Продажа апартаментов с НДС или без?

[minzem]

Из Письма Минфина от 07.08.13 № 03-07-07/31823, следует что апартаменты продаваемые для личного пользования физлицами по 214-ФЗ не облагаются НДС.

У меня вопрос: правильно ли я понимаю, что
1)апартаменты купленные по 214-ФЗ не облагаются НДС, 2) точно такие же апартаменты купленные для личного проживания, но по договору купли продажи или пред договору (не по 214-фз) облагаются НДС?

[Server56]

1)апартаменты купленные по 214-ФЗ не облагаются НДС,

Правильно.

точно такие же апартаменты купленные для личного проживания, но по договору купли продажи или пред договору (не по 214-фз) облагаются НДС?

Не правильно.

[minzem]

А как быть с этим:

Апартаменты-нежилые помещения и облагаются НДС по договору купли-продажи - позиция ФНС

17.08.2015№ ГД-4-3/14434@
Вопрос: Об определении налоговой базы по НДС при реализации физлицам нежилого помещения по договору купли-продажи.

Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение ОАО по вопросу применения налога на добавленную стоимость при реализации физическим лицам нежилого помещения по договору купли-продажи и сообщает следующее.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
На основании пункта 1 статьи 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
Согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 38 Кодекса под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 154 Кодекса налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено данной статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога на добавленную стоимость.
Учитывая изложенное, при реализации физическим лицам по договорам купли-продажи нежилого помещения налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в порядке, установленном пунктом 1 статьи 154 Кодекса.
В отношении порядка определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при реализации имущественных прав ФНС России сообщает, что на основании пункта 3 статьи 155 Кодекса при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога на добавленную стоимость и расходами на приобретение указанных прав.
Учитывая, что, как следует из обращения заявителя, организацией были осуществлены операции по реализации имущества, а не имущественных прав, письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291@ к указанной ситуации не относится.


Действительный
государственный советник
Российской Федерации
3 класса
Д.Ю.ГРИГОРЕНКО
17.08.2015

[Server56]

А что такое "апартаменты"?

[minzem]

Что-то так:
В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. № 1488 “Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями” апартаменты — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) в средстве размещения (гостиница, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым для проживания (метель, инвентарь и т.п.).

Традиционно принято выделять 4 вида апартаментов: апарт-отели, кондо-отели, просто апартаменты и сервисные апартаменты.

Примечание. Только в кондо-отеле можно приобрести апартаменты в собственность, в трех остальных вышеуказанных типах отелей номера только сдаются.

Апартамент не является жилым помещением, предназначенным для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, тогда как квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Отличия апартаментов от квартиры:

1.Юридический статус.

Необходимой характеристикой любого жилья, в том числе и квартиры, является его функциональное предназначение: оно предназначено для проживания граждан.

Апартаменты имеют иное функциональное назначение и используются для временного пребывания. Юридически апартаменты являются нежилым помещением.

2.Относительная дешевизна апартаментов.

Стоимость апартаментов существенно ниже стоимости квартир. По сравнению с аналогичными по характеристикам квартирами, покупатель сможет приобрести апартаменты в центре города, в районах с хорошей локацией, транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

3.Проблемы с социальной инфраструктурой.

В настоящее время застройщики крупных комплексов не обязаны возводить социальную инфраструктуру (строительство детских садов, школ, поликлиник и т.п.) и, как правило, этого не делают. Ряд апарт-комплексов строится в районах с уже сложившейся инфраструктурой, но этого не достаточно при значительном приросте населения в определенном районе.

Примечание. Стоит отметить, что для владельцев апартаментов действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для собственников квартир, обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. Что касается медицинского обслуживания, то постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

4.Нормы САНПИН.

Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое

Санитарные нормы, по которым строятся апартаменты отличаются от норм жилых домов. В основном применение СанПиН остается на совести застройщика, но, как показывает практика, большинство компаний предпочитают их придерживаться.

5.Невозможность регистрации.

Статья 16 ЖК РФ определяет, что к жилым помещениям относится только жилой дом или его часть, а также квартира или ее часть.

Юридически апартаменты жильём не являются, поэтому получить регистрацию по месту жительства («постоянная регистрация» или «прописка») в таких помещениях нельзя.

Апартаменты – это гостиничные номера. Право регистрации у владельцев апартаментов возникает тогда, когда здание, в котором они находятся, имеет статус гостиницы или апарт-отеля. Если же изначально комплекс апартаментов не был построен как гостиница, то жильцы общим решением имеют право сменить статус самостоятельно.

Примечание. В апартаментах можно получить «временную» регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока снова «временно» зарегистрироваться еще на 5 лет.

6.Высокие коммунальные платежи.

Управляют зданием и предоставляют услуги, в том числе коммунальные, в апартаментах специализированные организации — управляющие компании.

Все объекты жизнеобеспечения (водоснабжения, отопления, подвальные помещения) являются собственностью застройщика. Начисления тарифов за предоставление коммунальных услуг не регламентируется социальными нормами для жилых помещений, а исходят из тарифов коммерческих организаций.

Примечание. Разница в размерах платежей между апартаментами и квартирами может составлять от 35% до59%.

7.Отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

В отношении многоквартирных домов Жилищным кодексом четко закреплен порядок управления, в отношении нежилых помещений – нет. Эксплуатация апартаментов законодательному регулированию не подлежит. В апартаментах никакого общедомового имущества у собственников быть не может. Это не жилой дом – все принадлежит продавцу.

8.Нежелательные соседи.

Поскольку апартаменты – это нежилая недвижимость, то может случиться, что в соседней «квартире» будет организован офис.

Но с другой стороны, категория нежилых помещений позволяют владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.

9.Обращения взыскания на апартаменты по исполнительному документу.

Статьей 79 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.

10.Свобода в оформлении помещений.

Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

Обратите внимание! Приобретение апартаментов всегда носит инвестиционный характер, тогда как квартиры – социальный, приобретение апартаментов в большинстве случаев имеет целью извлечение прибыли, тогда как квартиры – проживание.

[Server56]

Ну если юридически апартаменты нельзя определить, как жилые дома, жилые помещения и доли в них, то льгота подп. 22 п. 3 ст. 149 на них не распространяется. Сл-но, продаются они, как и нежилые помещения, с НДС.

[minzem]

Таким образом по ДДУ по 214-ФЗ не облагаются НДС,
по договорам купли-продажи - облагаются НДС?

Вот позиция Минфина:

Вопрос:

О налогообложении НДС услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми (офисными) помещениями, а также о порядке определения финансового результата и его налогообложения налогом на прибыль у застройщика по деятельности, связанной со строительством.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 23 марта 2012 г. N 03-07-10/06

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций по услугам застройщика, оказываемым на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными нежилыми (офисными) помещениями, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Таким образом, в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость, установленное вышеуказанным пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Кодекса, не применяется. В то же время услуги застройщика, оказываемые гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых гражданами для личных, семейных нужд, по нашему мнению, от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождаются.

На основании пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного пп. 2 п. 1 ст. 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.

Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Кодекса для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, в том числе в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, включает в себя разницу:

между размером средств на содержание застройщика, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию;
договорной стоимостью объекта и фактическими затратами по строительству с учетом затрат по содержанию застройщика.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 264 Кодекса к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в том числе суммы налогов и сборов, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 Кодекса.

Учитывая изложенное, если после завершения строительства у организации-застройщика остается положительная разница между суммой средств целевого финансирования и суммой фактических затрат на строительство (создание) объекта недвижимости, не подлежащая возврату дольщикам по условиям договора, то указанная сумма в целях налогообложения прибыли утрачивает статус средств целевого финансирования и подлежит включению в состав внереализационных доходов на основании п. 14 ст. 250 Кодекса.

Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА

О налогообложении НДС услуг застройщика по договорам участия в долевом строительстве, объектом которых являются апартаменты для проживания физлиц в составе гостиничного комплекса

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 7 августа 2013 г. N 03-07-07/31823

В связи с письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость по услугам застройщика, оказываемым по договорам участия в долевом строительстве гостиничного комплекса, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

В соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В связи с этим услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц в составе гостиничного комплекса, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

И. В.ТРУНИН

07.08.2013

[Server56]

То есть при заключении ДДУ апартаменты признаются жилым помещением, при заключении ДКП- нет.
Интересная логика.
А при строительстве апарт-отеля ДДУ можно заключать?

[minzem]

Крупные застройщики так и делают. При строительстве апарт-отеля заключают ДДУ и освобождаются от НДС не только от продажи апартаментов, но и от продажи гаражей
в апарт-отелях. Кроме того, от НДС освобождаются услуги (вознаграждение) застройщика, при выполнении подрядных работ привлеченными силами.



Позиция Минфина РФ: Льгота по освобождению от НДС оказания услуг застройщика (подп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ)

"Суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика с 1 октября 2010 г., не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость."

Письмо Минфина РФ от 29.07.2011 г. № 03-07-07/43
Письмо Минфина РФ от 08.11.2010 г. № 03-07-10/17

(1) Определение ВАС РФ от 08.08.2013 № ВАС-10423/13 «Об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ»

[Server56]

Спасибо! Возьму на вооружение. Добавлю в книжку эти сведения.