления в наследство и регистрации права собственности и с д.у. заключить новый временный договор аренды?

заявления, поданные нотариусу о принятии мер охраны наследства и управления им, обязательны для исполнения

с целью её опечатать сроком на 6 месяцев до вступления наследника в права наследства

в наследство можно вступить не только юридически но и фактически, т.е. даже до обращения к нотариусу наследник оплачивая комунальные платежи за квартиру уже совершает действие, подтверждающее его вступление в наследство фактически.
Статья 1153. Способы принятия наследства
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

[poiuy]

Квартира частная - шлите ЖЭК далеко пригрозив судом об ограничении права собственности.
Да, сохранит.

А наследникам вот:

Статья 1163. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство

2. При наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство о праве на наследство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

К сожалению нотариусы на практике этого не делают

[poiuy]

Прежде всего, вопрос, на сколько был оформлен договор аренды квартиры???? Если больше чем на год (а у вас написано, как я поняла - дот 2009 года), тогда обязательно долна быть государственная регистрация данного договора в Федеральной регистрационной службе. Если регистрацию не прошли - выкиньте этот договор в мусорку и съезжайте. Смотрите ст. 609 Гражданского кодекса РФ - договор аренды сроком более года подлежит государственной регистрациию.
Касаемо вопроса по ЖЭКУ - пусть отдыхают, т.к. распоряжение имуществом имеет право только собственник или его наследники. По поводу наследникв читайте это: ст. 617 Граждаского кодекса РФ "переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу НЕ является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Отсюда следуют, что Жэк что-то много на себя берет. А на какие основания для опечатывания кваритры предъявляют они Вам?

Документов пока не видел (ситуация у друзей), но до 2009 года - регистрация, так что съезжать без решения суда никто не будет.

Опечатывают они, так я так понимаю, в рамках приняти мер по охране наследства , ну конечно их пошлем

[poiuy]

заявления, поданные нотариусу о принятии мер охраны наследства и управления им, обязательны для исполнения



в наследство можно вступить не только юридически но и фактически, т.е. даже до обращения к нотариусу наследник оплачивая комунальные платежи за квартиру уже совершает действие, подтверждающее его вступление в наследство фактически.
Статья 1153. Способы принятия наследства
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

Ага, мне сегодня один нотариус посоветовал как вариант, чтобы нотариус назначил арендатора охранять квартиру.

Несовершеннолетний (14 лет) может вступить в наследство или это должны быть его законные представители, а органы опеки и попечительства тут каким-либо боком не затесались?

[Alena-05-1980]

Ну про договор в мусорку и съезжать ... естественно, вы же понимаете, что это условное написание и имелось в виду, что на самом деле можно считать что просто такого договора нет!!!! По крайней мере по требованиям закона, т.к. несоблюдение требований законодательства влечет недействительность договора.
Ну ведь про это знаем только Вы и мы, верно???? Так что, сами (ваши друзья) пусть тему не поднимают о гос.регистрации договора, может и не всплывёт... если у Жэка и прочих гос.органов жаждущих наложить аресты и прочее... юристы неграмотные...

[poiuy]

Ну про договор в мусорку и съезжать ... естественно, вы же понимаете, что это условное написание и имелось в виду, что на самом деле можно считать что просто такого договора нет!!!! По крайней мере по требованиям закона, т.к. несоблюдение требований законодательства влечет недействительность договора.
Ну ведь про это знаем только Вы и мы, верно???? Так что, сами (ваши друзья) пусть тему не поднимают о гос.регистрации договора, может и не всплывёт... если у Жэка и прочих гос.органов жаждущих наложить аресты и прочее... юристы неграмотные...

Согласен с Вами Алена, чиновничий беспредел и безграмотность дооооооостали .
Надо быть самим подкованным, а если кому-то из нас в чем-то не хватает специальных знаний , то этот форум здорово помогает.

[Alena-05-1980]

poiuy,согласна с Вами. Форум помогает не только Вам, но и мне, например как юристу (поскольку все знать невозможно, а грамотных людей здесь много, помогут, подскажут). Так что, возникают вопросы - сюда!
желаем удачи Вашим знакомым, напишите итог, интересно просто, кто что предпримет в дальнейшем.