Арендная плата = о

[fokus68]

Здравствуйте, подскажите пожайлуста, четыре физ.лица имеют в
долевой (по1/4) собственности магазин, хотят сдать в аренду, но вместо
денег, что бы арендатор оплачивал коммунальные платежи магазина. Каким
договором оформить?

[fokus68]

Возможно ли существование "договора аренды недвижемости" (точнее помещения), в котором указано, что арендная плата временно не взымается, но арендатор должен оплачивать все коммунальные платежи и причем за весь объект (здание)?

[Lisaya]

вы бы как то вопросы разбили.Отвечаю на второй, возможно, но не забудьте обситать стоимость аренды по городским тарифам и начилсить налого на прибыль в НУ

[B@lex]

Возможно ли существование "договора аренды недвижемости" (точнее помещения), в котором указано, что арендная плата временно не взымается

без платы аренда - не аренда, а безвозмездное пользование (см. ст. ст. 606, 614 ГК РФ), поэтому нет - IMHO.

[Iwolga]

без платы аренда - не аренда, а безвозмездное пользование (см. ст. ст. 606, 614 ГК РФ), поэтому нет - IMHO.

Угу, при этом еще есть статья ГК, оторая говорит, что дарение между коммерческими организациями не допускается (а безвозмездно, то есть даром ).
И доначисление налогов по ст. 40 НК.

А по безвозмезному пользованию недавно вышли разъяснения Минфина,
здесь, если не ошибаюсь, внереализационые только на получателе.
П И С Ь М О
19 апреля 2006 г. N 03-03-04/1/359
"О порядке определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при получении имущества в безвозмездное пользование"

[Nora_]

fokus68, называется это "договор безвозмездного пользования нежилым помещением", стороны - ссудодатель и ссудополучатель. Применяется, в основном, к гос. или муниципальному имуществу. Одна маленькая поправочка: есть налоговые последствия для обоих сторон: НДС, налог на имущество, налог на прибыль.
Может вам лучше заключить договор аренды, а сумма арендной платы = коммунальным платежам + налоговые расходы?

[Куся]

Может вам лучше заключить договор аренды, а сумма арендной платы = коммунальным платежам + налоговые расходы?

в десятку!

[sema]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

[Nora_]

Так в тексте договора аренды не надо указывать, что сумма арендной платы = коммунальные платежи + налоговые расходы, а указать конкретную сумму, которая этому равна без расшифровки.

[sema]

Nora_, коммуналка имеет свойство расти. а с электричеством вообще не угадаешь. А плату менять можно не чаще раза в год.

[Аноним]

А плату менять можно не чаще раза в год.

Почему? Разве стороны договора не могут договориться менять плату хоть раз в месяц?

[sema]

Аноним, п. 3 ст. 614 не чаще одного раза в год


11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

[Тримм]

А плату менять можно не чаще раза в год.

Ниже Вы сами привели документ, из которого следует возможность изменения платы чаще, чем один раз в год, если это не противоречит условиям договора....

[sema]

Тримм, читайте внимательно и думайте.

[Аноним]

Аноним, п. 3 ст. 614 не чаще одного раза в год


11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Фиксированная плата и фиксированный порядок (механизм) - суть вещи разные...

[Тримм]

ЧИТАЮ:
"... Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия...."

ДУМАЮ:

Формулировку пункта 3 статьи 614 ГК можно прочесть так:
- размер платы может изменяться так, как предусмотрено договором, но не чаще одного раза в год.


А можно и так:
-размер платы может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Суд первой инстации прочел по 1-му варианту. Кассация - по 2-му.

[sema]

Тримм, читайте именно то что написано.

[sema]

Фиксированная плата и фиксированный порядок (механизм) - суть вещи разные...

слово либо вам ничего не говорит?

[Тримм]

Тримм, читайте именно то что написано.

Именно то что написано, было мною и процитировано. Раз в год можно менять либо размер платы, либо условия ее исчисления.

Если в договоре указано, что размер платы изменяется по мере изменения ценообразующих факторов (указать, каких именно), то размер платы можно менять чаще одного раза в год.

[Аноним]

слово либо вам ничего не говорит?

Именно оно и говорит. А вам?

[sema]

Тримм, Аноним, а теперь читаем начало ветки. Хотят твердую цену указать сообщение № 9

[Тримм]

sema, читаем начало ветки, сообщение №1.

Человек хочет привязать размер арендной платы к стоимости (возможно, объему) коммунальных услуг.

[sema]

Тримм, пост № 10.
Вы за электричество когда нить платитили например?

[fokus68]

m'm,

вы бы как то вопросы разбили

Извините, вообще-то, изначально, это были разные ТЕМЫ. Видимо модератор счел вопросы в них одинаковыми и объединил

[fokus68]

Nora_,

называется это "договор безвозмездного пользования нежилым помещением".

Согласен

есть налоговые последствия для обоих сторон: НДС, налог на имущество, налог на прибыль.

А если арендодатель физик (НДС?), а арендатор ИП на ЕНВД - что очень часто встречается (налог на имущество?, налог на прибыль?) - как быть с "последствиями"

[fokus68]

Ну, дальше комментировать не буду, т.к. разговор не в то русло пошел

читаем начало ветки, сообщение №1

Может я непонятно изложил суть вопроса Тем неменее, всем огромное спасибо за помощь.

[fokus68]

Если честно, задача была в том, что бы уйти от НДФЛ с арендных платежей. Но ларчик просто открывался, ответ пришел сам собой - у одного из собственников оказалось есть право на огромный налоговый вычет, всвязи с покупкой в прошлом году квартиры. Осталось теперь только оформить все так, что бы получателем дохода был только он один. Вот здесь, я думаю, и нужно будет применить "договор безвозмездного пользования" от каждого из трех остальных собственников к этому счастливчику. Вот только не знаю - имеет ли право физик сдавать в аренду имущество полученное по договору БП (т.е. не собственное)? Может это в договоре предусмотреть? Или какую-нибудь доверенность на распоряжение с правом сдачи в аренду выписать ему?

[fokus68]

Эх, жалко я позновато пришел - теперь вот сам с собой беседую

[Nora_]

теперь вот сам с собой беседую

fokus68, а разве вам не приятно поговорить с умным человеком?

[B@lex]

Вот только не знаю - имеет ли право физик сдавать в аренду имущество полученное по договору БП (т.е. не собственное)?

Представляется, что да - 696 ГК РФ. Только физик должен быть ИП.