Учет расходов на содержание Застройщика

[Basia]

Здравствуйте. Подскажите , пожалуйста, правильно ли я поняла, что учет расходов на содержание застройщика зависит от того, прописано ли вознаграждение в договоре ДДУ или нет. Рассматриваю строительство НЕ ЖИЛОГО дома, чтобы с НДС.
1 вариант- вознаграждение прописано суммой или %.
Дт 76 кт 86- формирование задолжн. по ДДУ( без учета вознаграждения)
Дт 62 кт 90, дт 90.3 кт 68( ндс)-проводка по реализации на вознаграждение,для БУ, НУ и НДС делается либо на основании графика платежей, либо ежемесячно, либо пропорционально сроку договора( как прописано в УП)
Дт51 кт 62,2- на момент получения денег от дольщика в счет услуг застройщика
Дт 51 кт 76- деньги в счет оплаты ДДУ
Дт 20,26 кт 60,70,69,10- расходы на содерж. заказчика
Дт 19 кт 60-НДС с расх. заказчика, Дт 68 кт 19- зачет НДС
Дт 90.2 кт 20 , Дт 90.8 кт 26-ежемесячно списываем и прямые и косв, если пропишем в УП, что по услугам НЗП не формируем.
Ежемесячно формируем финансовый результат, на стомость строительства ( 08 сч.) расходы по содержанию застройщика НЕ ОТНОСИМ.
Дт 08 кт 60, дт 19 кт 60- расходы на строительство.
Дт 08 кт 91 -по окончании строительства экономия
Дт 91,2 кт 68- НДС с экономии 18/118
Дт 86 кт 08, 19-по окончанию строительства закрываем
2 вариант- вознаграждение застройщика в договоре не определено, заложено в сметную стоимость, вознаграждением будет являться экономия по окончании строительства:
Дт 76 кт 86 на всю сумму по ДДУ
Дт 51 кт 76 -при перечислении денег в счет ДДУ
Для НДС расчитываем аванс(например по доле услуг Застр. в ССР, как в УП будет прописано)Дт 76 ав кт68
Дт 08 кт 60,70,69- расходы на содержание застройщика сразу списываем на объект( если объектов много, то можно через 20 счет и распределять , взяв за основу какую-нибудь базу)
Дт 19 кт 60- НДС с расх на содерж застройщика, к вычету не берем
Дт 08 кт 60- собственно расходы на строительство
Дт 19 кт 60 - НДС с расходов на строительство
Дт 08 кт 90- определяем экономию, которая и будет являться выручкой, расходов как таковых нет, может только услуги банка?
Дт 90.3 кт 68 - НДС 18/118 с экономии
Дт 68 кт 76 ав- к вычету уплаченный ранее НДС
Дт 86 кт 08,19- передаем объект дольщикам
ГЛАВНЫЙ вопрос-имею ли я право не включать в инвентарную стоимость объекта расходы на услуги застройщика ( по 1 варианту)?

[эстэр]

Я конечно очень смутно себе представляю Вашу деятельность.. и решила высказаться лишь потому что все остальные молчат.. в общем, лично я не понимаю почему Вы не хотите включать расходы застройщика в стоимость. Мой ответ- не можете.

[Basia]

Я не то, чтобы не хочу включать расходы застройщика в с/ст по 1 варианту, а просто логически не могу понять КАК это сделать бух. проводками и что относить на с/стоимость-расходы застройщика или доход? И еще меня смущает: я сформирую по 1 варианту свой доход и расход, заплачу с этого налог, а потом свой доход "внесу" в себестоимость и потом еще с его учетом буду расчитывать "экономию" застройщика? какой то задвой получится в этом случае. Помогите проводками.

[Svetishe]

Доход в себестоимость как-то совсем нелепо звучит

[Basia]

Да, нелепо. Но встречала мнение, что вознаграждение застройщика проводится как Дт 08 кт 90 ( именно доход в с-ст. получается), а расходы Дт 90 кт 20 отражаются.

[эстэр]

Я вот тут еще нашла.
На наш взгляд, организация-застройщик может руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, а также Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.
При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика-заказчика на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", по договорной стоимости (без учета НДС) согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций в корреспонденции со счетом 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, Инструкция по применению Плана счетов).
Сумма НДС, предъявленная к уплате подрядной организацией при строительстве жилого дома, отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60.
Учет денежных средств, полученных от соинвесторов на финансирование строительства жилого дома, осуществляется в порядке, установленном пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, согласно которому застройщик, получивший дополнительные средства от организаций и физических лиц на строительство по договорам долевого участия, отражает их в учете как целевые средства для финансирования капитального строительства.
В соответствии со сложившейся практикой полученные застройщиком от участников долевого строительства целевые средства на строительство, подлежащие перечислению подрядным организациям, отражаются на счете 86 "Целевое финансирование". Указанные средства не включаются в налоговую базу по НДС, поскольку не являются средствами, полученными застройщиком в связи продажей им товаров, выполнением работ, оказанием услуг.
Что касается средств, поступающих в оплату услуг застройщика, то такие средства являются для него предоплатой, полученной за оказываемые услуги, учитываются по кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" и включаются в налоговую базу по НДС <*> (пп. 1 п. 1 ст. 162 Налогового кодекса РФ, Письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751).
Аналогичное мнение изложено в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82 (ответ на частный запрос налогоплательщика).
Выручка застройщика от оказания услуг по договору участия в долевом строительстве является для организации доходом от обычных видов деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н), для учета которых Инструкцией по применению Плана счетов предназначен счет 90 "Продажи". Выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99. На наш взгляд, все указанные условия выполняются на дату передачи квартир участникам долевого строительства.
Поскольку стоимость услуг застройщика включается в инвентарную стоимость построенного жилого дома, формируемую на балансе застройщика (п. п. 1.4, 2.2, 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций), считаем, что выручка от оказания услуг может отражаться у него по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка", и дебету счета 08, субсчет 08-3 <**>.
Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Таким образом, при реализации услуг застройщика организация начисляет к уплате в бюджет НДС в установленном гл. 21 НК РФ порядке <*>.
Одновременно принимается к вычету сумма НДС, исчисленная и уплаченная в бюджет с суммы предоплаты, полученной от участников долевого строительства (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ).
При передаче квартир участникам долевого строительства стоимость переданных квартир списывается со счета 08, субсчет 08-3, в корреспонденции в данном случае со счетами: 86 - в части договорной цены, уплачиваемой в возмещение затрат на строительство; 62 - в части стоимости услуг застройщика. Одновременно в дебет счета 86 списывается сумма НДС, предъявленная подрядчиком за выполненные работы по строительству дома, а в дебет счета 62 - сумма НДС, начисленная со стоимости услуг застройщика, числящаяся на счете 19.

Содержание операций Дебет Кредит Сумма,
руб. Первичный
документ
Получены денежные
средства от участников
долевого строительства
(в размере договорной
цены) (1000 х 9440)

Проводки перенесены автором в пост № 8

<**> Работы и затраты, которые по технологической структуре капитальных вложений относятся к прочим работам и затратам и не учитываются в составе строительных и монтажных работ, в частности, затраты на содержание дирекции строящегося предприятия, технический надзор, включаются в выполненные капитальные вложения на основании принятых к оплате счетов (п. п. 7.5, 7.5.2 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123).
В данной схеме порядок учета расходов, связанных с оказанием застройщиком услуг по договору участия в долевом строительстве не рассматривается.

(Корреспонденция счетов: Застройщик подрядным способом ведет строительство жилого дома за счет средств физических лиц по договорам участия в долевом строительстве. Договорная цена 1 кв. м построенного жилья составляет 9440 руб. (включая НДС) и определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство, уплачиваемых подрядной организации, - 8496 руб. (включая НДС), а также вознаграждения застройщика - 944 руб. (включая НДС)... (Консультация эксперта, 2005))

Расходы по содержанию застройщиков (по действующим предприятиям - работники аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

Там правда есть пара устаревших законодательных акта.. но всё-таки -вдруг поможет?

[эстэр]

Ой, как некрасиво скопировалось.. сейчас переделаю.

[эстэр]

Вот, как обещала.
51 76 9 440 000 Получены денежные средства от участников долевого строительства
76 86 8 496 000 Полученные средства в части возмещения стоимости строительства
отражены как целевое финансирование
76 62 944 000 Полученные средства в части стоимости услуг застройщика отражены как полученная предоплата за услуги
62 68 144 000 Исчислен НДС с суммы полученной предоплаты
08 60 8 000 000 Принят от подрядчика законченный строительством жилой дом
19 60 1 440 000 НДС с подрядных работ
08 90 800 000 Признана выручка от оказания услуг застройщика
19 90 144 000 Выручка в части НДС с услуг застройшика
90 68 144 000 НДС с услуг застройщика
68 62 144 000 зачтен аванс с предоплаты
86 08 8 000 000 Списана инвентарная стоимость квартир, переданных участникам
долевого строительства (в части стоимости работ, выполненных подрядчиками)
62 08 800 000 Списана инвентарная стоимость квартир, переданных участникам
долевого строительства (в части стоимости услуг, оказанных заказчиком)
86 19 144 000 Списана сумма НДС, уплаченная подрядной организации при
строительстве квартир, переданных участникам долевого строительства
62 19 144 000 Списана сумма НДС, уплаченная в бюджет со стоимости услуг
застройщика, оказанных участникам долевого строительства.

[Basia]

Предлагаю вам на суд элементы учетной политики, которую я себе сочиняю. ПРОБЛЕМА: в 2011 г.застройщик был на УСНО, в 2012 перешли на ОСНО, и мне надо решить- включать ли расходы на содержание застройщика в Книгу учета Дох. и Расх в 2011 году или не трогать до момента передачи Объекта инвестору и учесть при расчете экономии( этот вопрос в тексте далее есть). Договор у меня без выделения услуг застройщика в цене договора
3.4. Порядок формирования затрат на содержание службы застройщика
Порядок учета затрат на содержание службы застройщика зависит от условий заключенных договоров. В бухгалтерском учете расходы на содержание службы застройщика учитываются в инвентарной стоимости объекта в соответствии с п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, а также согласно сводному сметному расчету, в состав которого входит гл. 10 "Содержание службы заказчика-застройщика", составляемому в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ МДС 81-35.2004.
В бухгалтерском учете прямые затраты на содержание службы заказчика-застройщика отражаются по счету 20 «Основное производство» в разрезе субконто:
1. Расходы на оплату труда аппарата заказчика-застройщика.
2. Отчисления во внебюджетные фонды
3. Амортизация основных фондов
4. Арендные платежи
5. Материальные затраты
В налоговом учете указанные выше затраты являются прямыми.
Прочие затраты в бухгалтерском учете отражаются по счету 26 «Общехозяйственные затраты», для налогового учета они являются косвееными
Услуги банка в бухгалтерском учете отражаются по счету 91, для налогового учета они являются внереализационными.
3.5.Порядок формирования выручки и списания затрат на содержание застройщика.
Порядок формирования выручки и списания затрат различается в зависимости условий заключенного договора.
3.5.1.Если в договоре с инвестором сумма вознаграждения выделена в твердой сумме в виде ежемесячного вознаграждения, то ежемесячно составляется «Акт об оказании услуг», в бухгалтерском и налоговом учете формируется выручка дт 08 субконто «Расходы на содержание застройщика» кт 90. Расходы, отраженные ранее на счете 20 «Основное производство» относятся в дт. 90.1. Данные расходы, являющиеся прямыми для целей налогового учета, в соответствии с п.2 ст 318 НК РФ для организаций, оказывающих услуги, в полном объеме относятся на уменьшение доходов периода без распределения на остатки незавершенного производства.
Общехозяйственные ( косвенные ) и прочие « внереализационные» расходы списываются в обычном порядке.
При применении УСНО доходы и расходы формируются по кассовому методу в соответствии принципами признания доходов и расходов.
В дальнейшем суммы, учтенные по дт 08 субконто «Расходы на содержание застройщика» при формировании экономии по окончании строительства для целей налогового учета не учитываются, т.к. они уже учтены при налогообложении.
Экономия по окончании строительства отражается проводкой: Дт 08 кт 91.
3.5.2. Если в договоре с инвестором сумма вознаграждения указана в % соотношении, то для целей бухгалтерского учета выручка определяется в момент окончания строительства на дату подписания Акта-приемки передачи объекта.
Для целей налогового учета при применении ОСНО, в соответствии с п. 2 ст.270 доход определяется ежеквартально расчетным путем по следующей методике:
Сумма по договору * % по договору = доход по договору всего
Доход по договору всего/ кол-во месяцев, на который заключен договор* кол-во месяцев, прошедших с даты заключения договора= доход по договору нарастающим итогом
Доход по договору нарастающим итогом - доход, учтенный ранее = доход, учитываемый в данном отчетном периоде.
При этом месяц будет считаться полным, если в нем 15 и более дней.
Прямые расходы в налоговом учете на расходы текущего месяца не относятся.
Общехозяйственные расходы, отраженные по сч. 26 при наличии выручки относятся на финансовые результаты месяца, при отсутствии -списываются в дт. сч.97 «Расходы будущих периодов» и отражаются там до момента определения выручки для целей бухгалтерского учета, в налоговом учете эти расходы списываются ежемесячные как «косвенные».
На дату подписания Акта приемки-передачи объекта в бухгалтерском учете формируется выручка в полном объеме Дт 08 «Расходы на содержание застройщика» Кт 90 «Выручка».
Расходы, собранные на счете 20 «Основное производство» относятся в Дт 90 «Себестоимость», в налоговом учете эти расходы относятся к расходам отчетного периода.
Экономия по окончании строительства отражается проводкой Дт 08 кт 91.
Для целей налогового учета при применении УСНО ( доходы минус расходы), сумма дохода рассчитывается на момент получения от инвесторов денежных средств или на момент получения векселя как %, определенный по договору.
ВОПРОС- какой вариант правильнее:
1 вариант: В соответствии с пп.2 п.3 ст. 346.16 расходы на содержание застройщика не учитываются в целях исчисления единого налога до момента ввода объекта в эксплуатацию, (т.к. создается основное средство)
2 вариант: Расходы на содержание застройщика по перечню, приведенному в п.1 ст 316.16 НК РФ учитываются для целей налогообложения и отражаются в Книге доходов и расходов в момент их фактической оплаты( т.к. вроде и основное средство создаем, но ведь не для себя и возможно, если не на всё найдем инвесторов, часть придется оформлять для себя как готовую продукцию)
Для целей исчисления аванса по НДС сумма облагаемого аванса рассчитывается на момент получения от инвесторов денежных средств или на момент получения векселя как %, определенный по договору.
3.4.3.Если в договоре с инвестором сумма вознаграждения не определена, то для целей бухгалтерского учета выручкой будет экономия по результатам строительства, определяемая на момент передачи объекта по Акту приемки-передачи.
Для целей налогового учета при применении ОСНО в соответствии с п. 2 ст.270 доход определяется ежеквартально расчетным путем по следующей методике:
Сумма, приходящаяся на содержание застройщика, в Сводном сметном расчете (ССР)/ общую сметную стоимость *100 %= %, приходящийся на услуги застройщика;
Общая сметная стоимость объекта/ кол-во кв. м = стоимость 1 кв. м. ( руб)
%, приходящийся на услуги застройщика* стоимость 1 кв. м. ( руб)= стоимость услуг застройщика в каждом кВ. м. ( руб).
Количество метров по заключенным договорам* стоимость услуг застройщика в каждом кВ. м. ( руб).= Стоимость услуг застройщика по каждому договору
Стоимость услуг застройщика по каждому договору распределяется равномерно, пропорционально полным месяцам, указанным в договоре.
Расходы учитываются в порядке, указанном в п.3.5.2
Для целей налогового учета при применении УСНО и целей исчисления аванса по НДС сумма дохода рассчитывается на момент получения от инвесторов денежных средств или на момент получения векселя по следующей методике:
Сумма, приходящаяся на содержание застройщика, в Сводном сметном расчете (ССР)/ общую сметную стоимость *100 %= %, приходящийся на услуги застройщика;
Общая сметная стоимость объекта/ кол-во кв. м = стоимость 1 кв. м. ( руб)
%, приходящийся на услуги застройщика* стоимость 1 кв. м. (руб)= стоимость услуг застройщика в каждом кв. м. ( руб).
Сумма поступивших денежных средств/стоимость кв. м . по договору = количество оплаченных кв. м
Кол-во оплаченных метров по договору*стоимость услуг застройщика в каждом кв.м.= сумма, учитываемая в доходах

[эстэр]

Расходы на оплату труда аппарата заказчика-застройщика.

- какого аппарата? наверное лучше написать про рабочих здесь.

При применении УСНО доходы и расходы формируются по кассовому методу в соответствии принципами признания доходов и расходов.
В дальнейшем суммы, учтенные по дт 08 субконто «Расходы на содержание застройщика» при формировании экономии по окончании строительства для целей налогового учета не учитываются, т.к. они уже учтены при налогообложении.

Мне не нравится что Вы смешиваете 2 системы н.о. Я считаю что у Вас должно быть 2 учетные политики: на 2011 год и на 2012. Хотя...

Прямые расходы в налоговом учете на расходы текущего месяца не относятся.

- то есть я же правильно понимаю, что в н.у. Вы доходы признаете ежемесячно, а прямые расходы по окончании строительства? Как то это...

[Svetishe]

- какого аппарата?

Секретарь, офис-менеджер, бухгалтер...

Мне не нравится что Вы смешиваете 2 системы н.о. Я считаю что у Вас должно быть 2 учетные политики: на 2011 год и на 2012. Хотя...

А мне еще и не понятно почему смешиваются БУ и НУ. Логично было бы видет УП для БУ, УП для НУ УСНО, УП для НУ ОСНО, в котором отразить переходный период

[эстэр]

А почему з/пл. секретаря на 20-м?

[эстэр]

Логично было бы видет УП для БУ, УП для НУ УСНО, УП для НУ ОСНО, в котором отразить переходный период

Да, согласна. Читать очень сложно. В голове все путается..

[Basia]

Читать сложно, потому что при копировании из ворда не сохранились выделения в тексте. Пожалуйста, помогите разрешить вопрос с УП для НУ именно для УСНО доходы - расходы для 2011 г.:Застройщик классический по 214 ФЗ, т.е. у него только земля в аренде. разрешение на строительство, договора с инвесторами, в которых вознаграждение застройщика не выделено, в ССР в главе 10- выделено. Для стройки - договор с тех заказчиком и генподрядчиком. Штат- только директор,бухгалтер и экономист, расходы- только ЗП, налоги,аренда офиса, канцелярка. Деятельность- только эта стройка. Доходы буду расчитывать по описанной выше в УП методике на основе данных из ССР, а как быть с расходами? Для застройщика они являются расходами по обычному виду деятельности,т.е. однозначно в БУ 20 счет, они не общехозяйственные. Если считать, что возводим основное средство, то эти расходы для упрощенца в соответсвии с НК РФ должны учесться в стоимости ОС и списаться на расходы в момент ввода в эксплуатацию, но если считать, что это ОС мы возводим не для себя, т.е. для нас оно вовсе не ОС, а что то наподобие "готовой продукции", то расходы мы должны списать в момент их оплаты, а это значит я их могу и должна признать в 2011 году. Для БУ я их отнесу на с/стоимость здания, но по окончании строительства при расчете экономии для НУ уже не буду учитывать. КАк правильнее сделать? я склоняюсь к тому, чтобы списать в 2011году.

[Svetishe]

Так если вы их в 2011 не спишете, то потом у вас не будет оснований учесть их при другой системе налогообложения. Надо всё делать своевременно.

[эстэр]

Я конечно дико извиняюсь.. но по-моему это все же не 20 счет...
Счет 20 "Основное производство" предназначен для обобщения информации о затратах производства, продукция (работы, услуги) которого явилась целью создания данной организации.
Я понимаю что Вы хотите сказать. Но все же считаю, что секретарь- это не производство. Я к тому, что по-моему в плане счетов все же подразумевается другое, не то, что Вы имели ввиду. То есть.. не знаю как сказать чтобы было понятно меня... я думаю что имеется ввиду именно ПРОИЗВОДСТВО. У Вас производство как таковое отсутствует. Вы лишь руководите этим процессом.