Расходы и вычеты на аренду, если соб-к без права соб-ти

[Аноним]

Добрый День!
Мы арендодатели. Только начинаем работать. Дело в том, что мы купили здание, но права собственности еще не зарегистрировано (это долгий процесс, к сожалению).
Арендаторы как сидели на сдаваемых площадях при прежнем собственнике (кто нам продал здание), так и сидят., только мы теперь док-ты им должны дать (договора, акты, сч.ф).
и в связи с переменой арендодателя, Наши Заказчики спрашивают:
не будет ли у них проблем с принятием в расходы затрат по прибыли и вычетов по НДС по нашим документам?

1. Подскажите, могут они принять расходы и вычеты по аренде, если у нас нет еще документа о регистрации здания?

2. Можем ли мы списывать затраты на ремонт этого здания и вычеты по НДС по этому ремонту принимать?

(похожую тему отправили в правовую помощь, но ответ нужен с точки зрения налогов...)

[Miracle39]

Опасность 9. Не зарегистрировано право собственности арендодателя

По правилам гражданского законодательства передавать имущество в аренду может только его собственник. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает только после его государственной регистрации. Пока она не состоялась, заключать договор аренды помещения его владелец не вправе. Это следует из статей 131 и 608 Гражданского кодекса РФ, а также из Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Однако на практике это правило нередко нарушается. Обнаружить это налоговикам несложно. Ведь на «незаконном» договоре аренды отсутствует ссылка на свидетельство о праве собственности арендодателя. По мнению инспекторов, назвать расходы компании документально подтвержденными в этой ситуации нельзя. Минфин России эту позицию полностью поддерживает (см. письмо от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

По возможности это желательно учитывать еще на стадии заключения договоров. И требовать от арендодателя, чтобы он исправил ситуацию. Если же это невозможно, придется выбирать – либо не учитывать расходы на аренду при расчете налога на прибыль, либо готовиться к судебному разбирательству. Сразу скажем: в случае спора шансы на выигрыш достаточно велики.

Дело в том, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налоговые последствия заключенных сделок только в строго оговоренных законом случаях. Из подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не следует, что включить арендную плату в расходы можно, только если у арендодателя есть правоустанавливающие документы. Поэтому главное, чтобы расходы на аренду были экономически обоснованны и организация имела подтверждающие это документы. Примеры, когда компаниям удалось доказать это в суде, – постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31) и ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2006 г. № А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1

[Аноним]

По правилам гражданского законодательства передавать имущество в аренду может только его собственник. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает только после его государственной регистрации. Пока она не состоялась, заключать договор аренды помещения его владелец не вправе. Это следует из статей 131 и 608 Гражданского кодекса РФ, а также из Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

И старый владелец ведь тоже не может выставлять док-ты??, (ведь уже дог купли продажи есть, оплата за здание произведена. Все сделано, только гос регистрации нет..)

А как быть? не терять же выручку?? и не терять же Заказчиков? остается только идти на нарушение и выставлять все таки док-ты без гос регистрации??((
Или какие есть обходные пути?

[ZZZhanna]

И требовать от арендодателя, чтобы он исправил ситуацию.

что значит "исправил ситуацию"? Документы на регистрацию уже поданы, но на саму регистрацию нужно время, что и как тут можно исправить?

По правилам гражданского законодательства передавать имущество в аренду может только его собственник. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает только после его государственной регистрации. Пока она не состоялась, заключать договор аренды помещения его владелец не вправе.

а если недвижимость продана с обременением в виде сидящего в ней арендатора?

[Над.К]

нарушение норм гражданского законодательства

А если это самое гражданское законодательство почитать, то можно узнать о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И пока документы проходят перерегистрацию, ничего незаконного стороны договора не делают
Нет проблем с расходами