Аренда офиса с коридором

[ГИрина]

Арендуем офис на 2 этаже, арендодатель в договоре аренды прописал отдельно площадь коридора и лестницы, которая ведет к офису и цену определил половину от основной цены за офис. Компания на УСН. Можем ли мы взять в расходы плату на коридор и лестницу? Или лучше в договоре не прописывать отдельной строкой это и включить все в "общую" цену?

[Аноним]

А больше коридором и лестницей никто не пользуется? Они только в вашем распоряжении?

[ГИрина]

Есть еще соседняя компания, которая тоже пользуется и коридором и лестницей, а у арендодателя это помещение в долевой собственности с ними.

[Аноним]

Тогда это не аренда. Одно из правомочий арендатора - распоряжение.
А к договору должен быть приложен план арендуемого каждым арендатором помещения. Так что пусть арендодатель не мудрит, а так рассчитает плату за действительно арендуемое, чтобы она покрывала все его чаяния.

[ГИрина]

Тогда это не аренда. Одно из правомочий арендатора - распоряжение.
А к договору должен быть приложен план арендуемого каждым арендатором помещения. Так что пусть арендодатель не мудрит, а так рассчитает плату за действительно арендуемое, чтобы она покрывала все его чаяния.

К договору прикладывается план помещения: отдельно обозначено Помещение 1 - это сам офис и отдельно Помещение 2 - это помещения коридора и лестницы. И цена прописана для Помещеия 1 одна, для Помещения 2 другая... Т.е. правильнее будет если в договоре не будет деления на части, а н-р указываетсяя общая площадь и цена соответственно тоже одна или все же вообще аренда только самого офиса, а в цену "включают" и то цену,которая была на Помещение 2?

[jul-2000]

Одно из правомочий арендатора - распоряжение.

Чиво?

в договоре аренды прописал отдельно площадь коридора и лестницы, которая ведет к офису

Нормальная ситуация. Вы же не по воздуху летаете, а пользуетесь коридором и лестницей чтобы попасть в офис.

[Аноним]

Чиво?

Да, оговорка. Не распряжение, а временное владение и пользование.
И все же это не нормальная ситуация. Проходить в офис по коридору, части двора и т.п. - еще не значит их арендовать. И туалет, наверное, сотрудники посещают - не надо ли и его дольку в аренду взять?
Тем более, коридор каким-то образом оказался в долевой собственности - придется с обоими собственниками договор заключать? И затем его по акту передали сразу нескольким арендаторам?

[jul-2000]

И все же это не нормальная ситуация. Проходить в офис по коридору, части двора и т.п. - еще не значит их арендовать. И туалет, наверное, сотрудники посещают - не надо ли и его дольку в аренду взять?

Довольно стандартная ситуация. Допустим, вы заключаете договор аренды комнаты 20 кв. м. При этом в договоре аренды пишется, что вы арендуете 26 кв. м, из которых 20 кв.м. - полезная площадь и 6 кв.м. - вспомогательная. То есть это места общего пользования - лестницы, коридоры, туалеты, холлы...

[ГИрина]

Довольно стандартная ситуация. Допустим, вы заключаете договор аренды комнаты 20 кв. м. При этом в договоре аренды пишется, что вы арендуете 26 кв. м, из которых 20 кв.м. - полезная площадь и 6 кв.м. - вспомогательная. То есть это места общего пользования - лестницы, коридоры, туалеты, холлы...

В Консультанте нашла статью юриста называется "Коридорные споры" "ЭЖ-Юрист", 2011, N 16. Вот это меня изначально смутило и появился такой вопрос... И он остается открытым...

[Аноним]

Довольно стандартная ситуация. Допустим, вы заключаете договор аренды комнаты 20 кв. м. При этом в договоре аренды пишется, что вы арендуете 26 кв. м, из которых 20 кв.м. - полезная площадь и 6 кв.м. - вспомогательная. То есть это места общего пользования - лестницы, коридоры, туалеты, холлы...

Довольно стандартная и нормальная - не одно и то же.

[ГИрина]

"ЭЖ-Юрист", 2011, N 16

КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ

(Арендуешь помещение - плати за места общего пользования)

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

С точки зрения закона и суда

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных - коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами:
1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную;
2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь.
Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату.
Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.
Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что "правоприменитель, в том числе арбитражный суд, <...> применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации..." и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды". Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей.
На практике встречаются следующие ситуации.
1. В договоре объект аренды определен следующим образом:
"По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м" или упрощенно "общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)".
Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам:
- при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14);
- законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение;
- условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2);
- в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003);
- технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).
2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков).
Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают:
1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом;
2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10).
Таким образом, можно сделать следующие практические выводы.
Во-первых, при условии, если арендатор согласен "получить" и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого "специфического" объекта.
Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указаны адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

Пути решения конфликта

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно.
Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно.
Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (п. п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
В свою очередь, арендатор, кроме уплаты арендной платы, обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006).
Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009).
Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, а соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования в силу того, что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Гора с плеч арендатора

Непростая на первый взгляд ситуация с "разделом" мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом.
В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным.
Правильнее все же принять во внимание Положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты.
Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.

О.Кондратьева
Юрист
г. Владивосток
Подписано в печать
22.04.2011