НДФЛ при продаже и покупке квартиры

**svetik_br** · 27.04.2010, 00:14

Доброго времени суток! Помогите разобраться с налогами.

Ситуация такая: в прошлом году родители подарили мне квартиру. Поскольку оформлен договор дарения между близкими родственниками, никаких налогов мне платить не надо (в налоговую предоставила копию договора дарения и свидетельство о рождении). В ближайшем будущем я квартиру хочу продать и купить другую квартиру в другом регионе (оба региона - в России, в пределах одного федерального округа).

Допустим, квартиру продам за 3 млн. В соответствии с НК РФ я должна уплатить налог на доходы с этих 3 млн., поскольку я являюсь собственником квартиры менее 3 лет. Могу ли я при этом воспользоваться подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. и в итоге заплатить налог с 2 млн.? Или там имеется в виду, если общая стоимость имущества не превышает 1 млн., то будет налоговый вычет, а если превышает, то не будет совсем?

Далее... после продажи квартиры у меня появляются деньги, на которые я покупаю другую квартиру в другом регионе. Поскольку ранее я не обращалась за налоговым вычетом на приобретение жилья, то в этот раз хочу воспользоваться этой льготой. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ максимальная сумма, с которой возможен налоговый вычет - 2 млн.

Схема, при которой я сначала продаю квартиру, плачу НДФЛ (3 млн. х 13%), а затем покупаю новую и обращаюсь в налоговую по поводу налогового вычета, мне понятна. Однако меня не совсем устраивает такая схема, т.к. при переезде в другой регион я планирую открыть ИП и работать самостоятельно, а ИП, как известно, НДФЛ не уплачивает, поэтому вычитывать налог будет не из чего.

На одном из ресурсов нашла статью, в которой говорится, что если продажа, а затем покупка недвижимости совершены в течение одного календарного года, то возврат налога можно взаимозачесть с налогом, который я должна заплатить при получении дохода от продажи квартиры. Таким образом, получается, я в декларации за текущий год показываю доход от продажи квартиры (3 млн.), расходы на приобретение новой квартиры (2 млн.) и плачу НДФЛ с разницы (т.е. с 1 млн.)

Когда продажа-покупка происходит в пределах одного региона, всё это можно понять т.к. декларация подаётся в одну и ту же инспекцию. А что делать, если регионы - разные? Ведь по идее, о продаже квартиры я должна отчитаться по старому месту жительства (в первом регионе), а за налоговым вычетом по итогам покупки новой квартиры я должна обращаться по новому месту жительства (во втором регионе)? Возможен ли будет взаимозачёт в этом случае?

Буду очень признательна не только за ответы на поставленные вопросы, но и за комментарии моих рассуждений (вдруг где-то заблуждаюсь или что-то неправильно понимаю).

**булатова** · 27.04.2010, 02:27

Вы уже и сами разобрались. Кое-что прокомментирую.

Регионы не имеют значения. Разборки по НДФЛ с налоговой - по месту жительства.
Мне известны случаи, когда родители покупают квартиру в другом городе (для детей) и получают вычет по своему месту жительства, а не там, где куплена квартира.

Действительно, ИП вычетами по НДФЛ (имущественными/социальными/стандартными) воспользоваться может только при получении дохода не от предпринимательской деятельности, а, например, от продажи имущества.

Если в одной декларации вы укажете доход от продажи квартиры, имущественные вычеты при продаже (вы вправе вычесть 1 млн. по ст.220 п.1 пп.1) и при покупке квартиры (до 2 млн.), то произойдет, так называемый, взаимозачет НДФЛ.

**Natalishka** · 27.04.2010, 12:32

Подскажите, пожалуйста, а если квартире 30 лет, то НДФЛ при продаже не платится?

**svetik_br** · 27.04.2010, 13:11

Сообщение от булатова

Вы уже и сами разобрались. Кое-что прокомментирую.

Регионы не имеют значения. Разборки по НДФЛ с налоговой - по месту жительства.
Мне известны случаи, когда родители покупают квартиру в другом городе (для детей) и получают вычет по своему месту жительства, а не там, где куплена квартира.

Действительно, ИП вычетами по НДФЛ (имущественными/социальными/стандартными) воспользоваться может только при получении дохода не от предпринимательской деятельности, а, например, от продажи имущества.

Если в одной декларации вы укажете доход от продажи квартиры, имущественные вычеты при продаже (вы вправе вычесть 1 млн. по ст.220 п.1 пп.1) и при покупке квартиры (до 2 млн.), то произойдет, так называемый, взаимозачет НДФЛ.

Спасибо за комментарий!

Немного сомневалась по поводу того, могу ли я всё-таки воспользоваться вычетом с 1 млн. от продажи или нет. Выходит, что если успею всё провернуть в течение календарного года, то сразу можно рассчитывать на вычет (взаимозачёт) с 3 млн. (1 млн. - от продажи, 2 млн. - от покупки).

**svetik_br** · 27.04.2010, 13:14

Сообщение от Natalishka

Подскажите, пожалуйста, а если квартире 30 лет, то НДФЛ при продаже не платится?

Там смотрится ведь не от "старости" квартиры, а от того, сколько последний собственник, собирающийся её продавать, ею владел. Согласно НК РФ если срок владения квартирой (либо другой недвижимостью) - 3 года, то налог на доходы, получаемые от продажи, платить не надо. Если менее 3 лет, то платится НДФЛ (13%) от стоимости, превышающей 1 млн. рублей. А так, сама квартира хоть столетней давности может быть.

**Natalishka** · 27.04.2010, 14:30

Ага, спасибо за ответ, собственник один был 30 лет, так что ничего не платит, я поняла.

**Andyko** · 27.04.2010, 15:00

ИП, как известно, НДФЛ не уплачивает, поэтому вычитывать налог будет не из чего

это не так, ИП не платит НДФЛ по своим доходам только на спецрежимах.

Могу ли я при этом воспользоваться подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ и уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. и в итоге заплатить налог с 2 млн.?

вполне можете

что делать, если регионы - разные?

то же самое, физическое лицо зарегистрировано только в одном месте, в это место и подается декларация

**svetik_br** · 27.04.2010, 21:35

Сообщение от Andyko

это не так, ИП не платит НДФЛ по своим доходам только на спецрежимах.

Простите, не уточнила выше - при открытии ИП планируется сразу же перейти на УСН и оставаться на нём первые годы.

то же самое, физическое лицо зарегистрировано только в одном месте, в это место и подается декларация

В порядке уточнения - Вы под регистрацией подразумеваете постоянную регистрацию, т.е. "прописку" - ту, которая по паспорту?

Я не знаю, как у меня сложится в будущем, возможно, останусь с двумя регистрациями - одна постоянная, другая - временная (опять же, в разных регионах). Я из-за этого и путаюсь, в какую налоговую обращаться - по месту паспортной прописки или по месту временной регистрации и, собственно, проживания.

**tikwa3** · 27.04.2010, 21:47

мне кажется в любое которе вам удобно, самое главное отчитаться и оставить на руках документ, что декларация сдана. при заполнении 3НДФЛ есть подпункт декларация сдается по месту пребывания или по месту регистрации физ.лица

**Di@na** · 28.04.2010, 12:26

Подскажите, пожалуйста, если ИП продавал квартиры в построенном им доме, а при этом он также числится работником в фирме, которая с этим никак не связана, необходимо ли в декларации показывать его «неИПшные» доходы?

**Andyko** · 28.04.2010, 12:31

если с них полностью удержан ндфл, то не надо

**Di@na** · 28.04.2010, 13:14

А где об этом можно прочитать? В "Порядке заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц" я этого не нашла. И еще, можно ли пустые листы исключить из отчета?

**Andyko** · 28.04.2010, 13:21

можно;
прочитать в НК: http://wiki.klerk.ru/index.php/НПА:Н...ции:Статья_229

**Di@na** · 28.04.2010, 14:22

Спасибо за ответы! Остались сомнения насчет Листа В, там я показываю сумму дохода (выручка за проданные квартиры), но там также отражаются расходы. У меня никаких подтверждений нет, поэтому могу просто доход умножить на 20%? И эту сумму можно тоже не облагать налогом наравне с 1 млн вычета? В смысле, они никак не взаимоисключают друг друга?

**Andyko** · 28.04.2010, 14:47

вы хотите применить имущественный вычет к предпринимательскому доходу?

**Di@na** · 28.04.2010, 14:59

да, там доход чуть больше миллиона. Если применить имущественный вычет, да еще и этот профессиональный налоговый вычет, как раз к уплате ничего не будет

**Andyko** · 28.04.2010, 15:01

угу, еще родина и должна останется...

с какого перепугу то?

**Di@na** · 28.04.2010, 15:12

Так вот я и интересуюсь, может, неправильно поняла? Если применю вычет 1 млн руб, то в Листе В п.2.3 ничего не надо ставить? или этот лист мне вообще не нужен?
Спасибо за терпение и понимание

**Andyko** · 28.04.2010, 15:15

не вижу оснований для применения вычета в 1 млн

**Di@na** · 28.04.2010, 15:26

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей....

**Andyko** · 28.04.2010, 15:29

и что?

**Di@na** · 28.04.2010, 15:34

ну как что. этот вот миллион и хотелось вычесть

**Andyko** · 28.04.2010, 15:35

к предпринимательской деятельности этот вычет не имеет никакого отношения

**Di@na** · 28.04.2010, 15:46

Andyko, чуть инфаркт не получила от Вашего ответа…
Позвонила этому товарищу, он сказал что будет там фигурировать просто как собственник, физлицо, и не волнует откуда столько недвижимости..
Теперь-то хоть можно применить?

FM · 28.04.2010, 22:18

не волнует откуда столько недвижимости..

Кого не волнует? налоговую?

**Di@na** · 29.04.2010, 08:03

угу, но это его выбор

**Andyko** · 29.04.2010, 09:49

Вы уверены, что у него есть выбор?

**Di@na** · 29.04.2010, 10:56

Я-то не уверена, что ему и объяснила. Но...хозяин - барин

**marmishel** · 26.10.2012, 23:33

Ситуация: ½ доли от 3-х комнатной квартиры была получена по дарственной, другая ½ была куплена за 950 тр в 2011 году (т.е владение менее 3-х лет). Сейчас в 2012 году планируем ее продать за 3800тр (2-е доли) и купить квартиру (так же в 2012 г.) в новостройке договор долевого участия в строительстве, оформление на мужа за 3750 тр; и на меня другую квартиру в новостройке по договору купли-продажи квартиры в строящемся доме в ипотеку за 4928тр (кредит на 4400).
Вопросы:
1. От продажи квартиры мы должны заплатить НДФЛ 13% ((3800-1000)*13%=364 тр), возможен ли взаимозачет за 2012 г. При условии, что свидетельства о праве собственности на новостройки будут выданы в 2013 г. И в 2014 г, но фактические затраты будут сделаны в 2012г?
2. Стоит ли оформление продажи отложить на 2013 год, чтобы дождаться свидетельства о праве собственности?

**gnews** · 27.10.2012, 14:13

Сообщение от marmishel

свидетельства о праве собственности на новостройки будут выданы в 2013

так что имущественный вычет можно будет заявить за 2013г

Тема: НДФЛ при продаже и покупке квартиры

Опции темы

Поиск по теме