Продажа помещения (налогообложение)

[Наталья 22]

Добрый день!

У меня такая ситуация:

В собственности физ. лица - офисное помещение 200 кв. метров (построено по договору соинвестирования), для финансирования этого строительство физ. лицо взяло кредит 100 рублей.

На данный момент строительство завершено. Физ лицо планирует продать половину площади 100 кв. м. за 100 рублей Юр. лицу и погасить кредит.

Какие налоги обязано уплатить физ. лицо с этой сделки?

Благодарю.

[Andyko]

не предприниматель?

[Наталья 22]

В договоре соинвестирования он участвовал как физ. лицо.

Но как ИП он сдает другие помещения в другом здании в аренду и под залог этого, уже имеющегося, помещения брал кредит в банке для строительства нового.

[Andyko]

думаю, все происходящее достаточно легко признать предпринимательской деятельностью;
исходя из обычной применяемой им системы налогообложения и считать налоги

[Аноним]

Вы имеете ввиду - признать предпринимательской деятельностью с точки зрения налоговой?

Он на упрощенке - 6% с дохода.

Но по сути, тут дохода не получается, т.к. сумма продажи = сумме кредита к погашению.

[Сергей А.В.]

Но по сути, тут дохода не получается, т.к. сумма продажи = сумме кредита к погашению.

Сумма кредита не является расходом и уменьшить доход не может.

[Andyko]

Вы имеете ввиду - признать предпринимательской деятельностью с точки зрения налоговой?

нет, я имею в виду с точки зрения гражданского законодательства

[Наталья 22]

Сергей А.В., Andyko, спасибо за помощь!

Т.е. Физ лицо, как ИП должно заплатить 6% с суммы, полученной от продажи офиса.

[Наталья 22]

А с другой стороны, почему Физ. лицо не имеет право заплатить НДФЛ с суммы дохода, уменьшенной на величину расхода (суммы оплаченные по договору соинвестирования)?

Ведь помещение только построено и не использовалось в предпринимательской деятельности.

[Andyko]

а на каком основании предполагаете уменьшать доходы на величину расходов?

[Наталья, 22]

Andyko, возможно мои выводы ошибочны, я руководствовалась следующим:
1. Основной вид деятельности ИП – сдача помещений в аренду, а не продажа. Этаж, предназначенный для продажи, не использовался в предпринимательской деятельности – это, как мне кажется, основное.
2. В договоре соинвестирования собственник участвовал, как физ. лицо. Вносил деньги на строительство со счета, открытого в банке на него, как на физ. лицо. (Для получения арендных платежей и уплаты налогов используется другой р/с)
3. Свидетельство собственности на физ. лицо. Половину этажа Физ. лицо хочет продать, чтобы погасить кредит, а вторую половину – сдавать в аренду.

Исходя из этого, Физ. лицо может получить вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК «налогоплательщики, получившие доход от продажи при¬надлежащего им на праве собственности имущества, для определения налоговой базы вправе уменьшить этот доход на имущественный налоговый вычет. … в сумме расходов (в том числе расходов по приобретению этого имущества), связанных с получением дохода.»

Если у нас сумма кредита на все строительство 50 млн., продажная цена половины этажа = 25 млн, то дохода не возникает. 25 млн. (доход от продажи) – 25 млн. (часть суммы кредита, относящейся к расходам на строительство этой половины этажа)

[Andyko]

Основной вид деятельности

не имеет значения, их можно менять, как перчатки

Этаж, предназначенный для продажи, не использовался в предпринимательской деятельности

но предназначен именно для этого

В договоре соинвестирования собственник участвовал, как физ. лицо

не имеет значения, что он написал там; важнее, что инвестирование было произведено на свой страх и риск с целью извлечения дохода

Для получения арендных платежей и уплаты налогов используется другой р/с

не влияет на определение предпринимательской направленности расходов; наоборот, если такая направленность будет доказана, то еще возникает риск претензий к несообщению об этом счете

Свидетельство собственности на физ. лицо

не бывает свидетельств на ИП в природе

короче говоря, решать то этому физику, но я вижу риск

[Наталья 22]

Andyko, ясно. Спасибо большое за помощь.

[Наталья 22]

Может быть возможно не продавать помещение, а воспользоваться такой схемой:

Физ. лицо -продавец и юр. лицо -покупатель заключают договор простого товарищества, согласно которому одно лицо вносит в простое товарищество объект коммерческой недвижимости, а другое – денежные средства, а затем договор простого товарищества будет расторгнут, имущество может остаться у этого другого лица, изначально вносившего денежные средства, а лицо изначально внёсшее объект получит денежную компенсацию в размере его первоначальной оценки в виду того, что согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ, внесённое товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности признаётся их общей долевой собственностью. При передаче этому участнику общества иного имущества, ему не принадлежащего, стоимостная разница облагается налогом в общеустановленном порядке. Поскольку денежный эквивалент соответствует стоимости внесенного имущества, то отсутствует стоимостная разница и, следовательно, обязанность по уплате НДС. Таким образом НДС не подлежит уплате при внесении имущества в качестве взноса в простое товарищество и последующем выходе из него. И это означает, имущество полученное при выходе из простого товарищества не признается доходом и налогом на прибыль не облагается.

Какие здесь могут возникнуть риски?

[Andyko]

я не специалист по товариществам;
думаю, это вопрос для правового раздела - о возможности получения денег взамен внесенного имущества
и пока не совсем понимаю, почему такую замену не следует считать реализацией в целях расчета ндс

[Storn]

Физ. лицо -продавец и юр. лицо -покупатель заключают договор простого товарищества,

2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

[Наталья, 22]

Andyko, спасибо.

Storn, у меня как раз Физ. лицо – ИП (УСН 6%). В случае простой продажи, он превышает лимит дохода в 60 млн. и лишается права применять УСН. И как физ. лицо, получается, он не может продать помещение, хоть и не использовал его в коммерческих целях за стоимость = (доходы – расходы на строительство объекта) *13%.
Пытаюсь найти выход из сложившейся ситуации.
Спасибо за разъяснения.