Доверительное управление недвижимым имуществом

[SamP]

Учредитель управления - физ.лицо!!! Имущество - нежилое помещение, сдаваемое в аренду под офисы. Учет, отчетность, налогообложение у обеих сторон. Думаю, никто не сталкивался с этим.... Или я не прав?

[Gummy]

Посмотрите здесь:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 28 ноября 2001 г. N 97н

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ УКАЗАНИЙ ОБ ОТРАЖЕНИИ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ ОРГАНИЗАЦИЙ ОПЕРАЦИЙ, СВЯЗАННЫХ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ

[SamP]

Этот приказ ориентирован на то, что учредитель управления ( УУ ) - юр.лицо или ФЛБОЮЛ. Весь интерес-то в том, что УУ - физ.лицо.

[Денис В.]

В общем аналогия все равно есть. С той лишь разницей, что для физ. лица баланс составлять не имеет смысла (хотя законодательство говорит что надо его вести независимо от того юрик это или физик). Но я не веду основываясь на законе О Бухучете.
Из налогов будет выходить только НДФЛ - Вы будете налоговым агентом.
Плюс ко всему, если не ошибаюсь, передача недвижимости в ДУ оформляется в юстиции.

[SamP]

Денис В.
Как я понял, Вы уже работаете по такому договору как доверительный управляющий. Если да, то:
как долго;
с какого момента договор действует: с даты подписания и предачи имущества или с даты гос.регистрации;
отдельный баланс ведется или нет, кому представляется и с какими приложениями. Если не ведется, то не совсем понятно, как осуществляется учет имущества и операций, связанных с исполнением договора ДУ: на отдельных счетах (субсчетах) собственного баланса??? Если так, то это явное нарушение ГК гл.53. Подумайте, к чему это приведет и поможет ли Закон о бухучете( какими статьями этого закона Вы руководствуетесь ? )

[Денис В.]

SamP, да работаю пару лет, но с недвижимостью не доводилось. Тем не менее, попробую сформулировать свою мысль. По порядку....

1) Договор, требующий государственной регистрации вступает в действие с момента государственной регистрации. Для иного имущества - с даты передачи имущества (при условии наличия письменного оформления договора).

2) Отдельный баланс ведется обязательно и в соответствии с ГК и Закона о БУ. На своем балансе это имущество учитывать нельзя. По результатам каждого отчетного периода (месяц или квартал - как установите в договоре), Дов. Управляющий предоставляет УУ отчет в виде баланса, отчета о прибылях и убытках и иных отчетов, необходимых для составления учредителем своей отчетности. Кроме того, по НК необходимо предоставлять УУ и сведения для расчета налога на прибыль.

Подумайте, к чему это приведет и поможет ли Закон о бухучете( какими статьями этого закона Вы руководствуетесь ? )

Я неверно выразился... Хотел сказать, что для учредителей физ. лиц я как управляющий баланс не составляю и им не даю (основываясь именно на законе о БУ).

[SamP]

Денис В. Но свои взаимоотношения с УУ Вы всё равно подтверждаете какими-то документами: отчетами, актами сверки или...?
Размер вознаграждения фиксированный или зависит от чего-то ( % от оборота, дохода УУ и т.д.)?
Выделяется с него НДС, кто кому выписывает сч.- фак.?
Вообщем , вопросов возникает много. Для наших местных налоргов доверит.упраление - темный лес, а так же они считают, что физ.лицо не может быть УУ, т.к. передача имущества в ДУ - предпринимательская деятельность(систематическое получение дохода???) и надо регистрироваться как ФЛБОЮР.
Насчет момента заключения договора ДУ у юристов нет единого мнения. Одни говорят, что договор считается заключенным с момента гос.рег-ции, другие - с момента подписания, потому что регистрируется не сам договор,а передача недвижимого им-ва в ДУ по нему....

[SamP]

как ПБОЮР - исправил

[SamP]

Совсем запутался с этими сокращениями :-)))

[Денис В.]

Естественно, отчеты необходимы! Их состав и порядок представления оговорите в договоре исходя из потребностей.

Размер вознаграждения должен быть оговорен. Обычно он зависит от дохода.

Вознаграждение ДУ облагается НДС, с/ф выписывает доверительный управляющий. Вопрос в том,кто по этой с/ф будет покупателем - учредитель управления или Сам доверительный управляющий с пометкой Д.У.
Есть различные мнения по этому поводу - используйте то, что Вам кажется более правильно.

Касаемо признания ПБОЮЛом - это вопрос на самом деле больной. С другой стороны, на мой взгляд - это чушь, так как деятельность осуществляет не физ. лицо, а доверительный управляющий в интересах физ. лица, а это лицо получает лишь доход от размещения своих средств.

Договор, ИМХО, вступает в силу с момента регистрации. Так как все сделки (читай - договоры) вступают в силу именно с этой даты. Кстати, договор еще не означает перехода права собственности.

[SamP]

Денис В. Спасибо за сообщения! Это же самое я на днях разъяснял нашим районным налоргам. Они меня отослали к областным, мол, посылай туда письменный запрос, а мы с ДУ не сталкивались...
Думаю, тема закрыта. Еще раз, спасибо!