Обустройство бетонной площадки арендованного у физ. лица помещения.

[Дт-Кт]

Добрый день, уважаемые клерки, помогите разобраться с такой ситуацией:
ООО арендует у собственника ООО (он же генеральный директор) помещение под ведение деятельности по производству окон ПВХ.
Возникла необходимость вокруг помещения залить бетонную площадку для того, чтобы хранить на улице профиль, металл, и прочие материалы.
Могу ли я данные расходы принять к налоговому учету и включить их в себестоимость???

[tv06]

Площадка принадлежит собственнику помещения?

[Дт-Кт]

да, но она в плачевном состоянии

[tv06]

"Налог на прибыль: учет доходов и расходов", 2013, N 12

Вопрос: Организация арендует у физического лица часть нежилого офисного помещения, принадлежащего ему на праве собственности. По условиям договора арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт данного помещения. В сентябре 2013 г. организация привлекла подрядную организацию для проведения косметического ремонта офиса. Стоимость ремонтных работ учтена в составе прочих расходов при исчислении налога на прибыль за девять месяцев 2013 г. Правомерны ли действия налогоплательщика? Могут ли возникнуть претензии со стороны контролирующих органов ввиду того, что отремонтированное помещение арендовано у физического лица?

Ответ: Полагаем, что претензий со стороны налоговых органов в отношении признания в налоговых расходах затрат на текущий ремонт арендованного у физического лица офиса (при условии надлежащего документального оформления такой операции) быть не должно. Поясним, почему.
В силу ст. 247 НК РФ прибыль для российской организации, не являющейся участником консолидированной группы налогоплательщиков, - это положительная разница между полученными доходами и произведенными расходами, которые определяются по правилам, установленным гл. 25 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Между тем важно, чтобы они не входили в перечень расходов, указанных в ст. 270 НК РФ (здесь поименованы затраты, не учитываемые в целях налогообложения), были экономически оправданны и подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
По норме ст. 260 НК РФ понесенные налогоплательщиком затраты на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в полном объеме в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены. Данные положения применяются и в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между сторонами возмещение упомянутых затрат арендодателем не предусмотрено.
Как видим, расходы на ремонт основных средств признаются в налоговом учете в том случае, если они являются амортизируемыми: имеют срок полезного использования более 12 месяцев, их стоимость превышает 40 000 руб. (погашается путем начисления амортизации), находятся у налогоплательщика на праве собственности и используются им для извлечения дохода. Такие отличительные признаки амортизируемого имущества закреплены в п. 1 ст. 256 НК РФ.
Очевидно, что недвижимое имущество, принадлежащее физическому лицу (не имеющему статуса индивидуального предпринимателя), амортизируемым не является. Следовательно, нет оснований для признания расходов на ремонт такого имущества в целях исчисления налога на прибыль, поскольку нормы ст. 260 НК РФ ограничивают отнесение к прочим только расходов арендатора на ремонт амортизируемых основных средств.
Однако это не означает, что арендатор, потратившийся на ремонт используемого им в деятельности офисного помещения, не сможет учесть эти затраты при исчислении налога на прибыль. Напомним, что перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, не является закрытым. Подпункт 49 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть любые другие расходы, не поименованные в данной статье. Разумеется, при их соответствии критериям, установленным ст. 252 НК РФ.
Данную позицию разделяет финансовое ведомство. В Письмах от 01.02.2011 N 03-03-06/1/51, от 13.12.2010 N 03-03-06/1/773, от 15.07.2009 N 03-03-06/1/470 Минфин России разъяснил: расходы на ремонт основных средств, не являющихся амортизируемым имуществом в налоговом учете арендодателя (имущество, арендованное у налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы, физических лиц и др.), могут быть учтены для целей налогообложения прибыли на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии, что такие расходы обоснованны и документально подтверждены надлежащим образом.
Налоговое ведомство придерживается той же точки зрения, что следует из Письма от 17.08.2009 N 3-2-13/181@. Кстати, в этом документе ФНС высказалась и по поводу возможности амортизирования капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений в арендованные у физического лица объекты основных средств.
Повторим: имущество, арендуемое у физлица, не признается амортизируемым. Зато неотделимые улучшения его являются таковыми. В абз. 5 п. 1 ст. 256 НК РФ прямо установлено: амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Порядок амортизирования названных капитальных вложений закреплен в ст. 258 НК РФ, положения которой не ограничивают статус арендодателя. Поэтому в качестве арендодателя могут выступать как организации - юридические лица, так и физические лица. Расходы в виде амортизационных отчислений от стоимости неотделимых улучшений объекта основных средств, арендованного у физического лица, по мнению ФНС, учитываются у арендатора в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке. Такой же позиции придерживается Минфин России (Письмо от 03.11.2006 N 03-03-04/2/231).
Как видим, вероятность возникновения спора с налоговыми органами в отношении учета в составе налоговых расходов затрат как на ремонт арендованных у физического лица объектов основных средств, так и на их реконструкцию (модернизацию) невелика, но, как показывает арбитражная практика, вполне реальна.
Разрешая споры, суды встают на сторону налогоплательщиков. В качестве примера можно привести Постановление ФАС ПО от 08.08.2013 N А65-24102/2012. Арбитры решили: налогоплательщик обоснованно учел при исчислении налога на прибыль затраты на отделочные ремонтные работы в нежилом помещении, арендованном у физического лица, поскольку данные расходы подтверждены надлежащими документами, направлены на достижение экономического эффекта (в результате ремонта созданы необходимые условия для эксплуатации помещения в качестве офиса).
Подобные выводы судьи делали и ранее - Постановления ФАС УО от 18.07.2012 N Ф09-2618/12, Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 N А41-22616/10.

Г.Г.Лалаев
К. э. н.,
доцент
Финансового университета
при Правительстве РФ,
советник государственной
гражданской службы РФ
2-го класса
Подписано в печать
06.12.2013

[Дт-Кт]

А если я проведу эту площадку как объект ОС 5 группа (от 7 до 10 лет) (Площадки производственные с покрытиями (с щебеночными и гравийными, грунтовыми, стабилизированными вяжущими материалами, покрытиями и колейные железобетонные)????

[tv06]

если договор долгосрочный и зарегистрирован - проблем быть не должно
но если договор срочный и бетонирование будет признано неотделимыми улучшениями (что постарается сделать налоговая) - при передаче имущества физ лицу - организация должна будет начислить НДС и НДФл (так хочет ИФНС), если готовы судится НДФЛ можете не начислять (очень спорно)
и в расчете налога на прибыль (если вы на ОСНО) можно будет принять только амортизацию за время аренды напр. ввели в эксплуатацию в августе -амортизация с 1 сентября - если договор заканчивается в декабре - остаток амортизировать нельзя - все передается арендодателю (это конечно же если залить бетоном будет больше 40000 руб)
если оформите документы на ремонт и сможете доказать, что бетонирование -не капитальные вложения, а текущий ремонт (т.е в акте приема передачи была забетонированная площадка, требующая ремонта, и не улучшения, и договором аренды предусмотрен ремонт этой площадки) можно за счет прочих расходов -тоже проблем быть не должно
все зависит от документов, кот вы составили (договор аренды, акт приема -передачи) и которые будете оформлять (т.е в акте выполненных работ должны быть только ремонтные работы , а не установка чего-нибудь, что изменит технические и функциональные характеристики этой площадки)

[Дт-Кт]

понятно, спасибо большое.....
объяснте пожалуйста, что за регистрация договора аренды, кто ее должен делать и для чего, в каких случаях???? У нас договор аренды с физ. лицом.

[tv06]

ГК

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
------------------------------------------------------------------
Частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2013 года, было предусмотрено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 651, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Федеральным законом от 04.03.2013 N 21-ФЗ, вступившим в силу с 4 марта 2013 года, в указанную статью внесены изменения, в соответствии с которыми данные положения утратили силу.
------------------------------------------------------------------
По вопросу о применении пункта 2 статьи 651 см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53.
------------------------------------------------------------------
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

[tv06]

НУЖНА ЛИ ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ?

По общим правилам, действовавшим до 1 марта 2013 г., договоры аренды недвижимого имущества, в том числе жилья, подлежали государственной регистрации.
Договор найма жилого помещения государственной регистрации не подлежит.
С 1 марта 2013 г. отменяется государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимым имуществом, а именно:
- договоров купли-продажи жилых помещений;
- договоров продажи и аренды предприятия;
- договоров дарения и аренды недвижимого имущества;
- договоров ренты;
- договоров аренды здания или сооружения (в том числе заключенных на срок не менее года).
Все указанные выше договоры, которые заключены до 1 марта 2013 г., подлежат государственной регистрации по общим правилам и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок один год и более, возобновилась с 4 марта 2013 г.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность.

Обратите внимание!
Ввиду кратковременности периода отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимости возникает риск того, что заключение данных договоров в указанные дни может быть квалифицировано как злоупотребление правом. Например, если заключение привело к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (ст. ст. 131, 164 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Шаг 1. Подготовьте пакет документов для государственной регистрации договора аренды.
Для регистрации договора аренды потребуются следующие документы (п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
- договор аренды в трех экземплярах;
- заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности;
- свидетельство, подтверждающее право собственности арендодателя;
- правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
- документы БТИ на жилое помещение (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план);
- учредительные документы юрлица-арендатора (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, выписка из ЕГРЮЛ, протокол или решение о назначении генерального директора);
- паспорт физлица (собственника) или все учредительные документы юрлица (собственника);
- доверенность (если документы подаются в Росреестр по доверенности);
- квитанция об уплате госпошлины (можно уплатить непосредственно в отделении Росреестра).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию в территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр) по месту нахождения жилого помещения.
С заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации, не допускается (п. 4 ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
При получении указанных документов на государственную регистрацию договора аренды жилья должностное лицо Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения этих документов с точностью до минуты (п. 5 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
При этом заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию договора с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию договора аренды жилья. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Шаг 3. Получите документы после регистрации.
Срок государственной регистрации не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание данной сделки (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; ст. ст. 609, 651, 674 ГК РФ).

[Дт-Кт]

если я правильно поняла, то нам нужно каждый год заключать договор аренды с нашим директором (т.е. с собственником данного помещения), так как мы нигде не регистрируем эти договора?

[tv06]

каждые 11 мес

[Дт-Кт]

ок, понятно

[Дт-Кт]

нет, не понятно, можем заключать договора только на срок 11 месяцев??? потом снова на 11 месяцев и так далее?

[gnews]

можем заключать договора только на срок 11 месяцев???

Если не хотите связываться с госрегистрацией , то либо заключить договор аренды на срок менее года и в дальнейшем или пролонгировать его или заключать договор каждый раз заново , либо заключить договор аренды на неопределённый срок.

[tv06]

соглашения считаются заключенными с момента их государственной регистрации (ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
В связи с этим у организаций нередко возникают проблемы с отнесением на расходы арендных платежей по не зарегистрированным в установленном порядке договорам. Ведь контролирующие органы не признают в таком случае затраты документально подтвержденными (см., например, Письма Минфина России от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6, от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18, УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370, от 18.02.2008 N 20-12/015152.2). При этом в указанных Письмах чиновники допускают включать арендные платежи в расходы до регистрации договора, только если на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны предусмотрят в договоре условие о его применении к отношениям, возникшим до заключения договора.
В то же время Налоговый кодекс РФ не ставит обоснованность арендных платежей в зависимость от государственной регистрации договора аренды. К тому же гражданское законодательство по общему правилу не применяется к налоговым правоотношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Разделяют эту позицию и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2008 N А56-19124/2007, ФАС Московского округа от 26.08.2010 N КА-А41/9668-10, от 20.11.2007 N КА-А40/11852-07).

Правоприменительную практику по вопросу о том, можно ли учесть расходы по договору аренды, заключенному не менее чем на год и не прошедшему государственную регистрацию, см. в Энциклопедии спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Споров с налоговыми органами можно избежать. Для этого рассмотрим возможные варианты заключения договора аренды, при которых арендные платежи можно включать в расходы:
1) заключить договор аренды на срок менее года и предусмотреть в нем условие об автоматической пролонгации на такой же срок. Ведь в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной регистрации (Письма Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241, от 07.04.2009 N 03-03-06/1/226, УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.3, от 22.03.2006 N 20-12/22181);
2) не согласовывать условие о сроке действия договора (заключить договор на неопределенный срок). Дело в том, что такие договоры также не подлежат государственной регистрации (п. п. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Письма Минфина России от 07.04.2009 N 03-03-06/1/226, ФНС России от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@);
3) заключить договор аренды на срок менее года и впоследствии возобновить его на неопределенный срок (см. также Письмо Минфина России от 18.11.2011 N 03-03-06/1/768).
В то же время в Письме от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 Минфин России не принял во внимание рекомендации ВАС РФ. Чиновники указали на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Аналогичное мнение высказала и ФНС России в Письмах от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@ и от 13.07.2009 N 3-2-06/76.