Ответить в теме

Сообщение от Луча

И сейчас подписывает город.

Но при участии города подписывается не акт "сдал-принял" (как раньше) на дом в целом, а документ, что дом построен в соответствии с ПСД. После подписания городом разрешения на ввод можно подписывать акты сдал-принял на отдельные квартиры.

Почему Сов.власти? И сейчас подписывает город.

Сообщение от Луча

соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

То есть дом Вы построили, в соответствии с проектной документацией. Но реализации у Вас на эту дату никакой нет, никакое другое лицо результат Вашей работы себе на баланс не приняло, а Вы, соответственно, не передали. Дом стал у Вас совокупностью квартир. каждую их которых, по конкретному договору Вы будет передавать в срок, предусмотренный этим конкретным договором. И степень отделки каждой их квартир, а также мест общего пользования предусмотрена в этих договорах.
Поэтому после получения разрешения работы по отделке и недоделкам могут продолжаться.
И главное - разрешение на ввод признак это не акт сдал-принял, который был при Сов. власти. Тогда акт приемной комиссии подписывал город, заказчик-застройщик и заказчик дома (горисполком, завод, или ЖСК). И город разрешал по этому акту ЗЗ дом (в целом) сдать, а заводу или ЖСК его принять.

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
(в ред. Федерального закона от 20.03.2011 N 41-ФЗ)

Как выход из ситуации: получать разрешение на строительство частями, блоками.

Сообщение от Луча

налоговая рассуждает так: если расходы принимаются по всему дому, и проект на весь дом и смета на весь дом, а не по квартирам, то и все квартиры принимаются разом.

А на что они ссылаются? На письма Минфина? Но они не являются НПА, о чем Минфин не раз уже говорил.
Выручка и в БУ, и в НУ определяется по результатам исполнения договоров (ПБУ 9/99, ст. 249 НК).
Договоры же Вы заключаете на каждую квартиру, а не дом в целом.

Вы рассуждаете по здравому смыслу. А налоговая рассуждает так: если расходы принимаются по всему дому, и проект на весь дом и смета на весь дом, а не по квартирам, то и все квартиры принимаются разом.

Сообщение от Луча

разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства..."

Объекта капитального строительства - который не обязательно для застройщика признается объектом основных средств.
Если застройщик строил жилой дом по ДДУ, то после этого разрешения он имеет право подписывать с дольщиками акты. Но обязательно ли сразу подпишет? Дольщик может выкатить кучу претензий (тут криво, там косо, здесь не до конца докрасили и пр.), которые застройщик обязан будет устранить. И куда девать эти затраты - только в себестоимость данной квартиры.
Квартиры, на которые ДДУ нет, застройщик переведет на свой 43, где тоже могут быть затраты. Их куда? На себестоимость этих квартир.

Сообщение от Svetishe

Комиссии принимают глобально: фундаменты-крыши-коммуникации и их функционирование. Подоконники и дверные ручки такие комиссии не интересуют

Но подоконники и ручки тоже ставить надо. Их тоже на себестоимость конкретных квартир.

Нашла письмо от 22 марта 2011 г. N 07-02-10/20.
Это опять про основные средства и отмена увязки с гос.регистрацией. Разрешение на ввод в эксплуатацию- это совсем другой документ. Текст "Администрация города ... руководствуясь ст. 55 ГК РФ разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства..."

Сообщение от Луча

Где нашли, подскажите!

В Базе К+

Сообщение от irxen

Все нашла, еще раз спасибо!

Где нашли, подскажите!

Сообщение от Server56

ДЕБЕТ 90
На эту тему есть письмо Шаталова от 22 (или 20) 03.2011.

Все нашла, еще раз спасибо!

Сообщение от Server56

Получение разрешения на ввод - это не сдача дома. Дом Вы никому не сдаете, реализации никакой на этот момент нет. Подписание акта комиссией и получение разрешения на ввод дает Вам право (но не обязывает) продавать квартиры.
Ваши проводки абсолютно верные, я эту схему уже лет 5-6 продвигаю. И все работы, выполняемые после получения акта - устранение недоделок, отделка квартир и пр. включаются в себестоимость через счет 20 и потом на 43. Не путайте строительство объекта основных средств (чрез 08) со строительством (изготовление) продукции (через 20).

Спасибо большое! Этим и будем руководствоваться - что ввод в эксплуатацию не запрещает нам и дальше включать расходы в себестоимость. Мы, собственно, так и сделали - выхода нет, суммы большие. Да и не логично - расходы относятся непосредственно к строительству данного дома (выпуску данных квартир). Просто смущал меня этот акт ввода.

ДЕБЕТ 90

КРЕДИТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)
Только вернее будет (право собственности переходит к покупателю после регистрации)
Дебет 45 Кредит 43 подписан акт сдал-принял
Дебет 62 Кредит 90 - реализация на дату регистрации перехода права собственности
Дебет 90 Кредит 45.
На эту тему есть письмо Шаталова от 22 (или 20) 03.2011.

Сообщение от irxen

куда воткнуть расходы после сдачи дома.

Получение разрешения на ввод - это не сдача дома. Дом Вы никому не сдаете, реализации никакой на этот момент нет. Подписание акта комиссией и получение разрешения на ввод дает Вам право (но не обязывает) продавать квартиры.
Ваши проводки абсолютно верные, я эту схему уже лет 5-6 продвигаю. И все работы, выполняемые после получения акта - устранение недоделок, отделка квартир и пр. включаются в себестоимость через счет 20 и потом на 43. Не путайте строительство объекта основных средств (чрез 08) со строительством (изготовление) продукции (через 20).

А какого плана у вас расходы?

Сообщение от Server56

А чем, с точки зрения гражданско-правовых отношений отличается квартира от утюга, пирога или трактора? Только тем, что квартира - недвижимость, а трактор очень даже движимость?
Других отличий то и нет по большому счету.
И если трактора делает тракторостроительный завод, то квартиры - квартиростроительный. Только у него продукция не развозится по покупателям, а они собираются на месте производства продукции, так как передвинуть ее на другое место нельзя.
Вот от этого и пляшем (или танцуем, или прыгаем, или семеним).
И получение разрешения на ввод объекта (но не основных средств) недвижимости, это штамп ОТК, что вообще то в этом состоянии уже можно продавать. Но можно еще и доделывать.
Можно испечь коржи для торта и их продать. Но можно эти коржи еще украсить кремом и фруктами и только потом продать.
Себестоимость трех отдельных коржей и торта из трех коржей (с кремом и сиропом) будет разная.

И все-таки мне немного не понятно - куда воткнуть расходы после сдачи дома. Я обычно делаю такие проводки:
По окончании строительства и вводе объекта в эксплуатацию счет 20 закрывается, затраты списываются в дебет счета 43. Для этого рассчитывается себестоимость 1 кв. метра здания путем деления дебетового оборота по счету 20 на жилую площадь всего здания. И далее определяется себестоимость конкретной квартиры исходя из ее площади.

Схема отражения операций по учету затрат на строительство, реализации квартир и определению финансового результата:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 (02, 10, 70 и т. д.)

- отражены затраты на строительство жилого дома;

ДЕБЕТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)

КРЕДИТ 20

- принята к учету готовая продукция (построенные квартиры в разрезе аналитического учета);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

- оплачен покупателем аванс по договору купли-продажи квартиры;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90

- отражена выручка по договору купли-продажи с покупателем;

ДЕБЕТ 90

КРЕДИТ 43 (аналитический счет «Квартира №...»)

- списана себестоимость готовой продукции (проданных квартир в разрезе аналитического учета);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 99

- определен финансовый результат от продажи квартиры.

Комиссии принимают глобально: фундаменты-крыши-коммуникации и их функционирование. Подоконники и дверные ручки такие комиссии не интересуют

И все таки, насчет комиссии? Сейчас существуют какие то комиссии по приемке жилых домов?

Сообщение от эстэр

квартира- не утюг.

А чем, с точки зрения гражданско-правовых отношений отличается квартира от утюга, пирога или трактора? Только тем, что квартира - недвижимость, а трактор очень даже движимость?
Других отличий то и нет по большому счету.
И если трактора делает тракторостроительный завод, то квартиры - квартиростроительный. Только у него продукция не развозится по покупателям, а они собираются на месте производства продукции, так как передвинуть ее на другое место нельзя.
Вот от этого и пляшем (или танцуем, или прыгаем, или семеним).
И получение разрешения на ввод объекта (но не основных средств) недвижимости, это штамп ОТК, что вообще то в этом состоянии уже можно продавать. Но можно еще и доделывать.
Можно испечь коржи для торта и их продать. Но можно эти коржи еще украсить кремом и фруктами и только потом продать.
Себестоимость трех отдельных коржей и торта из трех коржей (с кремом и сиропом) будет разная.

irxen, а что это за расходы после акта ввода? Я это просто для себя интересуюсь. Просто я так понимаю что дом ведь наверное принимался какой-то специально-умной комиссией из... человек. В акте они наверняка написали что дом пригоден к использованию, что в доме есть лифт, мусоропровод,...и после такого акта, подписанного высокими членами вы вдруг чего то там решили доделать... непонятно...
Уважаемый Server56, я поняла Вашу позицию по поводу момента перехода права собственности. Но ведь квартира- не утюг. Я так понимаю (хоть очень далека от этого- Вы уж простите меня за дилетантский подход) что наверное нельзя просто взять и накидать в её себестоимость всего помаленьку уже ПОСЛЕ приема комиссии...поясните пож-та.
Уж извините за "кривость" изложения.

Разрешение на ввод может получить только застройщик.

Если Вы - генподрядчик(подрядчик) и уже сдали дом застройщику(генподрядчику), тут предлагался как выход гарантийный ремонт.

Если же часть квартир остаётся у Вас на продажу, тогда, действительно, можно в их себестоимость расходы включить.

Вы продаете не дом в целом, а квартиры, и на каждую заключаете свой отдельный договор. Единица учета - квартира. И каждой не то что может быть, а должна быть своя себестоимость. Одна квартира продается с отделкой, вторая без. Да и отделка тоже разная.
Себестоимость кв. м. в однушке, больше, чем в трешке - в трешке (150 кв. м.) одна кухня и один санузел, а трех однушках (каждая по 50 кв. м.) - три кухни и три санузла. Метод определения себестоимости 1 кв. м. определяете сами, как сделаете, так и будет правильно.
А себестоимость готовой продукции (а для вас квартиры - готовая продукция) будет расти вплоть до ее продажи.

Да, я поняла. Но часть квартир уже продана. Не возникнет вопросов у налоговиков в связи с тем, что себестоимость квартир будет отличаться? И, если я правильно поняла, учитываем расходы в себестоимости до продажи последней квартиры?

Договор Вы заключали не на дом, на квартиры в этом доме. Реализация (исполнение договора) идет по каждой квартире на дату подписания акта сдал-принял.
Получение разрешения на ввод - это получение разрешений на подписание актов. До подписания актов работы еще выполняются, так что все работы - в себестоимость квартир.
И главное - дом для Вас - это не объект основных средств.
Исходите из этого в первую очередь.

Да, понимаю. Но, может быть, кто нибудь и нашел выход из положения.

Ну вот лично на мой взгляд- очень маловероятно. Хотя, судя по всему, Вы и так все это понимаете..

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какие у кого есть идеи, куда отнести затраты по строительству жилого дома (основной вид деятельности), произведенные после подписания акты ввода в эксплуатацию. Дом сдан в апреле, работы производились уже в мае-июне (иногда бывает и так). Есть ли какая-то возможность все-таки отнести эти расходы на себестоимость квартир? Большая просьба не просто порассуждать, а со ссылкой на нормативные документы.