НДФЛ при продаже квартиры с разной историей получения права собственности

[С.В]

Три человека получают в наследство в равных (по 1/3) долях квартиру.
В течение 1 года один из наследников приобретает у другого 1/3 долю, после чего становится владельцем 2/3 доли квартиры.
В течение этого же года наследники решают продать квартиру.

Вопрос 1: какой будет налоговый вычет у каждого наследника - по 1 млн руб или меньше?
Вопрос 2: может ли владелец 2/3 квартиры учесть и расходы на приобретение доли, и налоговый вычет (суммарно)?

Вариант ждать 3 года не рассматривается!

[Марьяна-бух]

Почитайте Письма Минфина - от 01.04.2021 № 03-04-05/24036., Письмо № 03-04-05/24025 от 01.04.2021

Согласно ст. 217.1 НК, вычет на квартиру не превышает в целом 1 000 000 рублей.
П.п. 3, п. 2, ст. 220 НК -..имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Т.е. у 1-го=1/3 от 1 млн, 2-й =2/3 от 1млн + расходы на приобретение доли. А, если есть ещё какие-нибудь вычеты (лечение,обучение и пр.), то и их учитывать, отслеживая КБК.

[С.В]

Согласно ст. 217.1 НК, вычет на квартиру не превышает в целом 1 000 000 рублей.

Перечитал 2 раза этот пункт - не нашел таких слов вообще.
Слово "рублей" присутствует только одном абзаце, но там речь про 50 млн. Где-то ошибка, возможно в номере статьи...

[С.В]

П.п. 3, п. 2, ст. 220 НК -..имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Т.е. у 1-го=1/3 от 1 млн, 2-й =2/3 от 1млн...

За этот ответ - спасибо! Здесь вопрос закрыт.

[С.В]

+ расходы на приобретение доли

Вот здесь у меня сомнения. Т.к. Статья 220, пункт 2, подпункт 2 гласит:

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Смущает слово "вместо". Т.е. или пропорционально от 1 млн вычет, или уменьшение базы за счет расходов на приобретение. Или я здесь ошибаюсь?

[Марьяна-бух]

пропорционально от 1 млн вычет, или уменьшение базы за счет расходов на приобретение.

Вы правы , или- или. Думаю, на купленную 1/3ч можно расходные доки, на наследственную часть- вычет от 1 млн.
Ещё при определении дохода для НДФЛ ,не забыть сравнить с 0,7 от кадастровой ст-ти квартиры.

Где-то ошибка, возможно в номере статьи...

пп.1,п.2, ст. 220. Имущественные налоговые вычеты.

[gnews]

какой будет налоговый вычет у каждого наследника - по 1 млн руб или меньше?

https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_...nalog/4216155/

[С.В]

https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_...nalog/4216155/

А вот это:

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей

уже интереснее.

К тому же у этого объекта есть продолжение.
Один из совладельцев продал свою долю одному из оставшихся. Теперь владельцев квартиры двое: 1/3 и 2/3.
Тот, кто владеет 2/3, решил подарить 1/6 доли тому, у кого 1/3.
После этих манипуляций владельцами квартиры становятся 2 человека в равных долях.

Получается, что можно сделать два договора купли-продажи, и тогда один совладелец может взять 1 млн. вычета, а второй уменьшить налогооблагаемую базу на 1,2 млн руб.

Однако, встаёт вопрос, а не возбудиться ли налоговая, если будет два договора, а покупатель один?

[Марьяна-бух]

не возбудиться ли налоговая, если будет два договора, а покупатель один

Маловероятно, что кто-то конкретно ответит за действия налоговой. И не забывайте, что в последнее время всегда в письмах приписка бывает -..**настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.** - взято из Письмо Минфина № 03-04-05/24025 от 01.04.2021.

[С.В]

Маловероятно, что кто-то конкретно ответит за действия налоговой

Грустно... А так хочется узнать, как их система там будет разбираться с такими манипуляциями с квартирой. Ведь её продажа может состояться и в следующем году, при этом 1/3 от неё уже продавалась в этом.

По Письмам Минфина согласен. Сильно доверия им нет. Есть еще вариант попробовать набрать 3-НДФЛ (без отправки), там же расчет автоматический идет. Не знаю только момент, как там определяется вычет - система его считает сама или налогоплательщик определяет?

[Аноним]

отдельно доли продавать каждому оптимально. но можно долго искать покупателя, как раз мин срок владения подойдет. не лушее время для продажи гиперинфляция на фоне полит. и экономич. ситуации.

[Аноним]

А вот это:
Однако, встаёт вопрос, а не возбудиться ли налоговая, если будет два договора, а покупатель один?

пусть сколько хочет возбуждается. есть 2 владельца долей и 3тий бывший владелец, и 1 покупатель, каждый владелец продает свою долю по отдельному договору как и полагается в таких случаях.

при продаже единственный минус - устная договоренность или задаток для контроля сговорчивости и фиксации цены, если район не привлекательный - возможен запрос скидки. это все неудобства, расходы по оформлению те же. и проверять сделку 3его на предмет возможности оспаривания.

[gnews]

будет два договора, а покупатель один?

Но продавцов-то два.

манипуляциями с квартирой

Вы продаёте доли в квартире.

отдельно доли продавать каждому оптимально. но можно долго искать покупателя

Согласна. Такой вариант продажи удобней для продавца.

ps
Участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.Нужен письменный отказ от реализации такого права.

[С.В]

Нужен письменный отказ от реализации такого права.

Это стоит "копейки" по сравнению с суммой НДФЛ.

Исходим из того, что покупатель есть, он согласен, но у него требование - оба договора провести через нотариуса, не выходя от него ни на минуту. Тем более, что в этом случае (продажа долей разными договорами) делается только через нотариуса.

Проблема в том, что я так и не нашел в НК РФ вычет по 1 млн каждому в этом случае. Статьи, на которые есть ссылка в данной теме, такую возможность не предусматривают. Да и написан НК ФР так, что голова начинает болеть на 2-й минуте изучения его (когда-то это было одной, хоть и не главной, конечно, из причин закончиться собственное предпринимательство).

Вы продаёте доли в квартире.

Продажа одновременная одному покупателю может быть оформлена одним договором. Если бы покупателем был я, мне было бы удобнее сделать так. Кстати, это проще делать именно у нотариуса (даже если не обязательно делать у него), т.к.:
- приносим только документы, а сам договор делает нотариус
- за 2 тыс. рублей нотариус в этот же день передает сведения о сделке в Росреестор, и на следующий день уже получаем подписанную ЭЦП выписку из него.

По деньгам это выходит дешевле, чем заказывать где-то договор еще, а потом еще тащиться в МФЦ.

[С.В]

Хотел дописать в предыдущее сообщение как P.S., но время на редактирование вышло, прошу прощения за флуд...

не лушее время для продажи гиперинфляция на фоне полит. и экономич. ситуации.

В том то и проблема: второй собственник живет в стране розовых пони, и хочет деньги "завтра". Были бы у нас деньги, чтобы выкупить его долю, даже не задумывались бы об этом. И спокойно бы ждали 3 года.

P.S. Столько грамматических ошибок понаделал и не исправишь уже... Пальцы бегут впереди мозга.

[Марьяна-бух]

Проблема в том, что я так и не нашел в НК РФ вычет по 1 млн каждому в этом случае.

Почитайте - https://www.nalog.gov.ru/rn31/news/t..._news/7336510/
**На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.**
Это статья на сайте налоговой от 2018г, возможно в старой редакции НК РФ и описывалось подробней о вычетах.

Согласно этой статьи , если продавать свои доли самостоятельно по разным договорам, то получается , что можно вычет по 1 млн каждому. Договаривайтесь с нотариусом, что 1 договор будет оформлен 19.03.2024г в 23-45 час, а 2-й в 00-15 мин 20.03.2024г.)) Даты разные, 2 договора.. не факт, что от налоговой не будет вопросов, но даты разные и соблюдены требования покупателя.)
Можно попробывать на сайтах по недвижимости , адвокатов задать этот вопрос. Кто постоянно имеет дело с этим, могут подсказать как бывает на практике.

[gnews]

НК РФ вычет по 1 млн каждому в этом случае

Есть решение КС, согласно которому
вычет делится пропорционально долям только" в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности."
https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_...nalog/4216155/
П.1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 № 5-П